Что такое сервитут и как его оформить? Правовые тонкости процедуры

Определение: что это такое простым языком и для чего он нужен?

этого права полностью регулируется на законодательном уровне. Так, под значением слова сервитутом понимается право лица, не являющегося собственником земли, пользоваться определенным ее участком в ограниченном режиме (

Чаще всего суть и необходимость в его оформлении возникает для обеспечения прохода или проезда через земельный участок. Нередко такое правомочие требуется для проведения ремонтных или строительных работ, реконструкции или эксплуатации объектов, расположенных на земельном участке (подробнее об основаниях, по которым может возникать сервитут, мы рассказываем тут).

  1. При необходимости использования лицом участка, собственником которого он не является, передача ограниченного права на землю происходит по договоренности. Такого рода соглашение между двумя лицами является частным сервитутом.
  2. Если право пользования землей устанавливается в интересах государства или местных органов власти, то в этом случае сервитут считается публичным.

https://www.youtube.com/watch?v=https:v-_46XxW4FY

Подробное сравнение и разница между публичным и частным сервитутами приведена здесь.

Право пользования землей может быть получено в следующих целях:

  • проход или проезд через участок;
  • проведение дренажных работ;
  • забор воды при наличии на участке водных объектов;
  • обеспечение сельскохозяйственных нужд (выпас скота, прогон животных, заготовка сена и прочее);
  • прокладка линии электропередач, водопровода и прочих удобств;
  • проведение ремонтных или строительных работ.

Еще одним видом права ограниченного пользования земельным участком является аренда. Земельно-правовой сервитут имеет целый ряд отличий от аренды:

  • может быть установлен как в добровольном порядке, так и принудительном, а договор аренды можно заключить исключительно по добровольной договоренности между сторонами;
  • предоставляется по решению суда, путем заключения письменного соглашения между сторонами или на основании нормативного акта, а для передачи в аренду объекта стороны просто заключают между собой договор;
  • большая часть прав остается у законного собственника земли, а при аренде основная часть прав на участок переходит арендатору;
  • может устанавливаться как на платной, так и на бесплатной основе, а договор аренды всегда подразумевает оплату за пользование имуществом, так как сделка является возмездной;
  • арендатор вправе извлекать прибыль с земельного участка, а сервитут такой возможности не предусматривает.

Оба права могут быть получены на один участок. Так сервитут может быть установлен на арендованном участке земли, но при этом не исключено нарушение прав арендатора.

Более подробно, все различия между арендой и сервитутом, были рассмотрены нами в этой статье.

Правовое регулирование: понятие и признаки в гражданском и публичном праве

Когда одно или несколько лиц получают возможность проводить работы или проезжать/проходить по чужой территорией, находящейся в собственности, на основании договоренностей или решения суда.

Частный и публичный — основные формы сервитутов, используемых в законодательстве:

  • Частный устанавливается при личных притязаниях физического лица или к физическому лицу.
  • Публичный — регулируется на законодательном уровне.

Понятие сервитута и порядок его установления относительно земельных участков раскрывается в ряде нормативно-правовых актов:

  1. Частный вид регулируется нормами гражданского права. Этому вопросу в Гражданском кодекса РФ посвящены ст. 216, ст. 274-277.
  2. Публичный – устанавливается в соответствии с нормами Земельного кодекса РФ (ст. 23, ст. 39.2339.26). Больше информации о том, как происходит установление публичного сервитута, найдете тут.

Статья 277 ГК РФ. Обременение сервитутом зданий и сооружений

Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 — 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Право ограниченного пользования лесными участками устанавливается с соблюдением норм Лесного кодекса РФ (

). Обременение может использоваться при межевании территории, а также для проведения строительных работ, которые регулируются Градостроительным кодексом РФ (

Разновидности: какие формы бывают?

Частный

Составленная договоренность между двумя и более соседями или судебное решение являются причиной частного сервитута.

В соответствии со ст.274 ГК РФ он может устанавливаться для явственных потребностей, которые не могут осуществляться без его установления – переход или переезд через соседский участок земли, использование ЛЭП, возведение трубопроводов, линий связи и прочие работы по ремонту. Владелец, для которого установлен сервитут может запросить деньги за пользование участком.

Пример. После покупки садового участка есть необходимость подвести к дому канализацию, но вокруг расположены другие участки, которые не дают шанса это сделать. Пробуйте договориться с соседом/соседями и заключить соглашение. Если мирно не получается получить согласие, то следующий шаг — обращение в суд.

В случае, когда ремонтные работы закончены, проезд/проход через участок уже не нужен, то есть основания для ограничения исчерпаны, то владелец земли может потребовать отмены сервитута, установленного в отношении его владения.

