Порядок расторжения договора аренды земельного участка и прекращение его действия

Основания для расторжения

Расторжение связано с условиями договора, которые предусматривали для обеих сторон соответствующие выгоды, обозначенные отдельными пунктами и подпунктами договора.

Если они, по зависящим или не зависящим от воли сторон, обстоятельствам, не исполняются – договор может быть расторгнут.

В силу того, что договорные обязательства складываются из идеального варианта, который на деле может быть подвергнут искажению со стороны внешних обстоятельств, действие договора может утратить свою целесообразность.

По причине неаккуратности или непорядочности одной из сторон, которая не сочла необходимым выполнять договорённости, другая сторона может утратить интерес к взаимодействию. Если договор заключался бессрочно, то, в связи с изменившимися объективными обстоятельствами, пункты договора могут морально устареть.

Перечисленные моменты станут камнем преткновения во взаимном сотрудничестве, и могут привести к расторжению договора аренды земельного участка.

Основания для расторжения должны быть предусмотрены при составлении договора аренды и

содержать причины

, по которым этот процесс может быть произведён.

Те пункты, которые показались одной из сторон желаемыми, но не утверждёнными текстом договора, основанием для расторжения не являются.

Тем не менее, существуют положения Земельного кодекса, которые определяют следующие дополнительные основания для расторжения:

  • использование земель не по целевому назначению;
  • нарушение санитарных норм использования, что снижает качество плодородия почвы или нарушает экологическую обстановку;
  • Прекращение аренды земельного участканепредумышленное пагубное влияние на почву в результате применения ядохимикатов и прочих токсичных веществ, порча и приведение земли в негодность, при условии отказа её восстановления;
  • неиспользование земель в течение обозначенного в договоре, периода времени;
  • изъятие земель, для муниципальных или государственных нужд (в соответствии со ст. 55 ЗК РФ) или реквизиция земель (в соответствии со ст. 51 ЗК РФ).

Данный перечень определяет возможности для расторжения договора со стороны арендодателя, при условии материального ущерба владельцу, вопрос о его возмещении должен рассматриваться отдельно.

Порядок расторжения опирается на определённую последовательность.

Не зависимо от того, какая из сторон инициирует расторжение, она

обязана в письменной форме уведомить

о намерении расторгнуть договор.

Уведомление составляется на основании тех пунктов договора, которые подлежали выполнению, но не были выполнены.

При этом необходимо ссылаться на факты, которые подтверждают нарушение договорённости. Уведомление лучше передать по почте заказным письмом, с вложенной описью и с уведомлением о получении.

Приблизительно в течение месяца нужно ожидать ответа, в котором будет отражено отношение другой стороны к поставленной задаче. От её реакции будет зависеть последующее движение расторжения договора. Варианты могут быть следующими:

  1. Оппонент согласится с представленными фактами и даст письменное обещание исправить ситуацию. В таком случае необходимо ждать, но уведомление и ответ на него оставить на случай последующего неправомерного поведения.
  2. Оппонент предъявит взаимную претензию и правомочно опровергнет факты. В таком случае нужно подкрепить доказательную базу или пересмотреть своё отношение к проблеме.
  3. Оппонент согласится расторгнуть договор аренды по взаимному согласию сторон. Это оптимальный вариант решения вопроса, на который нужно соглашаться.
  4. Оппонент проигнорирует ваше сообщение. После этого можно собираться в суд для решения вопроса о расторжении в судебном порядке. Идти в суд можно и тогда, когда стороны пытались, но не смогли договориться.

Через суд

Иск в суд подаётся после проведения досудебной попытки к урегулированию вопроса путём компромиссного решения.

Список причин для расторжения договора аренды ЗУ мы можем найти в

(п. 2) и

Договор аренды ЗУ расторгается по общим основаниям: закончился срок действия договора и он прекращает свою силу автоматически. Если не было указано конкретных сроков, то лицо, которое желает расторгнуть соглашение в одностороннем порядке, должно сообщить другой стороне о своем решении за три месяца.

Порядок расторжения договора аренды земельного участка и прекращение его действия

Есть исключение: аренда ЗУ для изыскательных работ – у нее есть максимальный срок аренды и ее действие автоматически прекращается даже, если в договоре ничего не говорится о конкретной дате.

Если было достигнуто обоюдное соглашение по расторжению договора, то законодательство никак не указывает конкретные основания для подобной процедуры. Другими словами, если и арендатор, и арендодатель согласны прекратить действие договора, то они могут сделать это абсолютно свободно, без привлечения судебных органов.

Важно! Главное заключить письменное соглашение о расторжении договора, где написать конкретные причины, почему пришли к такому решению.

