Долевое строительство – что это такое и о чем нужно знать?

Способы покупки

Жилье можно получить разными методами. Варианты приобретения отличаются по видам расчетов:

  1. Ипотека — хороший способ купить жилье для тех, кто имеет стабильный доход, но не обладает достаточными денежными средствами для полной оплаты покупки. Такой вариант предусматривает наличие у заинтересованного необходимой суммы для первоначального взноса.
  2. Приобретение за наличные средства подходит для тех, у кого достаточно денег, чтобы произвести расчет за приобретаемое жилье путем одноразовой выплаты.
  3. Заем денежный средств у родственников или членов семьи. Такой вариант предусматривает оформление долговой расписки. Указанный документ должен быть заверен у нотариуса.
  4. Приобретение жилья в порядке рассрочки. Такой вариант аналогичен ипотеке. Человек вносит определенную сумму в качестве первоначального взноса. Последующие платежи осуществляются в соответствии с установленным графиком. Такой вариант чаще всего применяется для приобретения жилья в строящемся помещении.
  5. Использование имеющегося сертификата. Такой способ используется в случаях с материнским капиталом.

Варианты приобретения жилья ещё можно разделить по видам в зависимости от стороны, у которой оно покупается:

  1. Приобретение у собственника. Для этого правильным будет прибегнуть к услугам риэлтерской компании. Такой подход позволит избежать мошенничества. К тому же многие люди слабо разбираются в тонкостях осуществления сделок с недвижимостью.
  2. Самостоятельная покупка. В данном случае стороны проводят сделку, без привлечения третьих лиц. Такой вариант позволяет уменьшить расходы, связанные с реализацией процедуры. Однако возникает риск того, что допущенные ошибки или неточности могут причинить ущерб интересам сторон.
  3. Приобретение жилья от застройщика. Этот вариант наименее затратный. Но в таком случае можно потерять выплаченные средства из-за недобросовестности другой стороны. Поэтому предварительно следует собрать максимальный объем информации, характеризующей застройщика. Получить жилье в этом случае можно в доме, который не был достроен либо возводится с нуля.
  4. Покупка недвижимости, находящейся в залоге. Не каждый получатель денежного займа может своевременно рассчитаться с банком. Поэтому в определенный момент жилье может быть реализовано в счет погашения задолженности.
  5. Покупка жилого помещения у компании. Такой вариант используется в случаях, когда организация намерена продать свой офис, который находился в обычной квартире или доме.

Суть такого процесса заключается в том, что компания, занимающаяся строительством, привлекает денежные средства физических или юридических лиц, которые впоследствии используются для возведения дома. По окончании процедуры, каждый вложивший средства получает отельную жилую площадь.

Все происходит в несколько этапов. Сначала строительная компания должна получить земельный участок для возведения постройки. После этого с плательщиками заключается договор соответствующего содержания. В процессе строительства люди вносят денежные средства, согласно установленному графику. По завершении каждый получает собственное жилье.

Участники долевого строительства

При осуществлении долевого строительства в процессе участвует сразу несколько сторон. Разберёмся, кто участвует в нём, и кто может выступать в роли каждой из сторон.

  • Первая сторона – это застройщик. Им является некое юридическое лицо, которое может существовать в любой организационно-правовой форме. Это лицо обладает правом на какой-то земельный участок (либо законно арендует его) и занимается привлечением денежных средств участников долевого строительства для того, чтобы построить на этом участке какие-то объекты недвижимости – обычно многоквартирные дома.

Долевое строительство – что это такое и о чем нужно знать?

Застройщик действует в рамках соответствующего законодательства и имеет все необходимые разрешения на строительство. Застройщик должен предварительно опубликовать в СМИ проектную декларацию, чтобы иметь возможность осуществлять строительство.

  • Дольщик – это, соответственно, участник долевого строительства, человек, который решил принять в этом строительстве непосредственное финансовое участие. Обычно это физическое лицо, но в отдельных ситуациях оно может быть и юридическим.

