Оценка квартиры для ипотеки в 2020 году – документы, порядок оплаты и процедура оценки

Цели оценки недвижимости для ипотеки

Оценка при покупке квартиры в кредит полезна обеим сторонам кредитного договора. Банк заинтересован в том, чтобы уточнить сумму кредитования понравившейся клиенту квартиры. К тому же, в случае невозврата денег ее стоимости должно быть достаточно для возмещения всех расходов.

В свою очередь, покупатель получает гарантию того, что не останется должником после продажи квартиры для погашения кредита.

Для начала выясним ответ на главный вопрос: оценка квартиры при ипотеке, что это за процедура? Это процесс определения стоимости объекта, на приобретение которого выдается кредит.

Требование о проведении оценки содержится в Федеральном законе от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — ФЗ № 102). Оно справедливо как для договора ипотеки, заключаемого впервые, так и для рефинансирования долга в другом банке.

Для рефинансирования ипотеки проводится повторная процедура, потому что:

  • с момента первой экспертизы стоимость могла измениться;
  • требования нового банка могут отличаться от прежних.

Заметим, что установление стоимости особо актуально для вторичной недвижимости. Ведь цену на жилье в новостройках задает рынок, а на вторичное — сам продавец. Понятно, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке на вторичное жилье — она покажет, насколько оправданна стоимость объекта.

Оценка квартиры для ипотеки в 2020 году – документы, порядок оплаты и процедура оценки

В каждом из случаев определение цены недвижимости для ипотеки имеет свои особенности, хотя общая схема процедуры выглядит следующим образом:

  • заключение договора;
  • осмотр квартиры;
  • составление отчета.

Разумеется, стандартные квартиры кредитуют без лишних проблем. Банк убежден, что их всегда можно будет продать с торгов. В отношении остальных квартир — перепланированных объектов, жилья в новостройках — проводится проверка.

В любом случае, согласно положениям закона № 102-ФЗ, на вопрос о том, обязательна ли оценка квартиры при ипотеке, можно ответить утвердительно.

Однако банк неохотно принимает в качестве залога квартиры с неузаконенной перепланировкой. Хотя, конечно, можно постараться найти кредитную организацию, которая согласится выдать деньги на покупку перестроенных метров, возложив на заемщика обязанность изменения техплана. Особенно, если перепланировка не имеет глобальных масштабов.

Оценка квартиры с неузаконенной перепланировкой для ипотеки иногда может осуществляться и без указания мелкой перепланировки в отчете, если сам заемщик не заостряет на этом внимание. Но это не отменяет необходимости соблюдать закон.

При ипотеке банк выдвигает и другие требования. Порой покупателю квартиры сложно сориентироваться в их многообразии, а также используемой терминологии. Например, часто в списке документов для кредита вместо отчета об оценке просят оценочный альбом на квартиру.

Особые условия в отношении оценки могут формироваться для новостроек, которые не сданы в эксплуатацию. Кредитование на них распространено, но установление их стоимости несколько отличается от стандартной процедуры.

Оценка квартиры для ипотеки в 2020 году – документы, порядок оплаты и процедура оценки

Оценить квартиру в новостройке можно по потенциальной стоимости имущественного права. Жилье будет сравниваться с аналогичным готовым объектом, но с учетом коэффициентов, включающих риски на недострой и инфляцию.

Итогом завершения оценочных работ становится отчет об оценке рыночной стоимости квартиры для ипотеки, подписанный независимым оценщиком. Этот доклад является официальным юридическим документом, определяющим цену имущества и поясняющим ее образование.

На основе выводов эксперта банк принимает окончательное решение о сумме кредита, поэтому понятно желание кредитора требовать, чтобы документ имел строго определенное содержание.

Во многом структура отчета определяется тем, на что влияет оценка квартиры при ипотеке.

Любой отчет должен учитывать следующие требования, выдвинутые Ассоциацией российских банков и Ассоциацией ипотечного жилищного кредитования:

  • выполняться в виде печатного документа;
  • не превышать 30 страниц;
  • содержать данные в виде описания или таблицы;
  • включать необходимые для расчета кредита сведения.

