Арендные каникулы — что это такое?

Общие сведения

Многие люди при заключении сделок на рынке недвижимости и в коммерческой сфере деятельности часто сталкиваются с необходимостью оформить арендные каникулы. Что это такое, понимают далеко не все, хотя в современном мире бизнеса это довольно частое явление.

В любом договоре на аренду чего-либо присутствуют как минимум два лица — собственник и тот, кто нанимает. О том, что это такое — арендные каникулы, порой не могут точно ответить оба участника договора. Важно осознавать значимость данного коммерческого термина в договоре, так как он может стать причиной столкновения личных интересов между участвующими лицами.

Нюансы соглашения о каникулах

Арендные отношения регулируются нормами главы 34.1. ГК РФ, а условия об арендных каникулах стороны определяют по своему усмотрению — на основании ст. 421 Гражданского кодекса о свободе договора.

Если стороны согласовали условия, не противоречащие обязательным требованиям законодательства — это законно.

Поскольку договор аренды недвижимого имущества между юридическими лицами заключается в письменной форме, а если срок договора более года — подлежит госрегистрации, условие об арендных каникулах также должно быть составлено в письменной форме. Сделать это можно двумя путями:

  • При первоначальном оформлении договора (если каникулы предоставляются сразу после заключения договора);
  • Дополнительным соглашением (составляется в любой период арендных отношений).

Независимо от выбранной формы соглашения в нем фиксируется период, на который арендатор освобождается от платы за помещение (либо платит меньшие суммы), размер такой платы и порядок (срок) ее внесения.

Несмотря на снижение или отмену арендных платежей в период каникул, от уплаты коммунальных платежей арендатор, как правило, не освобождается.

Определение понятия

Прежде чем приступать к более конкретному рассмотрению понятия арендных каникул, стоит разобраться с их сутью. Если использовать коммерческое определение, то они представляют собой период времени, в течение которого за арендатором сохраняется право занимать помещение, не выплачивая за это денег собственнику. В другом варианте заключения договора величина выплат может снижаться и соответствовать лишь части некоторой базовой величины стоимости.

В большинстве случаев подобную договоренность предлагают при сдаче помещений, пребывающих в состоянии чистовой отделки. На первый взгляд может показаться, что здесь все предельно просто и ясно. Однако появляется множество вопросов, когда договор начинают заключать. Многих интересует, с какой целью субъект хочет получить арендные каникулы, как верно их оформить при создании договора, как это повлияет на прибыль собственника. Именно поэтому важно знать ответ на вопрос о том, что это такое – арендные каникулы.

Какие налоговые последствия могут наступить

Законом установлено, что договор аренды всегда возмездный, то есть арендатор должен уплачивать платежи за весь период пользования имуществом.

Если же в договоре прописано освобождение от арендных платежей, отношения сторон фактически превращаются в безвозмездное пользование.

Для арендодателя это чревато неблагоприятными последствиями со стороны налоговых органов:

  • Прекращается начисление амортизации на имущество (статьи 256, 259.1, 259 НК РФ), начиная (со следующего после передачи месяца).
  • Продолжается начисление арендодателю НДС к уплате в бюджет (за базу налоговики берут среднерыночную стоимость арендуемого аналогичного имущества), согласно ст. 146 и 154 НК РФ.

К сожалению, из-за налогов, совсем не взимать арендные платежи или устанавливать их чисто номинально (например, в размере 100 рублей за целое офисное помещение в месяц), владельцу недвижимости невыгодно. Избежать негативных налоговых последствий поможет только грамотное составление соглашения об арендных каникулах.

А вот с позиции Налогового кодекса РФ у инспекторов, скорее всего, возникнут вопросы. Поскольку у них сразу же появится желание квалифицировать период, в течение которого действуют арендные каникулы, в качестве безвозмездного пользования предоставленным арендатору помещением.

Это чревато следующими налоговыми последствиями:

  • арендодатель во время арендных каникул должен будет платить НДС с безвозмездно оказанной услуги (по рыночным ценам) и не сможет учесть в расходах амортизацию по безвозмездно переданному помещению;
  • арендатор вынужден будет учесть доход в виде безвозмездно полученной услуги (по рыночным ценам), с которого придется уплатить налог на прибыль.

