Продать квартиру государству возможно ли это и как сделать

Кто и почему продает жилье с аукционов

Государство

Государство регулярно продает имущество, которое находится у него в собственности. Имущество может быть в федеральной собственности, в собственности региона или конкретного муниципалитета. Очевидно, что государство владеет в том числе квартирами, и иногда их продает.

Больше всего квартир продает Москва в лице ГУП «Моссоцгарантия». Это то жилье, которое город получает по договорам пожизненного содержания пожилых людей. Схема работает так: пожилой человек заключает договор с городом, получая за это доплату к пенсии в 1-2 прожиточный минимума. После его смерти квартира переходит в собственность города, который ее продает.

Продаются такие квартиры через аукцион, а проходит все через специализированную торговую площадку «Сбербанк-АСТ». Купить жилье иногда получается ниже рыночной стоимости, к тому же с юридической точки зрения рисков будет меньше (все-таки продавцом выступает государство).

Помимо квартир по договорам пожизненного содержания, продаваться может и другая жилплощадь. Квартиры могут попадать к государству разными путями – как обязательная квота при строительстве, как конфискованное имущество, и другими способами. Продают их, как правило, через торги с аукциона.

Отдельная история – это имущество должников, которое продается для погашения долгов. Если при исполнении судебного акта о конфискации судебный пристав арестовывает имущество, его передают в государственную собственность, а затем продают с открытых торгов в форме аукциона.

В случае ареста квартиры судебными приставами у должника обычно есть достаточно возможностей, чтобы вернуть себе права на жилье. Однако в действительности бывших собственников приходится выселять силой, поэтому вариант достаточно спорный.

А вообще покупка квартиры у государства – это неплохой способ сэкономить примерно 5-10% от рыночной стоимости, главное правильно взвесить все выгоды и риски (об этом пойдет речь дальше).

Ипотечное кредитование в 2018 году установило рекорд по объемам и количеству выданных кредитов. Такой бурный рост означает, что часть кредитов выдается заемщикам с не самой безупречной кредитной историей. В дальнейшем у них могут возникнуть проблемы с оплатой по ипотеке.

Так как понятие «ипотека» буквально означает залог, при отсутствии платежей со стороны заемщика банк вправе обратить взыскание на такое имущество. Согласно закону, банк вправе начать процедуру по взысканию, если заемщик задержал более 3 платежей в течение года, а сумма просроченного долга превысит 5% от стоимости залогового жилья.

На практике от первых проблем у заемщика до выставления квартиры на торги проходит несколько лет. За это время банк предлагает реструктуризировать долг, предлагает разные варианты урегулирования, а теперь еще добавляются ипотечные каникулы.

Тем не менее, залоговых квартир продается уже много. По оценкам экспертов, это каждая 10 квартира (хотя еще 5 лет назад была каждая 35-я). Купить залоговое жилье иногда можно с хорошей скидкой, до 15-30% от рыночной стоимости.

Банк – не агентство недвижимости, он старается поскорее избавиться от непрофильных активов. Если к тому же банку срочно нужны деньги, можно подобрать квартиру по действительно низкой цене.

У такого варианта остаются риски того, что должник оспорит решение о выставлении квартиры на торги, но при грамотном оформлении покупки рисков можно избежать. К сожалению, выселять прежних жильцов часто приходится силой.

Продать квартиру государству  возможно ли это и как сделать

На аукционе квартиру могут выставить и другие игроки – компании по управлению активами, крупные предприятия, коллекторские агентства, и т.д. По сути, покупка у государства или покупка у них не особо отличаются, главное соблюдать регламент торгов и не забывать о рисках.

Уменьшить доходы на 1 000 000 Р

Этот способ подходит всем, кто может подтвердить расходы.

При продаже квартиры, которая была в собственности меньше минимального срока владения, то есть меньше трех или пяти лет, налог можно платить с разницы между доходами от продажи и расходами на покупку.

5 000 000 Р — 4 800 000 Р = 200 000 Р

200 000 Р × 13% = 26 000 Р

Ограничений по количеству и суммам сделок за год нет. Можете продать так три квартиры и по каждой уменьшать доходы на расходы. Налог заплатите только с разницы.