Оценка квартиры для ипотеки в 2020 году – документы, порядок оплаты и процедура оценки

Из текста должно быть понятно:

  • кто заказчик и исполнитель;
  • каков объект и где он находится;
  • какова цель и методики оценки.

В отчете описываются выявленные характеристики квартиры: площадь, высота потолков, наличие балкона и так далее. К нему прилагаются:

  • фото для оценки квартиры для банка, на которых запечатлены дом, подъезд, этаж и сама ипотечная квартира;
  • копии документации;
  • прочие доказательства.

Описанные шаги нужны для полного и всестороннего исследования. Отчет должен быть составлен так, чтобы кредитная организация не просила заемщика о повторной оценке.

Заключение договора с оценщиком

В соответствии со ст. 4 ФЗ № 135, оценщиком может быть физическое лицо, которое:

  • имеет квалификационный аттестат по оценочной деятельности;
  • принадлежит к саморегулируемой организации оценщиков (СРО);
  • застраховало гражданскую ответственность.

Таким образом, становится понятно, что нужно сделать при выборе оценщика:

  1. Узнать включен ли он в реестр СРО.
  2. Попросить предъявить аттестат.
  3. Убедиться в наличии полиса страхования.

Работа специалиста, который не соответствует перечисленным требованиям, считается нелегальной.

Эти критерии особенно важно учитывать, если будущий покупатель выбирает оценщика самостоятельно. Стоит проверить опыт и репутацию исполнителя, узнать цену услуг. А о том, как оценивает квартиру для ипотеки оценщик на практике, можно узнать из отзывов его клиентов.

Перечень документов для проведения оценки впечатляет. Ситуация усугубляется тем, что некоторые из них не выдаются день в день. Справка БТИ и техпаспорт готовятся от одной до трех недель и выдаются только по предъявлению свидетельства о собственности или договора, на основании которого это право можно установить, и паспорта собственника.

Смысл ипотечного кредитования заключается именно в том, что заемщик приобретает в собственность жилье. Определиться с тем, каким оно будет, стоит предварительно, до того, как обратиться в банк. Кредитные организации предлагают несколько ипотечных программ, при помощи которых можно купить недвижимость:

  1. Квартиру на первичном рынке, оформив договор долевого участия в строительстве новостройки.
  2. Вторичную жилплощадь, заключив соглашение о купле-продаже.

Не все банки имеют в своем арсенале сразу две программы, некоторые предлагают получить заём или на первичное или на вторичное жилье. Этот фактор следует учитывать при подборе кредитора.

Оценка квартиры для ипотеки в 2020 году – документы, порядок оплаты и процедура оценки

При оформлении ипотеки на строящуюся недвижимость надо учитывать такие аспекты:

  1. Процент готовности строящегося объекта, банк выдвигает жесткие критерии к этой цифре.
  2. Добропорядочность застройщика. Далеко не со всеми строительными организациями кредитные учреждения склонным сотрудничать.

https://www.youtube.com/watch?v=tAuRk7QUnnQ

Вторичная жилплощадь имеет меньше ограничений. При выборе готовой квартиры важно, чтобы она находилась в здании пригодном для проживания и эксплуатации, а инженерные коммуникации в ней были исправны и отлично функционировали. Что касается остальных ограничений, то здесь речь идет лишь о максимально возможной сумме ипотечного займа, который рассчитывается исходя из доходов заемщика.

Рынок специалистов по оценке недвижимости широк, и выбрать из огромного перечня компаний непросто. Учитывая, что процедура является платной и занимает время, право на ошибку лучше исключить в самом начале. К оценке надо подходить все обдумав заранее. Неискушенному в данных вопросах человеку сложно сориентироваться правильно, обычно при решении вопроса граждане ориентируются на рекламу и советы других людей.