Арендные каникулы - что это такое?

Расшифровка соответствующих норм налогового законодательства приведена в таблице.

Операция

Налог

Основание

Реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ. В целях главы 21 НК РФ оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией услуг. Налоговую базу при этом определяют как стоимость указанных товаров (работ, услуг), исчисленную исходя из цен, определяемых в порядке, предусмотренномстатьей 105.3 НК РФ, без включения в нее налога НДС Подп. 1 п. 1 ст. 146,п. 2 ст. 154 НК РФ
Из состава амортизируемого имущества в целях главы 25 НК РФ исключают основные средства, переданные (полученные) по договорам в безвозмездное пользование Налог на прибыль П. 3 ст. 256 НК РФ
Внереализационными доходами в целях главы 25 НК РФ признают доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг). При этом доходы оценивают исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 105.3 НК РФ, но не ниже затрат на приобретение неамортизируемого имущества (работ, услуг). Информацию о ценах получатель должен подтвердить документально или путем проведения независимой оценки Налог на прибыль П. 8 ст. 250 НК РФ
Еще по теме  Что такое добровольное страхование автогражданской ответственности

По мнению автора, такую позицию суды поддержат в том случае, если в договоре аренды стороны прямо пропишут, что на период проведения арендатором отделочных (ремонтных) работ арендодатель предоставляет ему помещение в безвозмездное пользование.

В иных же случаях более правильной трактовкой представляется признание того, что во время арендных каникул арендатор пользуется помещением в счет той арендной платы, которую он будет вносить по договору аренды. То есть не безвозмездно. Что не позволяет прийти к выводу о наступлении указанных выше налоговых последствий.

Чтобы обезопасить себя от претензий, в договор аренды автор рекомендует включить следующую формулировку: «По соглашению сторон в период с даты заключения договора до … (такой-то даты) арендатор осуществляет подготовку помещения (выполняет отделочные и иные необходимые ему работы). В силу чего в указанный период времени арендная плата с арендатора не взимается, пользование помещением осуществляется в счет установленных договором арендных платежей».

Трудности при составлении договора

Чаще всего при составлении договора сложности возникают по нескольким причинам. Одной из них является рассмотрение собственником понятия «арендных каникул» как скидки (уступки), предоставляемой нанимателю. Длительность скидки соответствует сроку каникул, указанному в договоре (при условии, что они предусматриваются изначально).

Каникулы для арендаторов коммерческой недвижимости в наиболее пострадавших отраслях экономики

У арендатора, так же, как и у арендодателя, в случае неудачной формулировки положения об освобождении от платежей во время арендных каникул могут возникнуть налоговые потери:

  • Пользование недвижимостью без оплаты расценивается налоговиками как внереализационный доход (выгода от безвозмездного пользования имуществом), и с него взимается налог на прибыль (ст. 250 НК РФ).

База по налогу устанавливается на основании рыночной ставки аренды идентичного помещения. Поэтому, прописывать отсутствие платы в период каникул, не в интересах арендатора.

Сомнительным будет и формулировка соглашения об арендных каникулах, предусматривающая доступ в помещение без использования его по назначению. Поскольку арендатор все равно имеет возможность находиться на арендуемых площадях (делать ремонт, оснащение и т.д.), это приравнивается к фактической аренде без оплаты (и облагается налогом).

Совет арендатору может быть один: оформить арендные каникулы таким образом, чтобы их невозможно было квалифицировать как безвозмездное пользование.

Арендные каникулы - что это такое?

Отсрочку по арендной плате до 1 октября 2020 г. теперь смогут получить все арендаторы, в том числе и коммерческой недвижимости, осуществляющие деятельность в наиболее пострадавших от пандемии COVID-19 отраслях экономики. Вне зависимости от формы собственности на недвижимое имущество. То есть арендные каникулы распространяются как на предпринимателей, арендующих государственное и муниципальное недвижимое имущество, так и на договоры аренды недвижимого имущества, находящегося в частной собственности.

Кроме того, всем арендодателям рекомендовано снизить арендную плату на время приостановки деятельности арендатором, а также с учетом нерабочих дней, установленных Президентом РФ. Такие нормы введены статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», аналогичное Постановление с разъяснениями выпустило Правительство РФ от 03.04.2020 г. № 439.