Продать квартиру государству  возможно ли это и как сделать

Этот способ подходит тем, кто продает квартиру, которую получил в наследство, как подарок или оплатил за счет господдержки или работодателя. То есть когда у продавца нет расходов на ее покупку и уменьшить доход на них он не может.

Если нет документов, которые подтверждают расходы, доходы от продажи можно уменьшить на один миллион рублей. А налог на доходы платить с разницы. Этот вычет можно использовать только раз в год.

(5 000 000 Р — 1 000 000 Р) × 13% = 520 000 Р

Это все равно много, но когда нет расходов, можно сэкономить хотя бы что-то. Когда недвижимость продается за сумму чуть больше миллиона, налог к уплате может быть совсем небольшим, даже если квартира досталась даром.

Нет, так сделать нельзя. Уменьшать доход при продаже можно только на те расходы, которые относятся к этой продаваемой квартире. Если вы продаете квартиру за 5 млн рублей, то этот доход уменьшаете на стоимость этой же квартиры при покупке.

Процесс покупки квартиры у государства

Сам процесс покупки на аукционе зависит не столько от продавца (им может быть государство, банк или частное лицо), сколько от регламента самого аукциона. Но некоторые особенности все же есть.

Общий порядок действий будет таким:

  1. изучить предлагаемые к продаже лоты (можно на сайте организатора торгов, можно на самой площадке);
  2. выбрав интересные варианты, записаться на просмотр;
  3. зарегистрироваться на торговой площадке (для этого нужна ЭЦП);
  4. определившись с квартирой, перечислить торговой площадке задаток в нужном размере;
  5. подать заявку на покупку квартиры;
  6. в день аукциона нужно будет принять участие в торгах (если есть другие участники).

    Если заявка единственная – она выигрывает аукцион автоматически и по начальной цене.

  7. после выигрыша – получить протокол аукциона и заключить договор купли-продажи.

Продать квартиру государству  возможно ли это и как сделать

Примерно такой вариант будет актуальным почти для всех регионов. Например, если речь идет о покупке квартиры у «Моссоцгарантии», то перечень лотов можно посмотреть на сайте ведомства, там же по каждому объекту есть разная информация, а также фотографии.

Покупать квартиру вслепую – плохая идея, поэтому любой лот можно посмотреть вживую. Для этого достаточно записаться на просмотр, в случае с Москвой заявку нужно отправить на специальный электронный почтовый ящик. В других городах порядок будет аналогичным – сотрудники организатора аукциона свяжутся с потенциальными покупателями и назначат дату и время просмотра квартиры.

Еще по теме  Справка об отсутствии судимости: срок изготовления, порядок получения

Большая часть аукционов в России сейчас проводится в электронном виде, и продажа квартир «Моссоцгарантии» не исключение, продажа осуществляется через портал закупок «Сбербанк-АСТ». В других городах могут продавать лоты через другие площадки, но в целом их не так много.

Главное в аукционе – денежный вопрос. Суть аукциона в том, что начальная цена определяется по экспертным оценкам, после чего участники делают ставки. Побеждает тот, чья ставка окажется наибольшей. Поэтому ориентироваться на стартовую цену не стоит, ведь она может вырасти.

Но еще до начала аукциона, для участия в торгах нужно заранее внести задаток. Его сумма обычно – 5-10% от стартовой цены лота. В случае с квартирой это будет сумма в среднем от 150 до 300 тысяч рублей. Задаток возвращается всем, чьи ставки не выиграли. Уплаченный задаток победителя учитывается в общей стоимости лота, а если он откажется выкупать квартиру – задаток ему не вернут.

Среди затрат еще нужно предусмотреть деньги на электронную цифровую подпись. Выглядит она как обычная флешка, но ею можно подписывать договор. Без ЭЦП не получится зарегистрироваться на торговой площадке. Стоимость ЭЦП может варьироваться от 1500 до 5000 рублей в зависимости от города и срочности изготовления.

