Можно ли продать квартиру в ипотеке втб

Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке?

Эксперты рекомендуют заверить у нотариуса предварительное соглашение о продаже квартиры в ипотеку

Продать квартиру, находящуюся в ипотеке можно, но только при согласии банка, чего добиться не всегда легко.

После этого нужно определить сумму, которую владелец должен отдать банку, в процессе можно заниматься продажей и поиском нового покупателя.

Лучше, если вы заключите соглашение, которое заверите у нотариуса, оно называется предварительное, часто предоставляется банку, как доказательство проведения сделки.

И после этого, если стороны согласны, будущий владелец должен перечислить банку сумму, которую осталось погасить кредитору.

Важно, чтобы после этого финансовое учреждение выдало справку, где указано, что ипотечный кредит на жилье был погашен и владелец ничего не должен. И только после этого происходит снятие обременения с недвижимости и расчёт со старым владельцем.

Чаще всего процедуры по продаже недвижимости, находящейся в ипотеке проводят с такими банками, как Сбербанк и ВТБ 24, ведь они чаще остальных выдают подобные кредиты.

Данный процесс может осуществляться в соответствии с законодательством, но процедура должна проводиться только при учете определенных факторов и условий, а также обязательным требованием является оповещение банка, которому уплачиваются ипотечные платежи, о совершаемом процессе.

Все действия, связанные с изменением владельца квартиры, должны проводиться исключительно после получения соответствующего разрешения от банка. Если будет нарушено это условие, то банковская организация имеет право конфисковать недвижимость.

Пути продажи ипотечного жилья

Ипотечные кредиты в «ВТБ-24»

Вариантов продажи ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка ВТБ 24, несколько. Можно продать самостоятельно, использовав для этого один из способов:

  • погасить задолженность за счет предварительно оформленного потребительского кредита;
  • снять залог путем досрочного погашения остатка долга за счет ипотеки покупателя;
  • рассчитаться по ипотеке за счет наличных средств покупателя.

Самый безопасный вариант — поручить продажу обремененной квартиры финучреждению. В каждом случае, продавая квартиру с непогашенной ипотекой, нужно согласовывать свои действия с финансовым учреждением. Банк поможет определить стоимость и проследит, чтобы она не была меньшей, чем остаток по ипотеке.

Наличие кредита обязывает заемщика полностью и своевременно выполнять условия кредитного договора:

  • погашать тело кредита и начисленные проценты;
  • оплачивать страховки и вносить другие платежи в пользу третьих лиц;
  • осуществлять другие действия, предусмотренные договором.

Если же клиент не может погасить долг в указанные сроки, банк начинает процедуру судебного разбирательства. Результат – реализация имущества на аукционе.

Основными причинами, которые побуждают заемщиков искать ответ на вопрос, как продать квартиру в ипотеке в ВТБ, являются:

  • Ухудшение финансового состояния до такого уровня, когда качественно обслуживать долг уже невозможно. Поэтому, пока не возникла просрочка и не испортилась кредитная репутация, заемщику стоит самостоятельно приступить к поиску покупателей на жилье.
  • Желание сменить квартиру. Так как ипотека — это долгосрочные отношение, то за период обслуживания кредита заемщику вполне может понадобиться расширить жилплощадь, переехать в другой город или же просто надоест проживать в этом доме или квартире.
  • Развод и дальнейший раздел имущества. Все имущество, приобретенное в браке, является общим, даже если куплено в кредит. В таком случае проще продать квартиру и погасить кредит, а оставшиеся деньги разделить между собой, чем делить недвижимость и остаток задолженности.

Как долго продается квартира по ипотеке в ВТБ, зависит от трудностей, с которыми может столкнуться заемщик или кредитор в процессе ее реализации.

Еще по теме  Попытка суицида последствия юридические

Инициатором процесса реализации жилья может выступить банк или заемщик. Если кредитор начинает искать покупателя на ипотеку, с уверенностью можно сказать, что заемщик не справился с погашением долга и допустил появление просрочки. В данной ситуации должника вряд ли обрадует знакомство с будущими владельцами его имущества, поэтому может возникнуть проблема, как найти общий язык с продавцом.

Бывают случаи, когда заемщики сами обращаются в банк с просьбой помочь найти покупателя, так как гасить долг уже не могут. В этом случае проще договариваться с кредитором и продавать жилье.

Стоит отметить, что продажа квартир по ипотеке в ВТБ24, как и в других банках, осуществляется только после погашения всего долга или же при переоформлении кредита и залога на нового заемщика. Ведь при передаче жилья в ипотеку на него накладывается обременение, которое снимается только после погашения всего долга и на основании письма кредитора.