Основные условия для получения отсрочки по аренде:

  1. Договор аренды должен быть заключен до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. В каждом субъекте он свой, в Москве такой режим введен Указом Мэра № 12-УМ 5 марта 2020 г. Соответственно договор должен быть заключен до этой даты.
  2. Предприниматели арендуют нежилое помещение;
  3. Организации и ИП ведут деятельность в наиболее пострадавших от эпидемии коронавируса сферах экономики. Такой Перечень утвержден Правительством РФ от 03.04.2020 г. № 434. В него вошли: общественное питание, гостиничные бизнес, сфера услуг, авиаперевозки, туристический бизнес и др.

Отсрочка предоставляется в размере 100 % стоимости арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (в Москве с 05 марта 2020 г.) до 1 октября 2020 г. Если указанные режимы будут прекращены раньше, то с даты их окончания до октября арендаторы могут рассчитывать на отсрочку по аренде в размере 50%.

К арендаторам в этот период не могут применяться штрафы и иные виды ответственности за неисполнение договора и просрочку платежей. Также арендодатели не имеют права назначать дополнительные платежи на период арендных каникул. Отсрочка не распространяется на коммунальные платежи, если только они не будут отменены субъектами РФ.

Оплатить долги по аренде надо в период с 01.01.2021 г. по 01.01.2023 г.

Платежи по задолженности:

  • должны быть равномерными;
  • начисляться не чаще одного раза в месяц;
  • составлять не больше 50% от ежемесячной арендной платы.

В течение 30 дней со дня обращения арендатора арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение о предоставлении отсрочки по аренде. Однако, действовать отсрочка будет в указанный в законе период и на перечисленных условиях независимо от даты подписания соглашения. Также можно согласовать иные условия арендных каникул, если они не ухудшают положение арендатора.

Арендные каникулы - что это такое?

В настоящий момент для снижения арендной платы и отсрочки по аренде недвижимости, находящейся в частной собственности, мы рекомендуем:

  • Направить официально уведомление с просьбой применить отсрочку и снизить арендную плату на основании ст. 19 Закона № 98 от 01.04.2020;
  • Заключить с владельцем помещения допсоглашение к договору;
  • В случае если не удалось договориться о снижении аренды, можно попробовать добиться льгот от арендодателя через суд. Для этого придется подождать, когда Арбитражные суды восстановят свой нормальный график работы.
Еще по теме  Получение паспорта в 14 лет сроки документы госпошлина

Советы юриста

При рассмотрении вопроса о том, что это такое – арендные каникулы, следует помнить о некоторых полезных советах, которые дают юристы на консультациях.

Рекомендации, на которые стоит обратить внимание арендаторам, следующие:

  • Приходя на переговоры, нужно заранее четко прописать на бумаге план, в котором указать тип работ, который будет производиться в помещении. Также следует упомянуть и о сроках их выполнения. Подобные действия позволят усилить обоснованность в необходимости использования каникул.
  • Если интересующее вас помещение — это уже не первый шаг в развитии личного бизнеса (данное здание уже сдавалось другим арендаторам), то желательно поговорить о ремонте внутренней части здания, если таковой необходим. Важно упомянуть о планируемых улучшениях, например, дизайна, что будет выгодно и самому владельцу. Инновации нужно также распланировать и продумать заранее.
  • Если законодательство РФ требует получение лицензии, необходимой для осуществления вашей идеи, то лучше будет дать конкретные ссылки на закон, в котором описывается процесс и сроки ее получения.

Это перечень основных рекомендаций. Если арендатор обладает четкой картиной видения собственного дела, осознает все тонкости процесса и возможные сроки осуществления намеченного плана, а собственник заинтересован в быстрой реализации недвижимости, то договаривающиеся стороны всегда смогут прийти к консенсусу. Немало зависит также и от брокера, услугами которого пользуются наниматель и собственник.