Платформа для торгов «Сбербанк-АСТ» достаточно сложная в освоении, и даже специально созданная презентация для участников не отвечает на все вопросы. Регистрироваться на ней нужно через интернет, потребуется приложить скан-копии паспорта и ИНН. Проверять документы будут до 3 дней.

Сам аукцион будет проходить в назначенный день, а перечислить задаток и подать на него заявку нужно заранее. Перед началом аукциона система известит об этом всех участников.

Продать квартиру государству  возможно ли это и как сделать

Чтобы подать первое предложение по цене, «Сбербанк-АСТ» дает час, а на встречные предложения – 30 минут. То есть, если в течение получаса никто не перебил ставку участника, он побеждает. Повышать ставку можно на определенный шаг, он равен 1% от начальной цены.

Победителю аукциона система присылает протокол, с которым можно уже идти к организатору торгов и заключать договор купли-продажи. Дальше все зависит от организации, которая выставляет лоты на торги. Например, «Моссоцгарантия» проводит сделку купли-продажи через аккредитив (его применяют не все банки), а в других городах система может быть иной.

Несмотря на то, что описанный процесс характерен для «Сбербанк-АСТ», похожим образом работают практически все электронные торговые площадки.

Можно ли купить в ипотеку

Федеральная служба судебных приставов не занимается непосредственно продажами арестованного имущества. Приставы передают имущество в государственную собственность, а Росимущество через посредника (в каждом регионе свой) реализует лоты через те же электронные торговые площадки.

Купить квартиру на аукционе в ипотеку вполне можно, учитывая некоторые особенности. Прежде всего, ипотека одобряется банками на определенную сумму, а это одобрение действует ограниченное время. Например, если банк одобрил ипотечный кредит на 4 миллиона рублей, а срок действия предложения – 2 месяца, то нужно уложиться в оба параметра.

Другими словами, если дата аукциона назначена через месяц, а стартовая цена – 2 миллиона рублей, то вполне можно попытаться принять в нем участие. Проблема в том, что нужно внести задаток в размере около 5% от стартовой цены. Но впоследствии этот задаток будет оформлен как часть первоначального взноса (который почти у всех банков минимум 20%).

Следующая проблема – сроки оформления сделки купли-продажи. Все зависит от продавца квартиры. В Москве, например, все проходит примерно за месяц и можно успеть оформить покупку в кредит. А если продавец будет не особо спешить, то можно и не успеть.

Покупатель в этом случае сильно рискует: если срок действия одобренного кредита закончится, или банк не одобрит конкретный объект (или его не одобрит страховая компания), он просто потеряет внесенный задаток – несколько сотен тысяч рублей.

Можно ли продать квартиру государству

Эксперты советуют обратить внимание на продажу залоговых квартир банками, и оформлять ипотеку в этих же банках, в этом случае проблем со сроками или отказом из-за неподходящего объекта быть не должно.

Еще один момент касается продаж в Москве. Так как «Моссоцгарантия» работает через аккредитивную форму расчетов, для ипотечного кредита нужно искать банк, который также работает с аккредитивами (иначе сделка не состоится).

Можно ли уменьшить доход от продажи одной квартиры на стоимость новой квартиры

Если вы задумались о том, чтобы продать участок государству, необходимо убедиться, что данная сделка будет востребована. В противном случае реализовать землю не получится. Руководствоваться при подготовке к передаче прав необходимо действующим законодательством.

Кадастровая стоимость не является рыночной, о чем указано в Федеральном законе №135 «Об оценочной деятельности». Регулирует положение статья №40 «О принципах определения стоимости услуг, работ или товаров для их последующего налогообложения»

Продать участок в ЛО и других областях можно опираясь на Земельный и Гражданский Кодекс РФ, а также Федеральный закон «Об обороте земель». Стоит учитывать, что в соответствии со статьей ЗК №53, владелец земли может отказаться от права собственности, то есть не продать, а вернуть землю государству.

Еще по теме  Можно ли оформить визу без покупки тура

Тысячи людей уже нашли дом своей мечты.Хотите оказаться среди них?

Если вы хотите продать земельный участок государству, а не подарить его, обратитесь к специалистам, которые помогут в его реализации на выгодных условиях.