  1. Наличие аккредитации в оценочной сфере.
  2. Наработанный опыт.
  3. Сложившаяся репутация.
Клиенту банка лучше прислушаться к советам кредитора и выбрать компанию из списка предложенных.

В противном случае он рискует попасть в неприятную ситуацию, когда результаты заключения будут поставлены под сомнение и придется либо в судебном порядке доказывать его состоятельность, либо проводить новую экспертную оценку.

Еще по теме  Проведение проверки продуктов на качество Роспотребнадзора

Наличие лицензии

Большая часть юридической деятельности подлежит лицензированию. Но что касается оценочной сферы, тут подход к допуску на рынок немного другой. Заниматься оценкой может любой гражданин, зарегистрировав ИП или открыв фирму. Для работы в данной отрасли требуется наличие:

  1. Диплома о получении специализированного высшего образования или свидетельства о переквалификации по этому виду деятельности.
  2. С 2018 года обязательным пунктом является сдача регулярных экзаменов на подтверждение квалификации. Пройти экзаменирование можно только в подведомственном Минэкономразвития учреждении ФРЦ.
  3. Оценщик должен владеть тремя направлениями в этой сфере – оценкой недвижимости, движимого имущества и бизнеса.

Соответствие всем пунктам выражается в получении аккредитации этого вида деятельности. Но и ее наличие не гарантирует стопроцентного положительного результата. Рынок недвижимости нестабилен, происходить может все что угодно, постоянно надо следить за тем, как меняется стоимость жилплощади. На ее размер влияет огромное количество факторов.

Опыт и репутация

При выборе оценщика лучше всего ориентироваться на наработанный опыт в этой сфере и сложившуюся репутацию. Оценить опыт проще всего по количеству лет компании на рынке. Чем больше функционирует организация, тем с большим числом клиентов она сталкивается. Каждый заказ имеет свои особенности и формирует базу положительных и отрицательных результатов, что, безусловно, способствует уменьшению рисков для клиента.

Однако и количество отработанных лет еще не гарантирует качества услуги. Во многих компаниях наблюдается текучка кадров. Фактически фирма работает долго, а специалист не имеет особого опыта, что опять же грозит рисками. Поэтому обращать внимание, прежде всего, следует на репутацию.

Современному человеку для проведения собственного независимого расследования достаточно потратить некоторое время у компьютера. Существует немало сайтов, где бывшие клиенты рассказывают о своем опыте сотрудничества. К тому же есть списки наиболее ответственных и благонадежных фирм. Но лучше довериться в этом вопросе кредитной организации. Воспользовавшись их рекомендацией, можно сократить время как на поиск оценщика, так и на проверку этой им информации.

Сделав окончательный выбор в пользу оценочной компании, надо заключить договор на оказание услуг. Это юридический документ, с которого начинается любое сотрудничество сторон, и без которого отношения не могу считаться официальными, а значит, отсутствует ответственность за конечный результат.

Каждая оценочная компания составляет свой индивидуальный договор об оказании услуг, но руководствуются все одним нормативным актом – Федеральным законом №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 года. Обязательные условия, которые должны быть указаны в таком договоре, прописаны в статье 10 ФЗ №135. Документ заключается в письменной форме в двух экземплярах, по одному для каждой стороны. Договор содержит сведения о:

  1. Цели проведения оценочных работ.
  2. Подробное описание недвижимости, чтобы легко можно было установить что речь идет о нужном объекте.
  3. Вид оценочной стоимости.
  4. Цену, назначенную фирмой за свои услуги.
  5. Конечную дату выполнения работ.
  6. Данные о наличии страховки по гражданской ответственности оценщика.
  7. Сведения о фирме и ее юридический адрес.

Кроме того, в нем прописываются и иные важные условия.