Дольщик предоставляет застройщику необходимые денежные ресурсы, которые идут на строительство недвижимости – и претендует на дальнейшее право собственности относительно этого жилья. Если говорить проще, то дольщик является инвестором, который вкладывается в строительство на основании специализированного инвестиционного договора – договора долевого участия.

Отношения и права сторон регулируются договором, а также законодательно, законом о долевом участии. В договоре, который заключают участники, чётко и недвусмысленно указываются следующие вещи:

  • Объект договора, который определяется в проектной документации и в дальнейшем передаётся дольщику.
  • Цена объекта, а также условия и порядок её уплаты.
  • Сроки, когда объект договора будет введёт в эксплуатацию и передан дольщику.
  • Прочие аспекты отношений между двумя сторонами.

Многие аспекты отношений регулируются именно законом, в частности, закон 214 ФЗ ставит достаточно жёсткие требования к соблюдению сроков завершения работ.

То же может произойти при нарушении качества строительства и ряде других ситуаций. Также дольщик имеет право на получение максимально полной и достоверной информации об объекте строительства.

Объект долевого строительства

Долевое строительство – что это такое и о чем нужно знать?

Рассмотрим, какие именно объекты являются объектами долевого строительства.

Данный объект непременно строится с привлечением денежных средств дольщиков. То есть, проще говоря, почти что любое помещение, в том числе входящее в состав любого иного объекта недвижимости может быть объектом долевого строительства.

В соответствии с требованиями действующего законодательства в качестве объектов возведения в порядке долевого привлечения денежных средств могут выступать помещения для проживания и технического назначения, а также места для нахождения личного автотранспорта, которые передаются плательщику, после того, как строительная компания получит разрешение на ввод сооружения в эксплуатацию, и входят в состав такого дома.

Передача возведенного сооружения заказчикам осуществляется на основании акта соответствующего содержания.

Такой документ подписывается обеими сторонами. В акте указывается дата передачи объекта, его основные характеристики. Указанная процедура может быть реализована только после получения разрешения официальной госбюджетной инстанции на ведение объекта в эксплуатацию. Передача должна произойти в сроки, предусмотренные договором. Преждевременное исполнение такого обязательства не допускается, за исключением случаев, если это предусмотрено соглашением.

Еще по теме  Исковое заявление о расторжении договора купли продажи квартиры

Не позднее чем за один месяц компания направляет заказчику письмо о завершении строительства. Сообщение пересылается по почте с уведомлением о вручении адресату. При получении такого сообщения заказчик обязан приступить к приемке объекта в течение семи рабочих суток. Все выявленные недостатки включаются в акт.

При уклонении заказчика от приемки объекта строительная компания, по истечении двух месяцев с момента установленной даты передачи, оформляет документ о переходе объекта участникам, в одностороннем порядке. Такое правило применимо только в случае, если застройщик имеет документальное подтверждение того факта, что другая сторона уведомление получила.

Условия для дольщиков

Долевое строительство предлагает дольщикам выгодные условия приобретения недвижимости:

  1. Значительная экономия. Квартиры на вторичном рынке могут быть более чем в 2 раза дороже строящихся квартир.
  2. Возможность оформления рассрочки. Дольщик имеет право вносить оплату за недвижимость поэтапно, пока идет строительство.
  3. Лицо, заключившее договор с застройщиком, может самостоятельно устанавливать планировку своей квартиры. Это позволит в будущем значительно сэкономить средства на ремонте и перепланировке.

Эти преимущества и «заманивают» граждан подписать договор с застройщиками. Но долевое строительство — не такая простая и идеальная процедура, как может показаться на первый взгляд. Она имеет множество подводных камней.

Не каждый может вступать в подобного рода отношения. Чтобы принять участие в долевом строительстве, каждая из сторон обязана соответствовать определенным условиям. Для строительной компании и плательщиков они различны по содержанию.