Продать квартиру государству – возможно ли это и как сделать

Государство охотнее покупает регулярно обрабатываемые земли

Многие хотят узнать, можно ли продать земельный участок государству по кадастровой стоимости, поскольку ее размер, указанный в документах часто завышен. Но нередко эта сумма бывает занижена.

В любом случае она очень отличается от рыночной оценки территории. Поэтому если вы получили согласие от местной администрации на покупку вашей земли, понадобится обратиться к специалистам, занимающимся независимой оценкой.

Поскольку рыночная стоимость не статична, определять ее нужно незадолго до оформления сделки.

Приоритетными для продажи государству, являются земли сельскохозяйственного назначения. Если участок имеет другую сферу применения, придется приложить немало усилий, чтобы доказать его значимость

Оценку надела нужно проводить перед ее продажей

Продать квартиру государству – возможно ли это и как сделать

Чтобы продать участок по кадастровой стоимости государству, потребуется сделать следующее:

  • Уведомить местные органы власти о желании продать участок.
  • Подать заявление с указанием стоимости надела.

Ответ на вопрос возможно ли продать земельный участок государству, вы можете получить только в соответствующих инстанциях, рассматривающих подобные заявления. Если ваше предложение заинтересовало соответствующие органы, вы получите уведомление. После этого можно приступать к сбору необходимых документов. Чтобы продать участок без посредников предоставьте оригиналы и копии:

  • Удостоверения личности.
  • Справки из Росреестра.
  • Права собственности продавца на участок.
  • Предстоящего договора КП.
  • Чеков с оплатой государственной пошлины.

При рассмотрении возможности покупки земли государством рассматривается множество факторов

Чтобы продать землю государству, составляется договор КП. В документе обязательно должны быть указаны:

  • Дата и место подписания договора.
  • Количество экземпляров.
  • Информация об участниках сделки.
  • Полное описание объекта КП.
  • Права и обязанности участников сделки.
  • Стоимость объекта.
  • Порядок и сроки расчета.
  • Время вступления соглашения в силу.
  • Подписи сторон.

В договоре КП указывается полное описание участка и его особенности

В договоре физическое лицо указывает свои паспортные данные, тогда как для органов власти достаточно указания названия структурного отдела

Перед тем как продать землю государству по кадастровой стоимости необходимо ее рассчитать. При формировании расценок учитывают:

  • Объемы земельного надела.
  • Месторасположение участка.
  • Присутствие или отсутствие строений, их число.
  • Наличие каких-либо пород.
  • Качественные показатели земли.
  • Назначение земельного участка.
  • Состояние инфраструктуры.
  • Надежность имеющихся инженерных коммуникаций.

Продать квартиру государству – возможно ли это и как сделать

Нужен агентпо недвижимости?

Месторасположение земли является одним из важных факторов определения кадастровой стоимости

Обращаясь к органам власти с вопросом, можно ли продать землю государству, необходимо учитывать, что кадастровая стоимость регулярно изменяется. Причинами для переоценки служат:

  • Определение новых границ участка или изменение метража.
  • Перевод разряда земли в другую категорию.
  • Изменение эксплуатационного назначения надела.

Любые изменения размеров или назначения надела отражаются на его кадастровой стоимости

Преобразование удельного показателя земли на общегосударственном уровне также влияет на ее кадастровую оценку

Можно ли продать государству излишки земли, как рассчитать их стоимость, и прочие нюансы сделки, можно узнать у специалистов АН «Колизей». Каждый случай уникален и требует индивидуального подхода. Кроме того, вы получите консультацию о том, как оформить земельный участок в собственность и варианты оформления земли без проблем. Звоните, мы ответим на все ваши вопросы!

  • Что такое деприватизация
  • Способы продажи квартиры государству
  • Какую площадь квартиры можно расприватизировать
  • Документы для продажи квартиры государству
  • Когда выгодна продажа жилья государству

Продажа квартиры государству – это процесс, который встречается достаточно часто в настоящее время. Но далеко не каждый в полной мере понимает, что означает термин деприватизация и что собой представляет данная процедура.