Если добровольного решения нет, то договор аренды расторгается только через суд. Тот рассматривает обращения о прекращении действия договора, как арендатора, так и арендодателя, на следующих основаниях:

  • Использование участка совершенно лишено смысла и не принесет выгод для одной из сторон, на которые она изначально рассчитывала при заключении договора.Главное доказать в суде, что вы не могли предсказать, что обстоятельства существенно изменятся и договор окажется бессмысленным, или же вы не могли их преодолеть при всем желании.
  • Участок или объекты имущества испорчены, из-за чего вести хозяйственную деятельность в рамках договора стало невозможно.
  • Участок используется не по целевому назначению, и арендатор систематически нарушает условия договора даже после многочисленных предупреждений.
  • В течение последних трех месяцев плата за аренду вносится с постоянным нарушением сроков, либо она вообще игнорируется.
  • Участок используется с нарушением санитарных норм, что привело к снижению его плодородности или нанесло урон окружающей среде.
  • Арендатор непредумышленно применил ядохимикаты и другие токсичные вещества для орошения и допустил порчу участка, а после отказывается проводить мероприятия по улучшению или сохранению почв.
  • Участок простаивает, и на нем не ведутся оговоренные в тексте договора работы в течение трех лет или установленного промежутка времени.
  • На участке возвели самовольную постройку, и арендатор игнорирует требования снести ее.
  • Землю сдали в субаренду, и это противоречит соглашению.
  • Был расторгнут договор комплексного освоения территории для этого участка из-за неисполнения арендатором своих обязательств.
  • Земельный участок оказался в зоне с особыми условиями использования территории и его дальнейшая эксплуатация по договору невозможна.
  • Арендодатель всячески препятствует использованию участка по условиям договора или вовсе запрещает им пользоваться.
  • Имущество оказалось низкого качества или в процессе эксплуатации были обнаружены недостатки или дефекты, о которых умолчал арендодатель.
  • ЗУ реквизирован государством по причине стихийных бедствий, аварий, эпидемий или иных обстоятельств чрезвычайного характера (см. статью 51 ЗК РФ).
  • Если арендодатель – это государство или муниципальные органы, то досрочное расторжение договора на срок более пяти лет возможно только, если арендатор существенно нарушает условия использования ЗУ.

Важно! Также особые основания могут быть специально прописаны в договоре.

Законность отказа от аренды земельного участка

Правила, регламентирующие расторжение договоров аренды, прописаны в Гражданском Кодексе Российской Федерации, но нюансы, касающиеся сделок с земельными участками следует искать в Земельном Кодексе. Нужная информация содержится в 46-й статье документа, в которой говорится:

  1. решение о досрочном расторжении договора между частным лицом, арендующим землю, и муниципалитетом, являющимся владельцем участка, принимает только суд;
  2. если инициатором прекращения действия договора является только одна из сторон, вторая же выступает за сохранение прежних условий, дело передается в суд;
  3. если заключается соглашение о прекращении отношений, сторонам получится обойтись без суда.
Еще по теме  Как определить границы земельного участка самому?

Сколько стоит расторжение договора аренды земельного участка

Договор аренды расторгнуть нельзя, если:

  • Это повредит состоянию объектов на территории ЗУ или самой почве.
  • Все происходит в период сельскохозяйственных работ, и прерывание их грозит повредить плодородному слою почвы.
  • Арендодатель умер, и все права на использование имущества перешли к его наследникам – это тоже не причина прекращения договора аренды.

Основаниями для досрочного расторжения договора считаются:

  • задержка выплаты арендной платы несколько раз подряд;
  • нарушение правил пользования взятого в аренду участка (в качестве примера можно привести ситуацию, когда вместо засадки территории сельскохозяйственными культурами арендатор использует землю для складирования отходов);
  • ухудшение состояния земель;
  • несоответствие земли прописанному в договоре типу её назначения;
  • умышленное скрывание арендодателем недостатков земли, препятствующих использованию её по прямому назначению;
  • вмешательство арендодателя в процесс пользования арендатором участком.