Заключение договора – это всегда двусторонний процесс. Клиент вовсе не должен подписывать документ с условиями, которые его не устраивают. Но все нюансы следует регулировать до того, как будет поставлена подпись. Заказчик оценки должен обратить внимание на следующие условия договора:

  1. Какой вид оценки будет производиться. Высокопрофессиональные специалисты не ошибутся, так как при оформлении ипотеки определяется всегда рыночная стоимость недвижимости, но лучше уточнить этот момент.
  2. Дата выполнения услуги также может обсуждаться. Покупка квартиры в ипотеку занимает огромное количество времени, поэтому заемщики стараются сокращать по возможности отдельные процедуры. Но следует понимать, что есть минимальные сроки, сократить которые нельзя, делать  все надо вовремя.

Введение в ипотеку — базовые понятия и термины

Исполнить требования банка об определении стоимости можно с помощью независимой оценки недвижимости. Все, что касается правил ее проведения, отражено в ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — ФЗ№135).

Независимая оценка квартиры представляет собой определение независимым экспертом ее стоимости для будущих сделок.

Этот вид оценки отличается тем, что определяет рыночную стоимость объекта недвижимости и ориентируется на цели, поставленные заказчиком и отраженные в договоре.

Ипотечная сделка — это процесс покупки жилья с использованием заемных средств, при котором на приобретаемую недвижимость накладывается обременение. По условиям договора, квартира остается в собственности заемщика, однако если он перестает выплачивать кредит, банк имеет право продать жилье, чтобы вернуть оставшийся долг.

Обременение — это наличие ограничений на право пользования имуществом. В нашем случае ограничением выступает ипотека. Когда жилье находится в залоге у банка, владелец не может свободно им распоряжаться. Так, заемщик не может без согласия банка продавать и сдавать квартиру, прописывать третьих лиц, делать перепланировку.

Первоначальный взнос — сумма, которая есть у заемщика на руках или на банковском счете для покупки недвижимости. В большинстве банков первый взнос составляет 10-20% от суммы ипотечного кредита.

Мнение эксперта

Александр Николаевич Григорьев

Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

Ипотечная сделка происходит в самый последний момент, предыдущие шаги считаются подготовкой. От заемщика потребуют застраховать объект залога. Некоторые банки настаивают на страховании жизни и здоровья,

титула

.

Ипотечное страхование — это страхование рисков кредитора, которые могут возникнуть в процессе выплаты ипотечного кредита. По закону, обязательным является только страхование приобретаемой недвижимости.

Договор купли-продажи — это документ, на основании которого квартира переходит от продавца к покупателю. Только на основании этого договора у покупателя возникает право собственности на жилье.

С этого момента покупатель вправе переехать в квартиру, учитывая условия договора с продавцом. Банк погасит закладную с недвижимости только после полной выплаты ипотеки. После этого заемщик снимает обременение с квартиры и становится ее полноправным владельцем.

При оформлении ипотечного кредита можно выбрать 2 схемы расчета:

  1. Аннуитетная. Означает, что размер ежемесячной суммы не меняется в течение периода кредитования. Первые месяцы заемщик погашает проценты за пользование ипотекой. Затем идет основной долг. Получается, что поначалу проценты составляют главную часть платежа, поэтому переплата по кредиту выходит выше.
  2. Дифференцированная. Подразумевает уменьшение ежемесячных платежей к концу срока кредитования. Сначала заемщик погашает основной долг, затем переходит на проценты.

Банки отдают предпочтение первому виду платежей, так как они получают прибыль (проценты) быстрее. Однако заемщику выгоднее вносить оплату дифференцированным способом, чтобы максимально быстро сократить основной долг.

Необходимость оценки жилья

При выборе квартиры действовать надо правильно, покупатель должен ориентироваться на многие факторы, но основным критерием является именно ее стоимость. Прежде чем дать окончательное согласие на приобретение жилплощади у продавца, будущий владелец уже знает, на какую сумму ипотеки он может приблизительно рассчитывать. Эти цифры напрямую зависят от уровня доходов заемщика и наличия дополнительного обеспечения и поручителей.