Она представляет собой процесс, в котором все собственники жилого помещения согласны на добровольной основе передать права пользования квартирой в руки государства. Если нет согласия всех владельцев жилплощади, то данную процедуру проводят через суд. Иными словами, деприватизация – это возврат государству той собственности, которая ранее была этими гражданами приватизирована.

Продать квартиру государству – возможно ли это и как сделать

После этого квартира переходит в собственность государства и может быть предана другим гражданам на основании договора социального найма. Для проведения этой процедуры есть определенные основания. Например, собственники, в силу определенных причин, не хотят выполнять обязанности по содержанию данной жилплощади или не могут разрешить сложившуюся между ними спорную ситуацию.

Отметим, что процесс передачи жилья государству должен происходить только при соблюдении ряда условий, а именно:

  1. В единоличном порядке данную процедуру может провести только сам собственник.
  2. При наличии нескольких владельцев каждый должен будет представить письменное согласие.
  3. В том случае, если одним из собственников является несовершеннолетний  или инвалид, то в обязательном порядке привлекаются органы опеки.

Государству нельзя вернуть следующее имущество:

  1. То, которое было получено по наследству.
  2. Являющееся объектом, полученным по договору обмена или купли-продажи.
  3. Находящееся под залогом или арестом.
  4. В которое после проведения приватизации были прописаны еще жители.

Деприватизированная квартира больше не будет принадлежать владельцу. Собственник жилья не сможет совершить с ней никаких манипуляций и сделок.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Расприватизация квартиры не частое явление, но все же бывает. Как любая сделка, она требует правового регулирования.

Реприватизация возможна такими вариантами:

  • Через суд: обращение в судебную инстанцию может инициировать один из владельцев жилья если он посчитает, что был втянут в обман, или введен в заблуждение.
  • Добровольный порядок: заявление подается в местный орган власти и в добровольном порядке квартира переходит в муниципальную собственность

В обоих случаях жильцы могут далее проживать в квартире, но уже по договору социального найма.

Важно: в случае реприватизации через суд, за продавцом сохраняется право на бесплатную приватизацию жилья. Если же имел место добровольный отказ, то повторно приватизировать жилье не удастся.

Еще по теме  Не приходят счета за капитальный ремонт

Кроме полной деприватизации квартиры, также можно продать долю в квартире государству. В этом случае нужно обратится с заявлением в администрацию, а также приложить свидетельство о собственности на жилье.

Также можно продать комнату в коммунальной квартире государству. Этот вариант особенно актуальный если есть возможность получить целую квартиру или улучшить жилищные условия за счет госпрограмм.

Для проведения данной процедуры необходимо наличие следующих документов:

  1. Заполненное заявление установленного образца. Бланк находится в территориальной жилищной инспекции.
  2. Оригиналы и копии паспортов всех совершеннолетних собственников квартиры.
  3. Документы, подтверждающие права собственности на данный объект.
  4. Письменное подтверждение об отсутствии обременения на данной жилплощади.
  5. Технический паспорт.
  6. Выписка из домовой книги, подтверждающая состав семьи.
  7. Квитанция об оплате государственной пошлины.

Обращаться необходимо в департамент по жилищным вопросам, расположенный в том регионе, в котором находится жилплощадь.

Кроме перечисленных документов могут потребоваться еще и такие:

  1. Письменное разрешение от опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний.
  2. Доверенность, если интересы одного из собственников будет представлять другое лицо.
  3. Письменное согласие на деприватизацию от лица, участвовавшего в процессе приватизации имущества.

Сама процедура схожа с приватизацией. Сотрудник рассматривает в течение месяца все переданные ему документы и с заявителями заключается договор передачи квартиры в муниципальную собственность. Далее все манипуляции с ней может производить только государство.

Можно продать квартиру государству по рыночной цене или отдать ее безвозмездно. Порядок в случае продажи будет аналогичный как при обычной продаже. При покупке, покупатель (муниципалитет) перечисляет средства на счет продавца.