Еще по теме  Вторая кассация в гражданском процессе

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Пример. Для полива сада тратилась вода из озера, после бурения скважины на участке, нужда брать озерную воду пропала, необходимость ходить к озеру — тоже. Обращайтесь в суд для отмены сервитута.

Подробнее о том, что такое частный сервитут и как он устанавливается, мы рассказывали тут.

Публичный

Он закрепляется законом, нормативно-правовым актом РФ или субъекта РФ. Когда необходимо соблюсти государственные интересы, интересы местного самоуправления или местного населения, его устанавливают органы местного самоуправления, без изымания земельных участков.

Публичный сервитут закрепляется для муниципалитета или государства, владеющих земельными участками (п.2 ст.23 Земельного Кодекса Российской Федерации).

  • дать свободный доступ людям к водному объекту всеобщего пользования или его берегу;
  • распределить на территории межевые знаки, провести геодезические работы;
  • осуществить осушительные работы на участке;
  • в случае водопоя или изъятия водных ресурсов из водного объекта;
  • для прогона сельскохозяйственной живности;
  • в случае покоса сена и выпаски сельскохозяйственного скота длительностью, соответствующей местным обычаям;
  • в случае использования участка земли для ловли и разведения рыбы, охоты.

В случае перехода права на земельный участок с действующим сервитутом другому лицу, его действие продолжается, несмотря на смену собственника.

В соответствии с п.7

ст.23 ЗК РФ

, срочность сервитута определяется решением о его установлении, принятому по согласию сторон.

В Федеральном законе №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и п.17 ст.23 Земельного Кодекса РФ, говорится о том, что все сервитуты обязательно регистрируются при предоставлении заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого он устанавливается, если у него есть соответствующий контракт о его установлении.

А публичные сервитуты вносятся в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Больше информации о том, что такое публичный сервитут и как он оформляется, найдете в этой статье, а о правилах установления такого обременения прочтете здесь.

Чем отличается?

Важное различие публичного и частного сервитутов в том, что частный стоит на охране интересов одного/нескольких граждан, а публичный – большого круга людей.

(однократно или периодическими платежами, причем плата может меняться на протяжении действия сервитута), а собственник земли по публичному сервитуту требует плату только при сложностях использования своего участка.

Частный сервитут достигается, если стороны пришли к обоюдному соглашению или по решению суда, а публичный – нормативно-правовыми актами, но никогда – через суд.

Если основания установления сервитута в частном порядке перестали быть актуальными, или участок невозможно использовать при сервитуте, то физическое лицо подает в суд иск для прекращения его действия (на каких основаниях может быть прекращен сервитут читайте тут). А публичный сервитут заканчивает действие после окончания срока резервирования земли, на которой он установлен.

Более подробно разница между понятиями частного и публичного сервитута была рассмотрена нами в этой статье.

Гражданский кодекс Российской Федерации регламентирует установление частных сервитутов, а в случае нахождения земельного района в собственности муниципалитета или государства, учитываются нюансы, предусмотренные

главой V.3 Земельного кодекса Российской Федерации

.

Частный сервитут устанавливается при достижении взаимной договоренности между соседями о проезде или проходе через участок, или проведении временных работ. Если мирное соглашение не достигнуто, то решение принимается судом.

Только органами государственной или местной власти может быть

(п.2

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

). При необходимости обеспечения государственных нужд или интересов большого числа граждан никакого добровольного соглашения не заключается. Права использующих территорию по публичному сервитуту регламентированы нормативным актом, по которому он установлен (п.2

Оба вида сервитута подлежат обязательной регистрации в Едином государственной реестре недвижимости.

О том, как, на каких основаниях и по какому принципу происходит процедура установления частного и публичного сервитута, мы рассказываем тут.

Виды обременения

Согласно ст. 23 ЗК РФ сервитуты разделяют на два вида – частный и публичный:

  • Установление первого происходит в соответствии с нормами гражданского законодательства. Необходимость в нем возникает, если лицо, в собственности которого имеется недвижимость, не может выполнить работы, перечисленные в ст. 274 ГК РФ, не воспользовавшись участком, принадлежащим другому лицу. При установлении такого вида ограниченного пользования землей третьему лицу сам собственник территории продолжает владеть, пользоваться и распоряжаться землей.
  • Установление публичного сервитута происходит на основании закона, нормативного акта РФ или какого-либо субъекта страны, органа местного самоуправления, если необходимость в использовании территории возникала в государственных интересах. Публичный сервитут может быть предоставлен только в случаях, перечисленных в п.3 ст. 23 ЗК РФ.

Больше информации о существующих видах сервитута и про их особенности найдете тут.

Какие есть по периоду действия?

Срочные

Отрезки времени, на протяжении которых устанавливаются сервитуты регулируются п.7 ст. 23 Земельного кодекса РФ.