Еще по теме  Выселение из квартиры прописанного человека несобственника

Нередко на рынке недвижимости случаются ситуации, когда продавцы завышают цену на реализуемое имущество. Теоретически ничего противозаконного в этом нет, владелец имеет право просить такую стоимость, какую считает нужной. Но когда третьей стороной сделки является кредитное учреждение, это недопустимо, потому что считается мошенничеством.

Кто является заказчиком услуги

Важно учитывать, кто заказывает оценку квартиры при ипотеке. По российским законам это делает покупатель. Он является заинтересованной стороной, поскольку выясняет информацию как для себя самого, так и для гарантирования возврата долга банку.

Иногда эти данные могут пригодиться и продавцу, ведь они дают ему возможность выставить адекватную цену.

На основе рыночной цены, установленной оценщиком, банк определяет размер кредита.

Исходя из полученных данных, покупатель может сам предварительно высчитать будущие расходы. Для этого нужно лишь узнать, как посчитать ипотеку на квартиру самостоятельно с помощью множества онлайн-калькуляторов, размещенных в интернете.

С их помощью несложно выяснить приблизительный размер кредитных платежей, исходя из:

  • стоимости недвижимости;
  • общей суммы кредита;
  • размера дохода заемщика и других параметров.

Достаточно ввести в поисковике «ипотечный калькулятор» и воспользоваться предложенными вариантами. Это поможет оценить финансовые возможности заемщика при ипотечном кредитовании.

Продавец определяет цену квартиры самостоятельно. Когда рынок пресыщен предложениями, он может сделать оценку за свой счет, получив конкурентное преимущество в виде готовности к сделке и экономии ресурсов покупателя.

Чаще оценка нужна покупателю, поскольку банки и страховые компании не возьмут квартиру в работу без нее. Стоимость процедуры зависит от региона. В Санкт-Петербурге и Москве оценка в среднем стоит 4-5 тыс. рублей. В регионах она дешевле примерно в 2 раза. Факторы, которые могут повлиять на удорожание:

  • Метраж квартиры (чем больше, тем дороже);
  • Срочность (оценка за сутки стоит вдвое дороже);
  • Удаленность объекта от офиса оценщика.

Куда обратиться за оценкой

Профессиональную услугу можно заказать, заключив договор с частным оценщиком или с агентством. Этот выбор можно сделать самому или довериться советам банка.

Зачастую кредитные организации предоставляют список аккредитованных оценщиков, а иногда и настоятельно рекомендуют обращаться только к ним. Однако только заемщик решает, кто делает оценку квартиры при ипотеке.

Многим клиентам выбор оценщика, предложенного банком, представляется наиболее простым выходом. Это обусловлено тем, что:

  • аккредитованные лица уже знакомы с требованиями к отчету, следовательно, покупателю недвижимости не нужно будет переделывать его;
  • рекомендованные банком лица прошли проверку и имеют хорошую репутацию.

Заметим, что сэкономить средства, предназначенные на экспертизу, поможет коллективная оценка квартир. О ней можно договориться с другими потенциальными заемщиками-покупателями квартир одной новостройки, которые тоже нуждаются в оценке аналогичных объектов.

Иногда с подобным предложением приходят сами оценщики. Массовая оценка квартир для них тоже представляет интерес, ведь коллективный осмотр сокращает количество выездов на объект, поэтому значительно экономит время специалистов, хотя и стоит дешевле.

Информация о том, сколько стоит заказать оценку квартиры для ипотеки, часто определяет выбор исполнителя услуги. Расценки на определение стоимости квартиры зависят от нескольких факторов:

  • площади;
  • типового или индивидуального проекта помещения;
  • территориального расположения;
  • сроков исполнения заказа.

Стоимость услуги в столице выше, чем в регионах. Больше эксперты возьмут и за квартиру, построенную по индивидуальному проекту. В среднем же цена услуги оценки жилья при ипотеке варьируется от 2 500 до 5 500 рублей.

Заказчиком оценки выступает покупатель квартиры, однако в некоторых случаях по договоренности половину расходов берет на себя ее продавец.

Иногда стоимость услуги включается в процентную ставку по кредиту, что обязательно стоит уточнить в банке.

