Зачем нужна оценка доли в квартире и кто поможет определить стоимость комнаты в коммунальной квартире?

Необходимые для оценки документы

Выделим основные моменты:

  • Собственник собирается выкупить долю другого собственника;
  • Потребность в продаже доли третьему лицу;
  • При бракоразводном процессе требуется раздел имущества;
  • Требуется нотариально оформить наследие;
  • Кредит, в котором имущество будет использовано в качестве залога;
  • Договор аренды;
  • Отчеты для налоговых инстанций.

Стоит также отметить, что стоимость доли в квартире, намного ниже, чем отдельная квартира с таким же количеством квадратных метров.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Выделим основную документацию:

  • Информация, которая может считаться правоустанавливающей. Обязательное условие – наличие таких документов, необходимо подтвердить свое право собственности на указанную недвижимость;
  • Технический паспорт, а также другая документация такого типа;
  • Паспорт заказчика, а также другие документы, подтверждающие личность.

Изначально специалист изучает все особенности конкретной ситуации, чтобы определить итоговую потребность в определенных документах. Мы сразу же указываем ознакомительные документы – но список может меняться, согласно мнению экспертов, работающих с клиентом.

Многолетний опыт позволяет нашим специалистам качественно оценивать объекты недвижимости, полученные отчеты считаются официальной документацией и могут рассматриваться судебными инстанциями. Профессионализм наших сотрудников позволяет рассчитывать на получение качественной оценки имущества – мы готовы учитывать многие факторы, позволяющие определить реальную стоимость недвижимости. Отчетная документация будет получена согласно срокам, указанным в договоре.

Зачем нужна оценка доли в квартире и кто поможет определить стоимость комнаты в коммунальной квартире?

Для составления акта об оценке, многие организации требуют следующий перечень документов:

  • выписка из ЕГРН;
  • договор о купле-продаже, долевом участии, свидетельство о наследстве , либо договор дарения;
  • паспорт собственника, осуществляющего оценку;
  • справка о регистрации по форме 9;
  • кадастровый и технический паспорт;
  • описание жилого помещения по форме 7.

Для того, чтобы провести оценку доли в оценочной компании, необходимо:

  1. Обратиться в бюро оценки.
  2. Предоставить заверенные копии вышеизложенных документов.
  3. Составить и подписать договор с компанией.

Стоимость данной услуги варьируется в разных регионах от 2500 до 3500 рублей.В результате клиент получает отчёт на 50 страниц, в котором подробно изложены критерии оценки имущества.Цена – это самый важный фактор при продаже. На рынке жилья и так очень много переоценённого товара. А долевая собственность – это не самая ликвидная недвижимость. Поэтому следует очень ответственно подойти к вопросу оценки своей собственности.

Факторы ценообразования доли в квартире

Выделим ключевые моменты:

  1. Есть несколько других собственников, которые не живут в указанной квартире. Это позволяет пользоваться всем жилым пространством, без особых ограничений;
  2. Решение суда, которое позволяет одному из собственников получить целую комнату.

Но есть также и факторы, которые могут негативно сказаться на стоимости комнаты:

  • Наличие собственников с определенными проблемами криминального типа;
  • Количество собственников превышает количество долей;
  • Здесь учитываются различные факторы, которые могут оказать существенное влияние на итоговую стоимость доли.

Лицензии

Как и любой операцией по купле-продаже недвижимости, занимается этим риелтор. Но прибегая к его услугам, необходимо проявлять осторожность. Различные махинации и мошенничество риелторских компаний стоят отдельной статьи.

Существуют компании, которые занимаются оценкой самого разного имущества, от бытовой техники, до недвижимости и автомобилей. В отличие от риелторов, такие компании не заинтересованы в дальнейшей помощи по продаже вашей доли в квартире, поэтому они рассчитают настоящую рыночную стоимость долевой собственности.

Оценить долю можно и самостоятельно. Конечно, хочется получить как можно большую прибыль, и как можно быстрее. Но в этом деле придётся проявить определённую степень терпения и объективности. Правильная оценка доли – ключ к успешной продаже.

В первую очередь, на цену будет влиять то, какая именно доля вам принадлежит. Но и на этот фактор влияет ещё несколько факторов. То есть, чтобы составить достоверную оценку доли в квартире, придётся учесть все факторы в разных соотношениях, которые сложатся в целую формулу. Это уже полноценная аналитика рынка

ВАЖНО! Риелторы могут предложить помочь в продаже, пообещав найти покупателя в кратчайшие сроки и по завышенной цене. Тогда продажа растянется на очень долгий период, не следует соглашаться ни на что, кроме самой оценки.