Чтобы запустить процедуру отказа от аренды земельного участка нужно:

  1. Оплатить арендную плату за весь срок пользования земельным участком;
  2. До окончания договора аренды подать заявление в простой письменной форме или на предоставленном бланке на имя главы Администрации, на территории которой расположен земельный участок, с формулировкой: «Прошу расторгнуть и не продлять со мной договор аренды №ХХХ от ХХХ числа»;
  3. Получить у секретаря входящий номер заявления и дождаться его рассмотрения (~ 30 дней); 
  4. Далее Администрация составляет и подписывает «Соглашения о расторжении договора аренды №ХХХ» и отправляет вам не подпись. Как вариант, можно получить и подписать соглашения в Администрации;
  5. После подписания соглашения о расторжении договора аренды земля возвращается собственнику (муниципалитету) в том состоянии, в каком она была взята в аренду изначально, о чем подписывается соответствующий акт приемо-передачи;
  6. В конце подписанное 2-мя сторонами соглашение о расторжении договора аренды и акт приемо-передачи земельного участка подаются в МФЦ «Мои документы» для регистрации в РосРеесре;
  7. Когда соглашение о расторжении договора аренды будет зарегистрировано в Росреестре, рекомендую заказать выписку из ЕГРН и документально убедиться в изменениях.
Еще по теме  Форма 737 инструкция по заполнению 2020

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Расторжение договора пошлиной не облагается. 

Процедура в случае соглашения сторон

Если у одной из сторон возникают претензии, совпадающие с одним из пунктов выше, и на их основании она хочет расторгнуть договор, то, прежде всего, необходимо послать уведомление об этом другой стороне в письменной форме. Обязательно в тексте указать:

  1. реквизиты;
  2. сведения о договоре;
  3. перечислить факты нарушения соглашения, законные основания;
  4. выдвинуть требование о расторжении соглашения.

Передать бумагу можно либо лично в руки, либо по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о получении. Последнее будет важно, если придется обращаться в суд.

Внимание! Получатель имеет право, как согласиться с претензиями, так и отвергнуть их, может и вовсе не давать никакого ответа. Если реакции не последует в течение 30 дней или ответ будет отрицательным, то дело решит только суд.

Если обе стороны решили расторгнуть сделку, то они составляют соглашение о прекращении договора аренды ЗУ. Оно составляется в свободной форме, но в его тексте обязательно:

  1. Указать данные сторон соглашения.
  2. Привести сведения о договоре, месте и дате его заключения и планируемое число расторжения.
  3. Обязательно сослаться на то, что договор прекращает свое действие из-за нарушения одного из его положений или по иной причине, а также упомянуть законы, которые это регламентируют.
  4. Условия расторжения и обязательства сторон после окончания процедуры (если нужно).
  5. Если причиной расторжения стал нанесенный материальный ущерб, то обговаривается форма возмещения всех издержек.
  6. Если ущерб был уже оплачен, то это тоже необходимо упомянуть.
  7. Стороны должны указать, что не имеют друг к другу иных финансовых претензий.
  8. Дата, подписи и паспортные данные сторон.

После того, как соглашение будет готово, его обязательно заверить у нотариуса и составить

, где будет указано:

  1. в каком состоянии передается ЗУ из рук в руки;
  2. есть ли изменения с момента начала действия договора аренды.

Договор можно расторгнуть в местном отделении Росреестра, подав заявление.

Порядок действий

Если договориться на общих условиях не получается, т.е. на претензии вам не отвечают в течение 30-ти дней, или же отвергают все законные основания для расторжения договора, то единственным выходом будет обращаться в суд и ликвидировать соглашение в одностороннем порядке. Для этого нужно составить исковое заявление и передать его в районный суд по адресу земельного участка.

Внимание! Сбор доказательств для подтверждения своей правоты – это обязанность истца. Прежде, чем заниматься этим, лучше нанять опытного юриста, который поможет правильно составить заявление и собрать все документы.

В том случае, если суд удовлетворит иск, сторонам конфликта выдадут выписку с постановлением, по которому договор утратит силу через десять дней с момента принятия судебного решения. За этот срок решение можно обжаловать и возбудить новый иск.

Исковое заявление составляется на бумаге формата А4 в свободной форме, но придерживаясь следующего порядка:

  1. В правом верхнем углу: полное наименование судебной инстанции, ФИО мирового судьи.
  2. Ниже данные истца и ответчика, цена иска.
  3. Заголовок: «Исковое заявление о расторжении договора аренды».
  4. В основной части объясняется предмет иска, основания и требования расторжения соглашения в соответствии с условиями в договоре и положениями законодательства – все следует сформулировать как можно точнее, чтобы в ходе судебного процесса не возникло разночтений.
  5. Также указываются:
    • Требования о возмещении убытков (если есть).
    • Данные о земельном участке.
    • На каком основании и на какой срок заключили договор.
    • Приводятся доказательства того, что ваши претензии соответствуют действительности.
  6. Прикрепляется перечень документов к заявлению.
  7. Ставится дата составления и подпись заявителя.