  • Покупатель может дать деньги заемщику, чтобы тот погасил остаток долга и снял обременение, а оставшуюся часть заплатить уже после подписания договора купли-продажи. Этот способ подойдет, если стороны полностью доверяют друг другу.
  • Покупатель переоформляет кредит и недвижимость на себя. В этом случае продавец получает часть денег (без учета остатка по кредиту), и с него снимаются все обязательства по ипотечному договору. Однако банки не всегда готовы сменить заемщика. Сначала необходимо, чтобы тот представил полный комплект документов и прошел процедуру оценки платежеспособности. Если уровень доходов нового заемщика соответствует требованиям кредитора, проблем с переоформлением не возникнет, в противном случае продавцу придется искать другого покупателя.

Как продать

Продажа ипотечной квартиры в залоге у банка ВТБ24 может осуществляться:

  • Ипотечное жильепринудительно;
  • добровольно.

Первый вариант предусматривает реализацию квартиры или дома по решению суда на аукционе по причине невыполнения заемщиком условий кредитного договора. Во втором случае заемщик обращается к кредитору с просьбой о помощи в поиске покупателя, ведь банк, используя свои возможности, может быстрее найти клиента на недвижимость.

Стоит отметить, что вся информация о реализуемой недвижимости размещается на официальном сайте ВТБ24 в отдельном разделе. При этом банк, чтобы быстрее найти покупателя и не допустить рост задолженности, предлагает потенциальным клиентам взять жилье в кредит на более лояльных условиях:

  • ставка – от 10,6% годовых;
  • максимальный срок кредитования – 30 лет;
  • минимальный первоначальный взнос – 20% от стоимости жилья;
  • сумма займа не может превышать 60 млн рублей.

Для сравнения: стандартные условия кредитования предусматривают минимальную ставку на уровне 11,25% годовых.

Ипотека от ВТБ24

Права заемщика

Продавая недвижимость, находящуюся в ипотеке у Сбербанка или ВТБ 24, нужно помнить, что заемщик не может проводить ни одну процедуру без получения разрешения от банка, где был взят займ.

Если помещение находится в пользовании больше трех лет, и было продано по цене выше, чем покупалась ранее, то придется заплатить налог в размере 13% от новой стоимости на жилье по ипотеке.

Право продавать, пользоваться и перестраивать квартиру, находящуюся в ипотеке, дает статья № 33 ФЗ, поэтому отказать в операции банк не может, только если это не записано в соглашении на кредит.

Еще по теме  Как выписать мужа из квартиры без его согласия если я собственник

Если же проводить операции или махинации с квартирой, находящейся под запретом без разрешения, то банк может отсудить недвижимость в собственность.

Алгоритм самостоятельной сделки

Прежде всего — правильная оценка квартиры. Затем найдите покупателя, обсудите с ним все условия и нюансы и начинайте продвигаться к цели по следующей схеме:

  1. Сходите в банк и узнайте точный размер оставшегося долга по ипотеке. Возьмите справку о размере долга, она вызовет больше доверия к вам со стороны покупателя. Дальше, вместе с покупателем сходите к нотариусу, чтобы заключить и заверить предварительный договор на куплю-продажу.
  2. Покупатель передает вам сумму достаточную для погашения долга. Вы гасите кредит сами, или это делает покупатель. Если долг намного меньше, чем цена квартиры, то оставшиеся средства помещают в банковскую ячейку.
  3. Получив в банке документы, подтверждающие снятие обременения, нужно пойти в регистрационный орган и снять обременение там. Окончательный договор сможете заключить после получения полного права собственности.

Порядок продажи квартиры в ипотеке для подавляющего числа финансово-кредитных заведений идентичен. На их фоне ВТБ отличается тем, что банк делегирует заемщику право самостоятельного поиска покупателя или через риелторскую контору.

Основные способы продажи ипотечной квартиры

Существует несколько вариантов передачи жилья с обременением:

  • Досрочное погашение с обременением;
  • Самостоятельная продажа;
  • Продажа жилья через банк;
  • Продажа долговых обязательств на жилье;
  • При сопровождении банка.

заемщик самостоятельно находит нужное количество денежных средств

Перед выбором одного из способов, учтите, что ориентироваться необходимо на условия ипотеки, сумму займа, срочность проведения операции и ситуацию на рынке недвижимости.

Процедура продажи может осуществляться четырьмя разными способами. Каждый из них обладает своими особенностями, поэтому важно тщательно изучить специфику выбранного метода.

Некоторые нюансы

Чтобы изъять деньги из ячейки необходимо будет предъявить договор купли-продажи, удостоверяющий государственную регистрацию процедуры. Обязательно должен присутствовать сотрудник банка, назначенный ответственным по сделке. В организации подписания договора и его государственной регистрации банк участия не принимает. Этим занимаются стороны сделки.

При подаче документов в Регистрационный орган заемщик должен согласовать время с банком. Это необходимо, чтобы одновременно с регистрацией договора купли-продажи подать и совместное с банком заявление на снятие ипотечного обременения на жилье. Без представителя банка во время сдачи документов сделка не состоится.