Юридическое лицо должно отвечать следующим требованиям:

  1. Компания создается в соответствии с действующими нормативными правовыми актами. То есть у организации имеется определенный бюджет, уставная документация, печать, руководитель, адрес регистрации, учетный номер плательщика налогов, расчетный банковский счет.
  2. Организация надлежащим образом оформила проектно-сметную документацию.
  3. Компании выделен земельный участок на возведение постройки.
  4. У юридического лица есть разрешение от официальных госбюджетных инстанций на выполнение работ. При отсутствии в штате необходимых специалистов организация должна заключить договора с третьими лицами.
  5. Компания обязана периодически отчитываться перед плательщиками о расходовании вкладываемых в строительство средств.

Условием для участия в процессе самих заинтересованных является платежеспособность, то есть наличие денежных средств, необходимых для осуществления своевременной оплаты за выполняемые работы.

  • Долевое строительство – форма инвестиции в возведение жилого дома на основании договора.
  • Долевое строительство: что это такое и о чем нужно знать?Отношения между дольщиком и застройщиком регулируются Законом «о долевом строительстве», положения которого актуальны и в 2017 году.
  • Права и обязанности у сторон появляются с момента заключения договора, являющегося специфическим документом, поскольку, как вид сделки, не предусмотрен Гражданским кодексом РФ.
  • Он содержит черты договоров подряда, инвестирования, купли-продажи, возмездного оказания услуг, но не является ими и имеет свои особенности.
  • Инвестор строительства может уполномочить заказчиков на выполнение инвестиционного проекта, которые, в свою очередь, привлекают застройщика – строительную компанию, осуществляющую строительство.
  • Объектом строительства является не отдельная квартира, а жилой дом, и кредитором становится не отдельный участник, а множество дольщиков — граждан и юридических лиц.

Участник долевого строительства не может влиять на проект дома, заказ технического задания, получение разрешительных документов на деятельность застройщика, а застройщик, как правило, действует по заданию не отдельных дольщиков, а инвестора.

Поэтому до решения о подписании договора и передаче денег дольщику следует собрать максимум информации о застройщике и о будущем доме.

Застройщик должен быть юридическим лицом. Лучшая характеристика застройщика – это его построенные объекты, отсутствие судебных споров, исполнение сроков ввода домов в эксплуатацию и разумные цены.

  1. Важно внимательно изучить его учредительные и разрешительные документы, лицензии, наличие отвода и прав на участок для строительства, предусмотренную законом проектную декларацию на строительство.
  2. Не позднее, чем за 14 дней до заключения договора с первым дольщиком, декларация должна быть напечатана в газете или на сайте в Интернете.
  3. Декларация обязана содержать следующую исчерпывающую информацию о застройщике:
  • фирменное наименование и местонахождение;
  • о государственной регистрации, о виде, номере лицензии, сроке ее действия;
  • об учредителях застройщика;
  • о прежних объектах строительства за 3 года;
  • о финансовом результате деятельности, наличии кредиторской и дебиторской задолженности;
  • об иных сделках по привлечению средств для строительства.
  • Застройщик может заключить договор и принять деньги от дольщика только после регистрации собственности или долгосрочной аренды на землю.
  • Принятие денег (в качестве ссуды от граждан) до подписания договора влечет административную ответственность застройщика.
  • Как правило, на сайте застройщика публикуются разрешительные документы на строительство и на землю, и до заключения договора долевого участия их все следует внимательно изучить.
  • Каждому, кто желает вступить в число дольщиков на любом этапе строительства, следует ознакомиться со следующими документами:
  • разрешение на застройку;
  • проектная документация на дом;
  • документы о праве или аренде на участок, зарегистрированный в установленном порядке;
  • проектная декларация.