В любом случае, больше всего вопрос о затратах на оценку беспокоит заемщика, ведь именно он является тем, кто должен оплачивать оценку квартиры при ипотеке.

Как выглядит конечный отчет

При получении ипотеки банк выдает кредит под залог приобретаемой квартиры. Если заемщик не сможет его погасить, квартира достанется банку. Банк должен быть уверен, что, продав эту квартиру, он вернет средства, которые предоставил заемщику.

Банки не выдают ипотеку без страховки на период кредитования. Страховка нужна на случай, если в квартире, находящейся в залоге у банка, произойдет пожар, взрыв бытового газа, затопление или другие происшествия, способные вызвать порчу квартиры. Страховая компания хочет определить справедливую сумму, которую ей придется выплатить банку.

Резюмируем, оценка нужна для определения окончательной суммы ипотечного кредита и размера страховых выплат. Для многих станет открытием то, что оценка влияет на сумму выдаваемой ссуды. Если квартиру оценят дешевле, чем требует за нее продавец, покупателю может не хватить выдаваемых банком денег. Банк не даст денег больше рыночной стоимости жилья.

Отчет представляет собой документ, состоящий из текстовой информации и фотографий квартиры. Большое внимание уделяется качеству и количеству снимков. Если фотографий будет мало или они будут размытые, банк может не принять отчет. Постарайтесь выбрать светлое время суток и обеспечить хорошее освещение.

Отчет должен содержать:

  1. Паспортные данные заемщика;
  2. Реквизиты компании, проводившей оценку;
  3. Характеристику объекта;
  4. Метод проведения оценки;
  5. Исследование аналогичных объектов на рынке;
  6. Рыночную стоимость объекта.

Оценка квартиры для ипотеки

В приложении к отчету обычно находятся копии документов, предоставленных заказчиком, и документы, подтверждающие право оценщиков заниматься этим видом деятельности (дипломы, квалификационные аттестаты, страховые полисы). Отчет прошивается и опечатывается с указанием количества страниц и отправляется на подпись сотруднику отдела качества.

Собрать необходимые документы — один из этапов оценки. Вы должны предоставить их оценщику еще до процедуры самого осмотра объекта. Если квартира приобретается в строящемся доме, то собственником такого жилья является застройщик. В этом случае пакет документов будет отличаться.

  • Документ, объясняющий, на каком основании закладываемая недвижимость появилась в собственности заемщика (договор ДУ, купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве от нотариуса).
  • Кадастровый паспорт.
  • Техпаспорт из БТИ.
  • Справка, исключающая угрозу сноса для вторичного жилья.
  • Выписка с информацией о материалах перекрытий для зданий, введенных в эксплуатацию до 1960 года.
  • Справка по форме № 9 из паспортного стола с указанием всех зарегистрированных в квартире.
  • Паспорт заказчика.
  1. Разрешение на строительство;
  2. Договор долевого участия;
  3. Документ, подтверждающий право собственности на землю, на которой стоит дом, или договор долгосрочной аренды;
  4. Выписка, подтверждающая отсутствие обременений;
  5. Схема части дома, где располагается квартира;
  6. Проектное описание каждого этажа дома;
  7. Документ, подтверждающий сроки сдачи дома в эксплуатацию;
  8. Справка о балансовой стоимости.

Специалист оценивать объект будет исходя из полученных бумаг на объект недвижимости. Поэтому при обращении в компанию за услугами необходимо собрать такие документы:

  1. Удостоверение личности заказчика.
  2. Кадастровый паспорт на помещение.
  3. Экспликация и план жилплощади.
  4. Договор купли-продажи или соглашение о долевом участии в строительстве. Если договоренность еще не подписана, то необходимо принести свидетельство о регистрации недвижимости.
Еще по теме  Образец составления договора аренды комнаты в квартире

https://www.youtube.com/watch?v=NgMtqexid0g

Процедура обращения в оценочную компанию выглядит следующим образом:

  1. Собирается пакет документов.
  2. Оставляется заявка на предоставление услуг.
  3. Планируется место встречи с оценщиком.