Основные факторы ценообразования долевой собственности:

  1. Часть в долевой собственности. В первую очередь стоит отталкиваться о того, какая конкретно часть вам принадлежит. Это может быть 1/2, 1/3, 1/10. Это самый главный фактор ценообразования, в него включаются ещё несколько:
    • раздел долей в судебном порядке, либо мировым соглашением. Если жилплощадь не обозначена юридически судебным решением, причём обязательно с подтверждением нотариуса, то это существенно снизит цену. Никто не станет покупать недвижимость, для использования которой придётся судиться с остальными совладельцами;
    • количество комнат в квартире. Если квартира однокомнатная, а в ней помимо продавца ещё 3 совладельца, то часть этой квартиры не представляет практически никакой ценности, и это скажется на стоимости доли. Лучше всего, когда недвижимость разделена по количеству собственников, то есть 2 собственника в двухкомнатной квартире, или три в трёхкомнатной;
    • количество совладельцев. Чем их меньше, тем больше будет цена. Причём независимо от количества комнат или площади.
  2. Адекватность остальных совладельцев. Если они охотно идут на контакт, и не препятствуют доступу нового владельца к его собственности, то это не повысит цену. Этот фактор – само собой разумеющееся явление. Но вот обратная ситуация может очень негативно сказаться на цене.
  3. Количество жильцов. Совладельцы имеют полное право прописать на своей части собственности то количество жильцов, которое соответствует санитарным правилам. Чем их больше, тем ниже цена.
  4. Несовершеннолетние совладельцы или жильцы. Этот фактор тоже уменьшает конечную стоимость, потому что дальнейшее сотрудничество с остальными собственниками будет подразумевать вмешательство органов опеки.

Иногда собственники, обладающие большей частью недвижимости (например, 3/4 или 9/10), продают долю по цене, равной целой квартире. Да, пускай часть совладельца и мала, но он тоже имеет право на распоряжение этой частью. Даже преимущество в общей площади недвижимости не исключает вышеизложенных факторов ценообразования.

По закону, продавец сначала обязан предложить выкуп его части недвижимости остальным совладельцам. Продажа разрешена только при наличии письменного отказа от совладельцев. Причём цена не может быть ниже, чем та, что была предложена остальным дольщикам.

Еще по теме  Как подать на алименты если муж сидит в тюрьме

Помимо всех этих факторов, влиять будут и остальные признаки вашей недвижимости. Расположение, площадь, состояние, степень аварийности дома: те же самые, что учитываются при продаже неразделённой недвижимости.

В чём состоят сложности оценки?

Сложность оценки доли квартиры состоит в том, что на ценообразование влияет очень много факторов. Самая главная ошибка, которую совершают многие продавцы, состоит в том, что они назначают цену за свою жилплощадь, как просто за часть от квартиры.

https://www.youtube.com/watch?v=https:WIj6tU_HLLk

Если недвижимость стоит 4 миллиона, и совладельцу принадлежит ¼, то логичнее всего продавать свою часть за 1 миллион. Но на самом деле цена за долю в имуществе будет ощутимо ниже.

Выгоднее всего будет договориться с остальными совладельцами, и продать целую квартиру по рыночной стоимости. Но это не всегда представляется возможным, потому что зачастую долевая собственность сопряжена с конфликтами и спорами о порядке использования жилплощади.

Факторов ценообразования достаточно много, к тому же сама продажа доли имеет некоторые юридические ограничения.

Признаки доли в квартире

Доля в квартире обладает рядом характерных признаков.

  • Это не обособленное жилое помещение;
  • Доля не облает натуральными признаками: это не определенная комната или определенное количество квадратных метров в общей квартире, находящейся в долевой собственности;
  • Это часть права владения квартирой, т.е. обособленным помещением в многоквартирном доме;
  • Владение долей в квартире осуществляется наравне или в пропорции с другими совладельцами квартиры.

Кратко охарактеризуем, как в законодательстве трактуется квартира.

В современных условиях система взаимоотношений между множеством субъектов, выражает их цели, экономические интересы, характер, формы организации и взаимодействия по поводу движения объектов имущественных отношений, возникает необходимость определения стоимости объектов недвижимости, как обособленных объектов имущественных отношений.