К положительным моментам деприватизации можно отнести:

  1. Освобождение от необходимости ежегодно уплачивать налог на имущество. Поскольку налоговое законодательство претерпело изменения в части расчета пошлины на жилье и размер сбора зависит от кадастровой стоимости, то сумма обязательного ежегодного платежа значительно возросла.
  2. Нет необходимости содержать жилье, оплачивать коммунальные услуги и проводить текущий, капитальный ремонт за свой счет.
  3. Появляется возможность получить жильем по одной из имеющихся социальных программ поддержки населения.
  4. Возмещение ущерба в случае стихийных бедствий, пожара, затопления соседей производит государство, в случае если жилье признано аварийным, ветхим.
  • Надоели отклонения заявок?
  • Нужно подготовить сложную форму 2?
  • Требуется защитить интересы в ФАС?
  • Обращайтесь!
  •  Наш принцип: Быстрота и надежность!
  1. Продажа чужой жилплощади
  2. Алгоритм очень простой:
  3. Найти закупку жилой недвижимости.
  4. Ищем собственника подходящей квартиры.
  5. Оформляем агентский договор и доверенность.
  6. Грамотно оформляем доверенность (Подробности внизу страницы)
  7.  Участвуем в закупках под своей подписью, но от имени собственника.
  8. После победы оформляем дополнительное соглашение, где включаем собственника как участника правоотношений.
  9. Получаем комиссию за проведенную сделку.

Больше выгод или рисков?

Изначально люди связываются с аукционами по продаже недвижимости, чтобы сэкономить. По разным оценкам, дисконт в стоимости квартир по сравнению с рыночными ценами составляет 10-20%, очень редко он больше. При этом покупатель несет определенные риски.

Сопоставить цены продажи квартир на аукционе и рыночные цели достаточно сложно. Учитывая, что стартовая цена – это оценочная стоимость, сильного расхождения с рынком быть не может.

Если поискать цены на продаваемые квартиры, получится, что средний дисконт равен 25%:

  • однокомнатная квартира площадью 42,3 м2 в Москве (улица Новаторов, дом 14, корпус 2) на 16 этаже была продана «Моссоцгарантией» за 8 826 400 рублей в мае 2019 года. Сейчас в том же доме аналогичная квартира продается уже за 10 950 000 рублей;
  • однокомнатная квартира площадью 30,8 м2 в Москве (Валдайский проезд, дом 11) на 2 этаже была продана «Моссоцгарантией» за 5 478 000 рублей в мае 2019 года. Сейчас в доме рядом аналогичная квартира продается за 6 890 000 рублей.

Казалось бы, в обоих случаях разница составляет 25%. Но в реальности цена в объявлении на продажу обычно предполагает некоторый торг, и итоговая цена будет ниже. Также стоит учитывать разное состояние квартир.

В реальности дисконт составит порядка 10% от стоимости. Если квартира действительно хорошая, а цена на нее низкая, в ходе торгов она подберется к среднерыночной.

Рисков в таких сделках куда больше, чем выгод:

  • выселить прежних жильцов иногда бывает труднее, чем кажется. Законных способов немного, судебные приставы тоже не всесильны. В среднем на принудительное выселение требуется около года;
  • прежний владелец может оспорить в суде и факт реализации залога банком, и сам аукцион. Бывает, что суд признает взыскание необоснованным, тогда квартиру придется освободить. Естественно, что банк вернет стоимость покупки, но ремонт и затраченное время никто не компенсирует;
  • квартира может иметь обременения, о которых банк не знает;
  • в квартире могут оказаться прописаны несовершеннолетние или инвалиды, который выписать невозможно даже через суд.

От части рисков спасает титульное страхование (то есть, страховая защита статуса владельца недвижимости), но оно обойдется в 0,5-2% от стоимости квартиры за год. Страхуют обычно на 3 года, так как именно в этот срок могут объявиться родственники бывшего владельца.

Остальные риски можно предотвратить, если более тщательно проверять объект перед сделкой – запросить выписку из ЕГРН и справку о составе семьи.

Тем не менее, эксперты считают, что полностью защититься от угроз невозможно, поэтому любая покупка на аукционе – это компромисс между рисками и выгодой.