Сервитут также может быть срочным. У срочного сервитута отмечаются определенные временные рамки, которые фиксируются в соглашении или решении суда. То есть он перестает действовать, как только закрепленный срок истёк.

Часто срочный сервитут используют для непостоянных событий, обусловленных местными климатическими условиями – рыболовный и охотничий сезоны, выпас скота и сенокошение, сбор урожая.

Еще по теме  Способы узнать о кадастровой стоимости участка земли

В решении об установлении публичного сервитута закрепляется его продолжительность действия.

Если земельный участок находится в пределах территорий, зарезервированных для муниципальных или государственных нужд, то его срок должен быть равен или менее срока резервирования.

Бессрочный

Если в соглашении сторон, решении суда или нормативно-правовом акте об установлении сервитута не прописан срок его действия, то он расценивается как бессрочный или постоянный. К таким относятся условия, которые сложно или невозможно изменить/устранить.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Более подробно о том, на какие сроки может быть установлен сервитут, мы рассказываем в этой статье.

На отдельные категории земли

Необходимость в предоставлении возможности права ограниченного пользования может возникнуть как к частной земельной территории, находящейся в собственности юридического или физического лица, так и относиться к участку, который находится в собственности государства.

  1. Если земля находится в частной собственности, то заключить соглашение о передачи в пользование определенного участка третьему лицу может только сам собственник. Такими полномочиями не обладают арендаторы земли, землевладельцы или временные пользователи участка.
  2. Если земля находится в федеральной собственности, то в роли собственника выступает Росимущество (Постановление Правительства от 05.06.2008 № 432).

Как частные лица, так и Росимущество могут требовать плату за пользование землей:

  • В первом случае полученные средства будут личным доходом собственника.
  • Во втором случае – средства будут поступать в федеральный бюджет.

Собственник земли может самостоятельно устанавливать размер оплаты за проведение работ на его частной территории. Если же земля находится в собственности государства или муниципалитета, то размер оплаты устанавливается:

  • в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 1461;
  • согласно порядку, действующему в определенном субъекте РФ относительно земель, находящихся в собственности такого субъекта;
  • в соответствии с порядком, назначенным местными органами управления, для территорий муниципальной собственности.
  1. Если муниципальная собственность была предоставлена в постоянное бессрочное пользование сроком более 1-го года, то заключить соглашение о том, что ЗУ может быть обременен, имеет право и землепользователь.
  2. Если территория передается в пользование муниципальному или государственному предприятию, то для заключения соглашения требуется письменное разрешение органа власти, в ведении которого находится данное предприятие.

Если лицо пользуется муниципальным земельным участком на правах арендатора, то при установлении ограничения в пользовании землей его срок не должен превышать срок текущего договора аренды.

Лесные

Лесной сервитут – это право неустановленного по времени или ограниченного пользования лесными участками (ст.9 Лесного кодекса Российской Федерации). По сути — это разновидность земельного сервитута, поскольку невозможно использовать лесной ресурс без использования земли. Он также может быть частным и публичным.

В соответствии со ст.21 ЛК РФ клюбое физическое лицо имеет право свободно находиться в лесном фонде и лесах, к нему не относящихся, если иное не прописано в законодательстве.

При достижении договоренностей между владельцем и пользователем (это может быть юр. лицо или физ. лицо), где предметом выступает надел земли, занятый лесонасаждениями или относящийся к лесному фонду, устанавливается частный лесной сервитут.

Для обычных жителей лесной сервитут может служить для целей сельскохозяйственной деятельности, бортничества.

Публичные лесные сервитуты де-юре подтверждаются актами законодательства на локальном или федеральном уровне (п.2

) и служат таким целям широкого круга граждан, как:

  • проход/проезд через участок леса;
  • проведения исследований, разработок, изысканий и других работ;
  • сенокос и выпаска скота;
  • прогон скота к пастбищам;
  • ремонт различных линий – электрических, транспортных, коммунальных, инженерных;
  • пользование лесной территорией для целей охоты и рыболовства.

Если в сервитуте отпала необходимость, то на основании п.1 ст.276 ГК РФ, он прерывает свое действие согласно решению собственника лесного участка.

Пример. Положено окончание работам по сооружению объездной дороги вокруг леса, проезд через который требовал наличия сервитута.

Водные

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Водный кодекс Российской Федерации в статье 43 устанавливает определение водного сервитута. Этот его вид предполагает право ограниченного пользования водным объектом. Является разновидностью земельного сервитута, т.к. невозможно использовать водный ресурс, не используя при этом землю, на которой он находится.