Как прописать в договоре (образец формулировки о каникулах)

Существует несколько вариантов составления соглашения о предоставлении арендных каникул, которые позволят избежать проблем с налоговиками:

  • Снизить арендные платежи в разумных пределах. К примеру, стоимость аренды офис за год составляет 480 тыс. руб. При оплате равными платежами, арендатор должен вносить по 40 тыс. руб. ежемесячно. При предоставлении каникул на 2 месяца, возможно установить оплату за них по 20 тыс. руб., с последующими ежемесячными платежами в размере 44 тыс. руб.
  • Установить отсрочку платежей за период 2-3 месяца на более поздний срок. К примеру, прописать, что «Плата за (указать месяцы) вносится в течение (указать месяцы) равными долями». При этом важно указать об отсутствии процентов на предоставление отсроченных платежей (п. 1 ст. 823 ГК РФ).
  • Зачесть расходы арендатора на ремонтные работы и переоборудование в счет аренды. При этом плата за помещение устанавливается в договоре, но не уплачивается (арендодатель согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ возмещает арендатору расходы на ремонт помещения).

Формулировка соглашения может быть такой: «Арендная плата составляет ________руб. в месяц. Арендатор проводит в помещении ремонт для приведения в состояние, пригодное к использованию в качестве (указать). Возмещение расходов арендатора на ремонт производится арендодателем путем зачета их в счет арендных платежей за (указать число) месяцев действия договора.».

В последнем случае дополнительно стоит указать, что обязанность как капитального, так и текущего ремонтов недвижимости берет на себя арендодатель.

Использование вышеназванных формулировок соглашения о предоставлении арендных каникул полностью соответствует требованиям законодательства, позволяет избежать начисления дополнительных налогов, и дает сторонам арендных отношений возможность установить взаимоприемлемое и выгодное сотрудничество.

Что говорит закон

Договор об арендных каникулах и аренде не являются критериями законодательства РФ. Другими словами, здесь есть пространство для креативного мышления. Однако самим законодательством не запрещено составлять договор с использованием данных коммерческих понятий.

В юридической форме существует два варианта оформления соглашения. Первый тип сделки базируется на фиксировании условий каникул в договоре аренды. Их нужно прописывать максимально подробно. Второй вариант предусматривает составление дополнительного соглашения об арендных каникулах (помимо основного договора). Не следует забывать и про то, что данное понятие относиться лишь к оплате самой аренды, но не к коммунальным услугам.

О функциях брокеров

На практике в вопросе, что это такое — арендные каникулы, хорошо разбираются квалифицированные брокеры.

Если вы не уверены в собственных силах, можно обратиться за помощью к таким специалистам. Брокер поможет вам сэкономить собственное время на том, что вам не придется детально вникать в каждую тонкость, связанную с решением данного вопроса. Профессиональные брокеры будут иметь сотни решений для возможных проблем и позволят вам получить максимальную выгоду от сделки. Если арендатор решает все сделать самостоятельно, рекомендуется ознакомиться с тонкостями данного процесса в специализированных агентствах.

Чем выгоднее снижение платы

Если в течение арендных каникул арендатор будет вносить арендодателю плату за пользование помещением в пониженном размере, проблема нивелируется.

Еще по теме  Риэлтор на сделку при покупке квартиры

арендные каникулы образец договора

Ведь в таком случае окончательно исчезает аргумент о безвозмездном характере пользования помещением. Риск доначисления налогов из-за разницы в ценах тоже отсутствует. Поскольку в настоящее время статья 40 Налогового кодекса РФ о праве налоговиков проверять правильность цен по сделкам при их колебании более чем на 20 процентов не применяется.

К тому же уменьшение арендной платы на период арендных каникул имеет под собой экономическое обоснование. Дело в том, что арендатор лишен возможности полноценно пользоваться предоставленным ему помещением. Доказать это не составит труда. Скажем, то, что сотрудники фирмы-арендатора не ходят на работу в новый офис, подтвердят данные видеонаблюдения, фиксация посещений с помощью магнитных пропусков, записи в журнале регистрации на входе, показания свидетелей и пр.

Ну и наконец, это позволит арендатору безопасно учесть расходы на ремонт (отделку) помещения. Разумеется, если их не возмещает арендодатель (п. 2 ст. 260 Налогового кодекса РФ).

Соглашение арендных каникул может предусматривать снижение стоимости выплат. Нередко случается так, что арендатор по ряду некоторых причин не может выплатить денежные средства сразу и в полном объеме, либо он отдает выплату лишь частично. Обратить внимание на недостатки помещения следует до подписания договора.