К заявлению требуется предоставить:

  1. Его копию.
  2. Копии договора аренды.
  3. Документы, подтверждающие правоту истца.
  4. Письменное уведомление о расторжении договора с отказом ответчика.
  5. Или доказательство того, что он не дал положенного ответа в течение 30-ти дней (им может послужить уведомление о вручении заказного письма).
  6. Квитанция об оплате госпошлины.
Еще по теме  Упрощенная процедура регистрации прав на земельный участок

Оплата госпошлины

В суде взымается госпошлина. Если у истца нет претензий имущественного характера, то придется заплатить 400 руб. для физических лиц и 4 тыс. для юридических.

Справка! Если он планирует обязать ответчика возместить ему убытки, то размер госпошлины зависит от размера требуемой суммы – цены иска.

Если цена иска:

  • Меньше 20 тыс. руб: госпошлина составляет 4% от цены иска, но не менее 400 руб.
  • 20 001-100000 руб.: 800 руб. 3%.
  • 100001-200000 руб.: 3 200 руб. 2%.
  • 200001-1 000 000 руб.: 5 200 руб. 1%.
  • Больше 1 млн. руб.: 13 200 руб. 0,5%, но не более 60 тыс. руб.

Через суд

Срок давности

Срок исковой давности – это временной промежуток, когда на сторону можно подать в суд для расторжения договора или принуждения его к исполнению обязательств. На общих условиях он составляет три года с того дня, когда истец узнал, что его права нарушены, и он точно знает, кто должен ответить за правонарушение по закону. Законодательством предусмотрен и более долгий специальный срок, но и он не может быть больше десяти лет.

Если подать иск после его истечения без уважительных причин, то суд имеет право отклонить исковое заявление.

Как признать недействительным?

по решению суда, либо независимо от него, если договор является ничтожным (абсолютная недействительность). В таком случае правовые последствия не предусмотрены, кроме тех случаев, когда сторонам требуется привести имущественное положение в первоначальный вид.

Внимание! Недействительность договора признается с момента его совершения.

Если по решению суда он считается недействительным, то ответчик обязан вернуть истцу все права на его имущество, либо возместить стоимость в случае порчи.

Договор аренды может быть признан недействительным по следующим основаниям:

  1. Аренда земельного участка нарушает требования закона или правового акта, либо соглашение заключается в ущерб законных прав другого лица.
  2. Цель аренды – нарушение основ правопорядка и нравственности.
  3. Аренда прикрывает другую сделку, или если договор заключался без намерений создать правовые последствия для сторон.
  4. Распоряжение земельным участком ограничено в результате банкротства или он находится в залоге у банка.
  5. Сторона договора является недееспособной в следствии психического расстройства или по решению суда.
  6. Сторона – несовершеннолетний, не достигший восемнадцати лет, и сделка совершилась без согласия его родителей, усыновителей или законных попечителей.
  7. Договор заключался с участием юридического лица с целью, которая противоречит его деятельности.
  8. Сторона в момент соглашения не могла отдавать себе отчет в своих действиях и руководить ими.
  9. Сторона договора находится под влиянием существенного и явного заблуждения.
  10. Причина заключения договора – это акт насилия, понуждения или обмана.
  11. Суд может признать договор недействительным, если сторона была вынуждена заключить соглашение аренды в случае стечения крайне тяжелых обстоятельств.

Исковое заявление

Для того, чтобы расторгнуть договор по причине его недействительности, нужно составить исковое заявление и подать его в судебную инстанцию по месту регистрации земельного участка. Оно должно оформляться на бумаге формата А4. Порядок его составления:

  • В верхнем правом углу: наименование суда, ФИО мирового судьи, данные истца, ответчика и цена иска.
  • Заголовок: «Исковое заявление о признании договора аренды недействительным».
  • В основной части объясняется предмет иска:
    1. дата заключения договора и его положения;
    2. основания для признание соглашения недействительным с опорой на статьи из законодательства;
    3. факты, подтверждающие обоснованность претензий.
  • Далее должно содержаться требование, по которому ответчик обязан вернуть истцу все права на имущество и компенсировать его стоимость в случае порчи.
  • Привести просьбу суду признать договор между истцом и ответчиком недействительным, и поставить условия, по которым можно привести права сторон в первоначальный вид.
  • Перечень прилагаемых документов.
  • Дата и подпись истца.

К заявлению следует приложить:

  1. Его копию.
  2. Копию договора аренды.
  3. Доказательства, подтверждающие недействительность сделки.
  4. Квитанцию об оплате госпошлины.

Если есть возможность договориться со стороной соглашения полюбовно, то ею лучше воспользоваться.

Судебные разбирательства это сложное и тяжелое дело, и не всегда в итоге можно добиться того, на что надеялся. Прежде чем сдавать свой земельный участок в аренду, предусмотрите все возможные риски, чтобы в случае конфликта знать, как действовать и куда обращаться за правдой.