Риски

Каждый, кто хочет приобрести квартиру таким путем, должен быть осведомлен о возможных рисках:

  1. Отсрочка сдачи квартир дольщикам. Не всегда строительство удается закончить в поставленные сроки. Причин задержек может быть много — от задержки материалов до недостатка средств для строительства. Решить проблему можно довольно просто — привлечь средства самого застройщика. Но не все готовы идти на это. Недостаток средств часто приводит к полному прекращению строительства и потере денежных средств дольщиком.
  2. Неправильное заключение договора может значительно увеличить затраты физического лица при покупке квартиры. Если в документе есть какие-то неточности или присутствует не вся информация о сделке, дольщика могут попросить доплатить определенную сумму для получения недвижимости в эксплуатацию. Именно поэтому необходимо максимально ответственно отнестись к оформлению документов. Если опыта в этом недостаточно, лучше воспользоваться услугами специалистов.
Еще по теме  Что такое КБК в платежке? Какой КБК указывать в платежке

Долевое строительство может быть выгодным и защищённым с точки зрения законодательства, но это не отменяет определённые риски, которые ему присущи. В первую очередь это недобросовестное поведение с стороны застройщика.

Он может прибегать к различным схемам сомнительной легальности. Многие из них просто незаконны, многие осуществляются при помощи различных «дыр» в законе, который, кстати, многие юристы и по сей день считают достаточно неоднозначным. См. гарантии застройщика.

Вот несколько вариантов, как дольщик может быть обманут:

  • Может быть осуществлена двойная продажа прав на одну и ту же квартиру сразу нескольким дольщикам.
  • Застройщик может попросить заключить предварительный договор, который не влечёт за собой никаких обязательств по строительству. Застройщик может пообещать заключить основной договор купли-продажи по завершении строительства объекта недвижимости, но в итоге может и не осуществить это.
  • Застройщик может попросить купить у себя вексель, вместо заключения основного договора. Вексель имеет юридическую силу, но не даёт прав на квартиру. Также, при банкротстве застройщика, не будет представляться возможным вернуть даже деньги.
  • Многоквартирный дом может быть построен на земельном участке, предназначенном для индивидуального строительства – в итоге такой объект недвижимости может быть даже снесён по решению суда.

Потому следует очень досконально читать договор и внимательно изучать законодательство по этому вопросу.

Стороны долевого строительства

В качестве сторон такой процедуры выступают дольщики и застройщик, то есть люди, которые заинтересованы в получении жилья и компания, осуществляющая возведение объекта.

Следует отметить, что это исчерпывающий перечень сторон. В качестве участников могут привлекаться третьи лица. Например, если в штате компании нет специалистов, которые способны выполнить определенный вид работ, то застройщик может заключить договор с организацией, в которой они есть. Однако в этом случае строительная компания не снимает с себя обязательств по соблюдению условий основного договора.

Такое правило распространяется и на плательщика. Если последний не располагает необходимыми денежными средствами, он имеет возможность использовать банковскую ссуду. Но это не освобождает его от своевременной платы согласно установленному графику внесения оговоренных сумм.

Дольщик

В качестве дольщика может выступать любой желающий получить свою жилую площадь. При этом инициатор должен иметь на руках денежные средства, необходимые для внесения своевременной оплаты за выполняемые работы.

Следует отметить, что дольщиком может быть как человек, так и организация. Это обусловлено требованиями Закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в котором указано, что он регулирует отношения, связанные с привлечение денежных средств физических и юридических лиц, для возведения многоквартирных домов и других объектов недвижимости.

Застройщик

Долевое строительство – что это такое и о чем нужно знать?

В качестве застройщика может выступать организация, которая соответствует требованиям:

  1. В названии организации должно содержаться словосочетание специализированный застройщик.
  2. Компании необходимо иметь опыт участия в процессе возведения недвижимости не менее тридцати шести фактических месяцев.
  3. Деятельность должна быть связана со строительством многоквартирных домов. Минимальная общая площадь построек, в отношении которых было получено разрешение на ввод в эксплуатацию, должна составлять десять тысяч квадратных метров.
  4. Компания должна владеть на праве собственности или аренды земельным участком, площади которого достаточно для возведения постройки.