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке» [1].

Согласно ст. 16 Жилищного кодекса РФ, «к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении» [2].

Таким образом, действующее законодательство Российской Федерации определяет квартиру, как один из видов жилого помещения, который состоит из одной или нескольких смежных комнат с отдельным входом и представляет собой обособленное помещение в многоквартирном доме.

Доля в квартире, как объект оценки

Особенностью доли в квартире является право распорядиться частью своего жилья как угодно, но с учетом зафиксированных в действующем законодательстве норм и правил.

Согласно ст. 244 Гражданского кодекса РФ право общей собственности возникает в отношении имущества, находящегося в собственности двух или нескольких лиц, при этом такое имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) [1].

Появление доли в квартире может быть обусловлено несколькими причинами:

  • квартира унаследована несколькими наследниками;
  • квартира куплена или принята в дар несколькими людьми;
  • квартира была разделена супругами.

При этом часть не интерпретируется как пропорциональное количество квадратных метров, соответствующая доля в квартире означает часть права владения квартирой.

Данный аспект проявляется в организации проживания в квартире, находящейся в долевой собственности:

  • владельцы долей в квартире могут договориться между собой, кто в какой комнате будет проживать, если есть такая возможность;
  • владельцы долей в квартире могут обратиться в суд с тем, чтобы суд определил порядок пользования жилплощадью;
  • в случае невозможности вынесения судебного решения (например, трехкомнатной квартирой в равной доле владеют четверо собственников – судья не станет делить комнаты, а вынесет решение об отказе в иске за невозможностью), долевая собственность продается.
Еще по теме  Как выбрать роутер Как выбрать роутер для квартиры

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Следовательно, доля в квартире, являясь объектом оценки стоимости, должна оцениваться исходя из того, что она является частью права владения квартирой.

Таким образом, очевидно, что вопрос оценки стоимости доли в квартире весьма важен для владельцев такой части жилья, чтобы иметь возможность распорядиться им в соответствии с действующим законодательством. Долю в квартире можно продать, подарить, завещать, заложить. При этом без согласия совладельцев квартиры продать долю нельзя (совладельцы квартиры имеют преимущественное право на покупку доли при ее продаже), но можно подарить, завещать или заложить.

Оценка рыночной стоимости доли в квартире

Оценка стоимости доли в квартире необходима в ситуациях при совершении сделки купли-продажи, разделе имущества, залоговых отношениях и т.п. В процессе оценки стоимости доли в квартире выявляется рыночная цена объекта недвижимости, что и является основной целью собственников.

Определение стоимости доли в квартире необходимо не только для проведения сделок купли-продажи или расчета ее залоговой стоимости, но и для оценки имущественного положения ее владельца. Для владельца особое значение имеет систематическая осведомленность по вопросам, которые предопределяются результатами определения стоимости доли в квартире.

Для определения стоимости доли в квартире наиболее приемлем сравнительный подход.

В качестве объекта оценки выступает 1/2 доля в праве на однокомнатную квартиру, общей площадью 36 кв. м., расположенную по адресу г. Москва, Сигнальный проезд д. ZZZ, кв. XXX.

В таблице 1 приведены сведения об объекте оценки.

Таблица 1 Сведения об объекте оценки

Параметр

Описание

1

Объект оценки

1/2 доля в праве на 1-комнатную квартиру.

2

Площадь

Общая площадь: 36 кв. м., жилая площадь 20 кв. м.

3

Детализация площади

Жилая комната: 20 кв. м.

Кухня: 8,2 кв. м

Ванная: 2,3 кв. м

Туалет: 1,5 кв. м

Коридор: 4 кв. м

4

Дом

Квартира находится в 16-этажном доме на 10 этаже. Дом панельный. Год постройки 2012. Дом видимых повреждений не имеет. Коммуникации: центральное отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация, газ. Имеется лифт, мусоропровод. Лестничная клетка и подъезд в хорошем состоянии, дверь подъезда оборудована домофоном.

5

Характеристика квартиры

Высота потолков 2,8 м, количество балконов 1, балкон застеклен, окна и балкон выходят во двор. Отделка пола: линолеум и кафельная плитка. Отделка стен и потолка: обои и водоэмульсионная краска. Оконные рамы пластиковые. Межкомнатные двери отсутствуют. Входная дверь железная. Квартира не имеет повреждений, возникших в результате залива водой, воздействия огня и т.п. Общее состояние квартиры: хорошее, ремонт не требуется.