Предварительно надо уточнить о возможных сроках выполнения заказа и стоимости услуг.

Цена на услуги оценщика может варьироваться в зависимости от опыта и репутации фирмы, но в основном она колеблется в одном диапазоне:

  1. Для Москвы и Санкт-Петербурга он составляет 4-5 тысяч рублей.
  2. В регионах стоимость ниже и составляет примерно 2-3 тысячи рублей.

Сопоставляя стоимость услуг с ценой на недвижимость, кажется, что оценка производится недорого. Но в процессе оформления покупателю приходится выложить немалую сумму за дополнительные услуги, поэтому к тратам необходимо быть готовым. Платить придется за самые разные услуги.

Конечная стоимость оценки будет зависеть от:

  1. Квалификации специалиста.
  2. Месторасположения жилого помещения.
  3. Срочность, чем быстрее заказчик хочет получить результат, тем больше ему надо заплатить.

После уточнения стоимости работ следует определиться с порядком оплаты оценочных услуг.

Порядок оплаты

Оценка квартиры для ипотеки в 2020 году – документы, порядок оплаты и процедура оценки

Оплачивать услуги специалиста по оценке недвижимости следует в установленном в компании порядке. Большинство организаций функционируют по наиболее приемлемой для них схеме:

  1. Заказчик звонит оценщику и описывает ему предварительную картину. Исходя из предоставленных данных, ему обозначается примерный диапазон стоимости услуг.
  2. Затем назначается личная встреча сторон, при которой жилой объект осматривается и озвучивается уточненная цена оценочных работ.
  3. Подписывается договор с указанной в нем стоимостью.

Сразу после того как договор подписан, а сумма обозначена, клиенту даются реквизиты для внесения полной стоимости оплаты. Большинство компаний начинают работу только после того, как услуги будут предоплачены. Могут быть достигнуты и другие договоренности об оплате оценки. В любом случае готовое заключение на руки будет выдано не раньше, чем работа полностью оплатится заказчиком.

Кто несет расходы

При оформлении ипотечного кредита производятся дополнительные услуги, которые требуют оплаты. Все они оплачиваются из кармана заемщика, но в некоторых случаях могут входить в сумму кредитования. Как, например, страхование жизни и имущества, оформленное непосредственно в банке. А вот остальные сопутствующие процедуры оплачивать придется самому покупателю.

Оценка недвижимости производится за счет будущего владельца и не компенсируется кредитором. Рассчитывать в дальнейшем на увеличение суммы ипотечного займа также не стоит. Покупатель должен быть готов к определенным тратам при оформлении квартиры в ипотеку, не говоря уже о времени, которое придется потратить на сбор и оформлении всей документации.

Отчет об оценке квартиры подготавливается в течение 3-6 дней.

Получив его на руки, покупатель может отправляться к кредитору для проведения последнего этапа оформления ипотеки. Банковская организация всегда проверяет поданную документацию. Если экспертиза проводилась фирмой из предложенных кредитором, то проверка займет совсем немного времени. А вот в случае самостоятельного выбора, придется подождать чуть больше.

Грамотный отчет должен учитывать:

  1. Месторасположение объекта недвижимости.
  2. Инфраструктуру.
  3. Наличие или отсутствие поблизости промышленных зон.
  4. Состояние дома, в котором находится квартира в целом. Важно учесть тип постройки, год, этажность, из чего он выполнен и каковы его общие характеристики.
  5. Характеристики рассматриваемой квартиры. На каком этаже находится жилплощадь, сколько квадратных метров в ней, количество комнат, наличие балкона и его остекления, состояние инженерных коммуникаций.

Оценочные работы касаются лишь постоянных величин, а не косметического ремонта.