Выполнение указанных требований позволяет организации заниматься строительством объектов недвижимости.

Достоинства и недостатки

Хотя вокруг подобной формы строительства и ходят споры, хотя многие считают её неоднозначной, стоит признать, что для большинства людей, которые не хотят залезать в ипотеку, это чуть ли не единственный метод, при помощи которого они могут достаточно просто обзавестись жильём. Но важно объективно понимать как преимущества, так и недостатки, которыми обладает долевая собственность.

Плюсы:

  • Имеется возможность рассрочить платежи на покупку квартиры вплоть до завершения строительства, что сильно понижает нагрузку на дольщиков.
  • Стоимость приобретения недвижимости выходит достаточно низкой. Если приобрести тот же объект после его непосредственной сдачи в эксплуатацию, то стоимость значительно возрастёт – так что экономия при долевом строительстве налицо.
  • Дольщик приобретает новую, а не бывшую ранее в чьём-то пользовании квартиру со всеми вытекающими последствиями.

Минусы:

  • Возможность попасться на приведённые выше «серые» схемы.
  • Есть шанс, что качество строительства в результате будет недостаточным. Юридически этот аспект будет урегулирован договором, но время дольщик потеряет.

Предоставление информации застройщиком

Процедура выбора застройщика законодательством не утверждена.

Потенциальный дольщик должен принимать решение самостоятельно, на основании данных, полученных им самим. Прежде всего, нужно посетить офис претендента на строительство дома и провести переговоры с его представителем. В ходе беседы  уточнить сведения об имеющемся опыте деятельности застройщика, а также об объеме работ, который был выполнен до этого.

Еще по теме  Что такое Нобелевская премия и кому ее дают

После этого правильным будет потребовать документы, касающиеся создания компании: устав, свидетельство о государственной регистрации, разрешение на выполнение строительных работ, данные об имеющемся бюджете. Это позволит выяснить является ли организация действующей, и сформирована ли она в соответствии с требованиями законодательства.

Следующим шагом будет изучение документов, которые непосредственно связаны с возведением объекта. Прежде всего, это данные, подтверждающие наличие в собственности или на правах аренды земельного участка. Далее нужно потребовать разрешение, полученное из официальной инстанции, на строительство. Затем изучить расценки на выполняемые работы, а также потребовать произвести предварительный расчет стоимости стройки всего объекта.

После этого необходимо внимательно изучить проект предлагаемого договора о долевом участии. На практике большинство компаний предлагают стандартный шаблон, который разработан с учетом интересов застройщика. Такой вариант не нужно подписывать сразу. Следует ознакомиться с содержанием документа. При необходимости можно представить его на изучение квалифицированному специалисту.

В соответствии с требованиями действующего законодательства каждый застройщик обязан предоставлять дольщикам сведения, касающиеся возведения объекта. Доступ к соответствующим данным обеспечивается путем их размещения на специальном сайте.

На указанном интернет-ресурсе должна содержаться такая информация:

  1. Разрешение на эксплуатацию возведенных объектов.
  2. Перечень документации касающейся строительства.
  3. Декларация проекта.
  4. Заключение официальной бюджетной инстанции о соответствии застройщика и документов требованиям законодательства.
  5. Проект договора о долевом строительстве.
  6. Данные о выплате компанией взносов компенсационного характера.
  7. Условия привлечения средств дольщиков.
  8. Отчетность финансового характера.
  9. Фото возводимых объектов.

Указанная информация должна быть размещена на официальном сайте в течение пяти рабочих суток, после получения официального заключения о соответствии компании требованиям законодательства. Также в указанный срок вносятся все изменения в данные ресурса. За нарушение порядка обеспечения доступа к информации к организации могут быть применены меры воздействия.