Даже при помещении средств в ячейку, проценты по кредиту банк продолжает начислять до момента их фактического погашения. Заемщик должен вносить платежи регулярно, если в Госреестре произошла задержка.

Когда прошли все расчеты после операции по ипотечной недвижимости, нужно зарегистрировать новый договор по продаже в заранее оговоренные сроки.

Так как стоимость жилья больше суммы задолженности по кредиту, то остаток нужно поместить на депозитный счет, но пользоваться ею продавец можно только всех процедур регистрации. Чаще всего созданием счета и оформлением документов банк занимается лично.

Если же на жилье был наложен запрет, то нужно сначала его снять, а после искать покупателей.

Единственный риск для продавца квартиры будет тогда, когда он имеет просроченные платежи по выплате займа, потому что тогда он не получит разрешение до погашения задолженности.

снимается обременение с недвижимости

Иначе банк может выставить недвижимость на торги, лишив владельца процентов и возвращения остатка по кредиту.

Оплата налога

Если квартира находится в пользовании заемщика больше трех лет, то после ее передачи он обязан выплатить налог в размере 13% от общей стоимости.

Еще по теме  Наезд на препятствие штраф

Но каждый банк предлагает свою ставку на ипотечные квартиры.

Новостройки До 30 лет 10, 4 % От 300 тыс.
Готовое жилье До 30 лет 0.1075 От 300 тыс.
Ипотека с материнским капиталом До 30 лет От 12, 5% От 300 тыс.
Новое жилье До 30 лет 12, 25% От 300 тыс.
Загородный дом До 30 лет От 11, 75% От 300 тыс.
Военная ипотека До 30 лет 11, 75%
Готовое жилье 12, 15% 1,5-9 млн До 50 лет
Новостройка 12, 15% 1,5-9 млн До 50 лет
Нецелевой кредит 14, 15% 1,5-9 млн До 20 лет
Рефинансирование 1,5-9 млн До 50 лет
Военная ипотека 0.094 До 2, 4 млн До 50 лет

Основные моменты, прописываемые в договоре

В отличие от документа о переходе имущества предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке ВТБ 24 не является актом о передаче права собственности. Форма, содержание и применение этого документа регламентируется статьей 429 ГК РФ. В нем прописывают намерение продающей стороны продать квартиру в будущем, стоимость ее, временной отрезок, отведенный на составления основного договора.

На основании договора, подписанного предварительно, покупатель передает задаток, продавец выполняет в пользу покупателя регистрацию в Росреестре обременения на квартиру. Здесь же оговаривают, на каких условиях будут переданы ключи, входит ли в оговоренную цену стоимость бытовой техники и мебели.

Оформление договора купли-продажи квартиры с использованием ипотеки ВТБ 24 предусматривает наличие сведений как об одной, так и о другой стороне сделки. В первом пункте документа описывают предмет сделки с указанием площади квартиры и стоимости. Во втором пункте оговаривают гарантии, предоставляемые обеим сторонам.

Раздел 3 посвящен порядку передачи квартиры и прав на нее. В пункте 4 отражены права обеих сторон, в 5 — взаимодействие по финансовым вопросам, а в 6 — их обязанности. Все нюансы, касающиеся процесса выплаты сумм, установленных договором, обозначены в пункте 7.

ВТБ24 заинтересован, чтобы его кредитные средства были возвращены. Он всегда пойдет навстречу клиенту, отчуждающему ипотечную квартиру, при условии, что он добросовестно относился к выполнению своих обязательств.

Снятие обременения

Опираясь на законодательство Российской Федерации, заёмщики не могут передавать жилье в кредит без разрешения банка, потому что оно еще находится в собственности финансового учреждения.

в ячейку банка «ВТБ-24» вносится покупателем денежная сумма

Если такое случается, то последний имеет право отсудить недвижимость себе.

После заключения договора, перевода суммы долга по кредиту и оформления предварительного договора на продажу, квартира  относится к необременённым, поэтому владелец может ее продавать.

Но тогда финансовое учреждение должно выдать советующий документ, дающий гарантии новому владельцу.

Процесс снятия обременения

Перечень необходимых документов для продажи квартиры

Для проведения операции по передаче недвижимости, находящейся в кредите у банка, нужно подготовить ряд документов, который заранее уточняется у адвоката, но включает:

  • Справку о доходах;
  • Договор купли-продажи, заверенный у нотариуса;
  • Справку, подтверждающую, что отсутствует задолженность;
  • Справка для переведения новым покупателем оставшегося долга по ипотеке за жилье;
  • Подтверждение о снятии обременения.

Далее заключается договор о праве собственности, который регистрируется в Россреестре уже новым владельцем или банком, если она продается не самостоятельно или передаются обязательства.