6

Характеристика территории, прилегающей к дому

Состояние хорошее. Двор оборудован детской площадкой, покрыт асфальтом, с участками зеленых насаждений. Имеется уличное освещение, автостоянка, подземный гараж, пешеходная зона, велосипедная зона.

7

Год последнего капитального ремонта здания

Капитальный ремонт не проводился.

8

Текущее использование

Квартира используется в качестве жилья.

9

Оборудование

Сантехническое оборудование на кухне, в ванной и туалете. Газовая плита. Сетевые коммуникации подведены. Кондиционер.

Цели оценки: оценить стоимость 1/2 доли в праве на однокомнатную квартиру, находящейся в долевой собственности.

Право долевой собственности принадлежит:

  1. 1/2 доли в праве – гражданке Ивановой Марии Сергеевне, 1985 г.р. Адрес регистрации: г. Москва, Сигнальный проезд д. ZZZ, кв. XXX.
  2. 1/ доли в праве – гражданке Ивановой Светлане Сергеевне, 1986 г.р. Адрес регистрации: г. Москва, Сигнальный проезд д. ZZZ, кв. XXX.

Владельцы квартиры, находящейся в долевой собственности, состоят в родстве и являются родными сестрами.

Технология оценки рыночной стоимости доли в квартире на практике предполагает следующую последовательность:

  • заключение договора на проведение оценки с оценочной компанией или иной организацией, которая будет проводить оценку, включая задание на оценку и согласование параметров объекта оценки;
  • сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценочных действий, обработка данных для определения рыночной стоимости объекта оценки;
  • выбор подхода и метода оценки стоимости доли в квартире, осуществление необходимых расчетов;
  • согласование результатов оценки и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
  • подготовка пакета документов с результатами оценки.

Параметры объекта оценки включают в себя:

  • 1/2 доли в праве на однокомнатную квартиру, находящейся в долевой собственности двух родных сестер;
  • общая площадь квартиры 36 кв. м., жилая площадь 20 кв. м.;
  • квартира расположена на 10 этаже 16-этажного дома по адресу г. Москва, Сигнальный проезд д. ZZZ, кв. XXX.

В рамках анализа информации необходимой для проведения оценочных действий был проведен первичный анализ фактических данных о ценах предложений о продаже аналогичных квартир. По итогам проведенного анализа было установлено, что диапазон цен для аналогичных квартир, расположенных в районе объекта оценки (станция метро Владыкино, граница районов Отрадное и Марфино), в начале февраля 2017 года составлял 140000–167000 руб. за 1 кв. м.

Примеры реальных цен предложений, действовавших в момент проведения оценки 1/2 доли в праве на однокомнатную квартиру, на аналогичные квартиры, расположенные в районе объекта оценки:

  • 5260000 руб. за 1-комнатную квартиру 32,2 кв. м
  • 5030000 руб. за 1-комнатную квартиру 36 кв. м
  • 5445000 руб. за 1-комнатную квартиру 35,4 кв. м
  • 5717000 руб. за 1-комнатную квартиру 35,6 кв. м
  • 5150000 руб. за 1-комнатную квартиру 36 кв. м
Еще по теме  Какая стоимость дарственной на квартиру

Основные факторы, влияющие на стоимость квартиры в Москве, представлены в таблице 2.

Таблица 2. Факторы, влияющие на стоимость квартиры в Москве

Фактор

Параметры

1

Местоположение

Административный округ, район, близость к объектам деловой и социальной активности, рекреационным зонам.

2

Транспортная доступность

Удаленность от станции метро, развитость общественного транспорта.

3

Тип окружающей застройки и плотность

Тип застройки: промышленная, жилая, смешанная.

Плотность застройки: плотная, средняя, разреженная.

4

Тип дома

Панельный, кирпичный, монолитный, монолитно-кирпичный

5

Этажность дома

Квартиры в домах большей этажности стоят дороже при прочих равных условиях.

6

Технического состояние жилого здания

Новое, ремонт не требуется, необходим текущий ремонт, необходим выборочный капитальный ремонт, необходим комплексный капитальный ремонт, ветхое.

7

Этаж расположения квартиры.

Первый этаж, последний этаж, между первым и последним этажом.