Альтернативы

Если нет возможности приобрести новое жильё с нуля, а минусы долевого участия кажутся слишком существенными, то есть несколько альтернатив, которые стоит рассмотреть. Приведём наиболее популярные из них.

  • Жилищно–строительный кооператив. В отличие от долевого строительства, где процессом «руководит» застройщик, жилищно-строительный кооператив – это форма самоорганизации граждан (реже – организаций) с целью строительства жилья.
  • Социальное жилье. Это такое жильё, которое предоставляют людям по договору соцнайма – правом собственности же на него обладает государство (реже – организации). Чаще всего выделяется людям, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, бесплатно.
  • Индивидуальное малоэтажное строительство. Речь идёт о строительстве небольших (до трёх этажей) жилых помещений, преимущественно коттеджей, для личных (семейных) нужд.

Выбирать тот или иной вариант стоит исходя из его уместности и индивидуальных потребностей того или иного человека.

Требования к документации

Каждый претендент на возведение объекта должен иметь в наличии следующий перечень сведений:

  1. Учредительную документацию.
  2. Лицензию на занятие определенным видом деятельности.
  3. Разрешение уполномоченной официальной государственной инстанции на проведение строительных работ.
  4. Проектно-сметную документацию.
  5. Свидетельство, подтверждающее наличие у застройщика земельного участка на правах собственности или аренды.
  6. Финансовую документацию.

Заключение договора

Перед началом строительных работ стороны должны подписать договор о долевом участии.

В тексте такого документа указываются следующие обязательные условия:

  1. Предмет договора.
  2. План, местоположение и детальное описание объекта.
  3. Срок выполнения работ и передачи сооружения заказчику.
  4. Стоимость договора, график и порядок внесения платежей.
  5. Срок гарантии на объект.
  6. Гарантии выполнения застройщиком своих обязательств. Здесь должен быть указан порядок возмещения вреда, который может быть причинен дольщикам.

Если одно из указанных условий не включено в текст, договор будет считаться не подписанным. Застройщик несет расходы, связанные с порчей объекта до его передачи дольщикам.

Самый важный момент в данной сделке — заключение договора. От него будет зависеть дальнейший исход событий. При составлении документа необходимо соблюдение следующих условий:

  1. Объект строительства. Необходимо подробно описать всю информацию о нем: полное наименование, тип здания, количество этажей и квартир и иные данные, которые позволят идентифицировать объект.
  2. Права и обязанности обеих сторон договора. Чем более подробно они будут описаны в документе, тем меньше недоразумений может возникнуть.
  3. Сроки строительства.
  4. Точная дата передачи квартир дольщикам в эксплуатацию.
  5. Документ, обеспечивающий соблюдение всех условий договора.
  6. Цена объекта, условия и сроки ее уплаты. В полную стоимость квартиры входят не только прямые расходы на строительство, но и вознаграждение застройщика за работу. Стоимость может быть выплачена единовременным платежом или в рассрочку.
  7. Данные о регистрации договора в Реестре.

Не стоит заключать сотрудничество с теми партнерами, которые:

  1. Предлагают сделку на основе иных документов (купли-продажи, займа и т. д.).
  2. Ставят подозрительно низкую стоимость объекта.
  3. Искажают факты, предоставляют недостоверную информацию об объекте недвижимости.

Оформление права собственности

Чтобы оформить право собственности, заинтересованное лицо обязано выполнить следующие действия:

  1. Обратиться в Росреестр или многофункциональный центр.
  2. Представить паспорт, договор, акт приема-передачи, разрешение на эксплуатацию, квитанцию об оплате госпошлины, а также заявление.

Уполномоченное должностное лицо в свою очередь:

  1. Принимает переданную документацию.
  2. Проверяет её на соответствие требованиям действующего законодательства.
  3. Вносит сведения в специальный реестр.
  4. Назначает дату прихода заинтересованного.

В определенный день человек обязан явиться в регистрирующий орган и получить документ, удостоверяющий вступление в права собственности.