Срок действия

Полученный отчет должен быть предоставлен кредитору как можно быстрее. Это в интересах самого заемщика, но на практике случается всякое, поэтому лучше  знать предельные сроки его действия. По принятым нормам заключение эксперта считается годным в течение шести месяцев. Если срок проходит покупателю придется заказывать новую оценку и оплачивать ее опять за свой счет.

Понятие оценки квартиры

Методы, используемые оценщиком, определяют, как проводится оценка квартиры для ипотеки. После сбора информации эксперт переходит к ее анализу.

С учетом целей исследования выбираются методы:

  1. Доходный — определяет сумму дохода при отчуждении квартиры.
  2. Затратный — устанавливает сумму, которой будет достаточно для постройки аналогичного объекта.
  3. Сравнительный — устанавливает стоимость квартиры путем сравнения ее с аналогичными объектами, продающимися на рынке.

Самая объективная цена получается при синтезе результатов, полученных указанными методами. И она нередко отличается от озвученной продавцом.

Если оценочная стоимость квартиры ниже заявленной продавцом, разницу между кредитными деньгами и ценой по договору купли-продажи можно погасить дополнительным кредитом, взятым на иные цели.

Еще один вариант: перепроверить работу оценщика с помощью повторной процедуры, ведь он мог ошибиться. Следует обратить внимание и на то, что завышение цены бывает вызвано оплошностью.

Кроме этого, некоторые заемщики придумывают, как завысить оценку квартиры для ипотеки. Это вызвано отсутствием первоначального взноса и желанием замаскировать факт договоренности с оценщиком и продавцом.

Расчет ипотеки

Однако нужно подумать, что дальше последует за этим действием. Если кредит не будет возвращен, а обман раскроется, его организатор окажется не в новой квартире, а в местах лишения свободы, осужденный за мошенничество.

Оценка квартиры для ипотеки в Сбербанке

В Сбербанке, как и в других финансово-кредитных учреждениях, существуют свои требования и предпочтения по оценке стоимости залога. Рассмотрим подробнее, как происходит оценка квартиры при оформлении ипотеки в этом популярном среди россиян банке.

Для оценки характерны следующие нюансы:

  • процедура производится аккредитованными оценщиками, указанными в специальном списке, доступном на сайте;
  • оценке предшествует осмотр;
  • цена недвижимости устанавливается на дату ее осмотра;
  • в отчете должны быть указаны все перепланировки;
  • при анализе учитывается как рыночная, так и ликвидационная стоимость;
  • отчет должен иметь форму оценочного альбома, иллюстрированного цветными фотографиями.

Процедура оценки

Перед заказом оценки необходимо получить предварительное одобрение банка на ипотеку. Оценка проводится для определения окончательной суммы. Если вы закажете оценку перед обращением в банк, и вам откажут в ипотеке, для другого банка ее придется делать снова.

Последовательность действий:

  • Договориться с продавцом и банком;
  • Выбрать исполнителя;
  • Заключить договор об оказании услуги;
  • Произвести оплату;
  • Предоставить необходимые для оценки документы;
  • Обеспечить доступ оценщика к объекту;
  • Получить отчет.

Процесс оценки для покупки квартиры в ипотеку делится на два основных этапа:

  • Первый – подготовительный. Когда стороны приходят к общей договоренности о сотрудничестве и подписывают письменный документ.
  • Второй – основной, когда оценщик и заказчик встречаются на объекте. Специалист осматривает квартиру, удостоверяется, что никаких незаконных перепланировок в ней нет, и сделает несколько фотографий, необходимых для дальнейшей работы и отчета.

Специалист анализирует полученные данные в несколько шагов:

  1. Проводится сравнительный анализ, при котором просматриваются все аналогичные сделки уже совершенные на рынке недвижимости.
  2. Доходный – прогнозируется, будет ли рост или спад рынка, и на какие доли можно повысить рыночную стоимость или потерять в ней.
  3. Затратный, при котором оценщик рассчитывает затраты на возведение аналогичного жилого помещения.

В результате анализирования трех направлений дается окончательный расчет рыночной и ликвидной стоимости объекта недвижимости.