В таком случае их можно использовать как средство для достижения снижения стоимости аренды на законных основаниях. Никогда точно неизвестно, как будет развиваться бизнес. Потому следует готовиться к возможным трудностям заранее и попытаться снизить стоимость платежа аренды. Причинами такого действия могут служить следующие факторы:

  • Потребность в достройке или перепланировке помещения.
  • Проведение ряда отделочных и/или ремонтных работ.
  • Необходимость в проведении оснащения особой техникой, необходимой арендатору.
  • Длительный переезд снимающего помещение лица.

Арендодателю стоит обратить внимание на результативные механизмы привлечения потенциальных клиентов. Одним из таких ходов является поиск арендаторов на этапе, когда фактически помещение еще не готово к сдаче. Другим механизмом является удержание снимающего лица от попытки расторгнуть договор в период ограниченной эксплуатации используемого объекта (например, только его небольшой части, потому что все остальное еще достраивается).

Наличие и параметры

Часто можно встретиться с некомпетентностью в вопросе о том, как прописать арендные каникулы в договоре. Прежде чем приступить к изучению решения данной проблемы, стоит обратить внимание на некоторые детали.

Важно помнить, что наличием каникул и определением их параметров стоит заниматься в процессе обсуждения условий основного договора об аренде. Вопрос о снижении платы за использование помещения может обсуждаться и в процессе его непосредственной эксплуатации, но для этого потребуются основательные причины.

Каникулы представляют собой неотъемлемую часть договора между арендатором и владельцем. Их взаимоотношения основываются на данных, включенных в документ договора. Наличие права о снижении стоимости выплат за съем помещения предусматривается статьей 614 (п. 3) ГК РФ. Обязательным является наличие согласия с обеих сторон.

Различные виды платежей

Отсутствие платы может переводить данный процесс под юрисдикцию главы 36 в ГК РФ (о безвозмездном предоставлении площадей). Правильное оформление договора позволит арендатору правомерно обосновать необходимость уменьшения оплаты. Основные варианты снижения стоимости такие:

  • Непосредственное уменьшение суммы оплаты (имеется в виду ежемесячной), которое будет действительным в течении какого-либо длительного срока, например, полугода.
  • Отсрочка оплаты, предполагающая, что по мере истекания срока каникул денежные средства арендатор не будет перечислять владельцу. Однако платежи, «набежавшие» за этот промежуток времени, будут разделены на равные доли и добавлены к основной сумме арендной платы, которая будет перечисляться по окончании каникул.

Положения договора

Рассмотрим, как прописать арендные каникулы в договоре. Образец заявлений можно найти в различных источниках интернета по соответствующему запросу. Давайте разберем самые важные компоненты такого документа.

Образцы соглашений арендных каникул должны включать:

  • Причины, в связи с которыми необходимо их использование.
  • Четко указанные сроки длительности каникул.
  • Конкретные размеры действующей платы за аренду в данный период.
  • Порядок, согласно которому будет осуществляться оплата.

Если арендные каникулы были согласованы и внесены в договор, то вышеупомянутые моменты можно описывать в специальном разделе данного документа. Также вся информация может быть внесена в отдельные пункты, способствующие прояснению различных вопросов по теме.

Образец договора арендных каникул (в случае использования такого соглашения) может включать:

  • Разделы, способствующие конкретизации желаний арендатора и/или собственника.
  • Дополнительные пункты, четко разграничивающие разделы, упомянутые выше.
  • Дополнительный ряд условий, позволяющих раскрыть детали каждого конкретного пункта в договоре.

Налоговый фактор

Снижение общего размера суммы платы за аренду предоставляет возможность съемщику уменьшить налог на прибыль, который зависит от ряда особенностей самого режима налогообложений. На данный вопрос всегда важно обращать внимание, так как его решение позволяет арендующему лицу обосновать потребность в снижении платежа.

При отсутствии грамотного и логически обоснованного заключения договора участников сделки могут заподозрить в сговоре, целью которого является уменьшение суммы налога. Арендатор, снижая величину платы за сдачу помещения, также получает возможность уменьшить затраты на налог на прибыль.

Источник