Частая история в практике, когда водоём находится на территории частного владения. В таком случае может быть установлен частный или публичный сервитут. Потребность в нем возникает в случаях:

  • когда гонят домашних животных на пастбища;
  • прогона скотины к месту водопоя;
  • забора воды без использования технических сооружений;
  • эксплуатации водных видов транспорта в целях мелкого судоходства.
Еще по теме  Льготы по транспортному налогу

Собственник водного объекта должен обратиться в суд, если причина установления сервитута больше не имеет значения (например, не существует животноводческая ферма, от которой гоняли скот на водопой), или изменилось русло реки (пересох пруд).

Мы рассмотрели основные виды земельных сервитутов – срочные и бессрочные, публичные и частные, лесные и водные. Взаимоотношения в разрезе сервитутов регулируются Гражданским, Земельным, Лесным и Водным кодексами Российской Федерации. У каждого есть свои особенности и частности. Любой сервитут подлежит государственной регистрации, а устанавливается с помощью добровольного соглашения, нормативно-правового акта или решения суда.

Обладатели

Законодательством установлено, что обладателями сервитута являются лица, которые получили право ограниченного пользования территорией, находящейся в собственности иного лица (ст. 5 ЗК РФ). Другими словами, обладатели – это участники земельных отношений, в пользу которых был установлен сервитут.

Чаще всего эти лица получают право пользоваться только определенным участком территории, случаи с предоставлением в пользование всей территории собственника встречаются довольно редко.

Как правило, обладателем является собственник соседнего участка, но в целом удаленность участков роли не играет.

Кто такие обладатели сервитута и каковы их права читайте тут.

Как оформить?

сторонами которого выступают собственник земли и лицо, требующее получения права пользования участком. В таком соглашении указывается:

  1. цель предоставления участка;
  2. сроки;
  3. размер платы за пользование.

Если стороны не могут договориться самостоятельно, то решение принимается в судебном порядке. Истец (лицо, нуждающееся в получение права пользования) подает заявление в суд об установлении сервитута на земельный участок.

Основанием для оформления публичного сервитута являются законодательные акты, принятые федеральными, муниципальными или региональными властями в интересах государства. Решение об установлении права ограниченного пользования территорией принимается на общественных слушаниях, при этом согласование с собственником или владельцем земельного участка не требуется.

Больше информации о правилах оформления сервитута найдете в отдельном материале.

Что значит государственная регистрация?

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Чтобы сделка имела юридическую силу, соглашение о предоставлении сервитута должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. Соответственно, для проведения этой процедуры территория земли или ее часть должна быть поставлена на кадастровый учет.

Основанием для регистрации является соглашение между сторонами, решение муниципальных органов или суда.

Регистрация обременения требуется не всегда. Исключением являются случаи, когда право ограниченного пользования устанавливается относительно земли, находящейся в муниципальной или государственной собственности, на срок, не превышающий 3-х лет, о чем стороны договорились в соответствующем соглашении (п.4 ст. 39.25 ЗК РФ).

Более подробно о том, как происходит регистрация сервитута, мы рассказываем тут.

Плата

Законодательство не запрещает собственнику земельного участка требовать соразмерную плату от лиц, получивших возможность использовать территорию (п.12, п.13

Если стороны договорились об оплате за пользование территорией, то соответствующий пункт следует внести в договор. Плата должна быть обоснованной. В нее могут быть включены:

  • расходы, связанные с реализацией права пользования;
  • стоимость создания охранно-пропускного режима и прочее.

Оплата может осуществляться разово или частями. Соглашение может быть заключено и на безвозмездной основе, если стороны пришли к такому решению.

Каким образом обычно происходит оценка сервитута мы писали в этом материале, а здесь вы сможете узнать как определяется размер и порядок оплаты за пользование сервитутом.

На какой срок устанавливается?

По сроку обременение на пользование землей может быть:

  1. Срочным (временным) – срок устанавливается в документе, на основании которого был установлено право пользования.
  2. Бессрочным (постоянным) – устанавливается на постоянной основе и прекращает свое действие по вынесению соответствующего судебного решения.

Временное соглашение автоматически перестает действовать после окончания указанного в нем срока.

О том, каким может быть срок сервитута, читайте здесь, а из этой статьи вы узнаете о существующих видах сервитута, в том числе о классификации по срокам.

Такие права на ограниченное пользование ЗУ называются бессрочными. Прекращают свои действие они исключительно по решению суда. Основанием для подачи иска в суд о снятии обременения может быть нарушение правил пользования чужим земельным участком или отсутствие обстоятельств, которые стали причиной установления права пользования землей (об основаниях для прекращения сервитута мы рассказывали

При возникновении необходимости использования чужой земли законодательство позволяет оформить право ограниченного пользования путем установления зоны сервитута. В зависимости от обстоятельств он может быть:

  • частным и публичным;
  • срочным и бессрочным;
  • платным и безвозмездным.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Во всех случаях порядок установления регулируется нормами законодательства, только при соблюдении которых сделка приобретает юридическую силу.