8

Жилая площадь квартиры.

Чем больше жилая площадь, тем выше стоимость.

9

Площадь кухни

Чем больше площадь кухни, тем выше стоимость

10

Общая площадь квартиры

Чем больше площадь квартиры, тем ниже стоимость 1 кв. м при прочих равных условиях.

11

Класс отделки

Отсутствует, простая, улучшенная, дизайнерский ремонт

12

Состояние отделки

Отсутствует, требует замены, не требует замены, требуется косметический ремонт

13

Наличие балкона, лоджии.

Наличие таких помещений увеличивает стоимость квартиры при прочих равных условиях.

14

Расположение окон квартиры

Окна выходят на улицу, окна выходят во двор, окна выходят на две или несколько сторон дома.

15

Наличие или отсутствие имущества, не связанного с квартирой

Если квартира продается с мебелью, бытовой техникой, сантехникой, иным оборудованием, то ее стоимость может быть выше при прочих равных условиях

Определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки должно соответствовать критериям:

  • физически и финансово осуществимо,
  • юридически значимо и возможно,
  • целесообразно финансово.

Применительно к доле в квартире ряд возможных вариантов использования данным критериям не соответствует, в частности, доля в квартире не может быть сдана в аренду, использована для осуществления хозяйственной деятельности, а также иные аналогичные варианты, требующие использования квартиры целиком.

https://www.youtube.com/watch?v=https:lkjpFGEXKmg

Типичные варианты использования объектов недвижимости с учетом критериев эффективного использования:

  1. Снос улучшений.
  2. Реконструкция, обновление, капитальный ремонт.
  3. Продолжение использования в таком состоянии, в каком находится сейчас.

Для доли в квартире невозможно произведение сноса улучшений, реконструкции, обновления и т.п. действий.

Для рассматриваемого объекта оценки возможно лишь продолжение использования в том состоянии, в каком он находится сейчас: квартира из жилого фонда не может быть использована иначе, чем для целей проживания. Следовательно, такое использование будет являться физически и финансово осуществимым, юридически значимым и возможным, финансово целесообразным и максимально эффективным.

Долю в квартире можно продать, подарить, завещать, заложить – данные варианты использования соответствуют критериям эффективного использования объекта оценки в рамках продолжения использования в том состоянии, в каком объект оценки находится сейчас.

В таблице 3 приведено обоснование выбора подхода и метода оценки.

Таблица 3. Обоснование выбора подхода и метода оценки

Подход

Обоснование

Затратный подход

ФСО № 7 рекомендует применять затратный подход для оценки объектов недвижимости, объектов капитального строительства, но не их частей, в том числе жилых и нежилых помещений. Квартира, в которой оценивается 1/2 доля права владения, является лишь небольшой составной частью здания. Следовательно, оценка стоимости затратным подходом не будет корректной.

Доходный подход

Доходный подход нецелесообразно использовать при оценке доли в квартире, так как оцениваемая квартира не используется и не предназначена для извлечения дохода. Следовательно, оценка 1/2 доли права владения квартирой даст заведомо более низкую стоимость, чем цена реальных сделок на рынке с аналогичными квартирами.

Сравнительный подход

Исходя из цели оценки, параметров объекта оценки, совокупности доступной информации, для оценки 1/2 доли права владения квартирой наиболее целесообразным является использование сравнительного подхода. Объем сделок купли-продажи квартир в Москве достаточно большой, что позволяет использовать данный подход. Для проведения оценки целесообразно применить метод сделок и использовать качественное сравнение цен.

Использование метода сделок и качественного сравнения цен для оценки доли в квартире также подкреплено следующими факторами:

  1. Оценка основывается на доступной рыночной информации из открытых источников.
  2. Сравнительный анализ проводится на основе достоверной и доступной информации о предложениях по продаже сходных объектов недвижимости, аналогичных квартире в которой оценивается 1/2 доля владения.
  3. Структура информации позволяет проводить сравнительный анализ непосредственно.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Оценка объекта недвижимости путем сравнительного подхода и методом сделок включает следующие этапы:

  1. Выбор единицы сравнения.
  2. Сравнительный анализ объекта оценки и аналогичных объектов.
  3. Корректировка значения единицы сравнения для аналогичных объектов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и аналогичных объектов по данному элементу сравнения.
  4. Обеспечение согласованности результирующего расчета значения выбранной для оценки единицы сравнения.