Право и жизнь

Что необходимо знать участникам?

Что необходимо знать, чтобы продать коммерческую недвижимость:

1. Все документы на продаваемый объект должны быть в порядке. Чем больше информации будет подтверждено официальными документами, тем выгоднее и быстрее можно заключить сделку.
2. Если производились какие-либо перепланировки, они должны быть узаконены.
3. Прозрачность процедуры также нужно подтвердить справками о том, что у данной недвижимости нет никаких обременений.

Что необходимо знать, чтобы купить коммерческую недвижимость? Помимо проверки документации на правовую «чистоту», отсутствие обременений нужно:

1. Рассчитать предполагаемую выгоду от покупки и изучить перспективы финансовых вложений (при необходимости).
2. Просчитать возможности развития той сферы деятельности, для которой приобретается недвижимость, учитывая особенности данного объекта.
3. Выяснить в органах местного самоуправления о каких-либо планируемых глобальных изменениях в районе расположения объекта, способных негативно отразиться на дальнейшем развитии бизнеса.

Как заключается договор?

Отнестись к оформлению документа нужно со всей ответственностью, очень важно при составлении соглашения ничего не упустить, поэтому прописывать все нужно максимально подробно.

Важно! У данного документа должна быть однозначная трактовка.

В шапке договора необходимо указать:

• Место и дату заключения.
• Информацию о каждом из участников сделки: ФИО, паспортные данные, адрес проживания. Если одной из сторон сделки является юридическое лицо, то прописывается полное название организации с указанием даты прохождения государственной регистрации.

Если привлекаются к сделке третьи лица, нужно четко указать, какую именно из сторон они представляют и на основании какого документа они действуют (доверенность). Копия доверенности прикрепляется к договору.

Далее идет текст соглашения, состоящий из следующих пунктов.

Предмет

Подробно указывается вся информация о данном объекте продажи, которая дает возможность четко его определить (согласно ст. 554 ГК РФ):

• Адрес.
• Место расположения – здесь отметить также, входит ли данная недвижимость в состав другого недвижимого имущества или же она располагается отдельно на земельном участке.
• Обозначить целевое назначение коммерческого объекта – надзорные органы в дальнейшем будут его проверять на соответствие нормам безопасности.
• Кадастровый номер.
• Площадь (в квадратных метрах).
• Дата постройки.
• Материал, из которого изготовлены стены объекта, фундамент, крыша, указать цвет.
• Сведения о земельном участке, на котором расположен предмет договора.

Внимание! Здесь же нужно обозначить, на основании каких документов у продавца имеется право собственности на недвижимость.

Прописывается полная стоимость предмета купли-продажи (сумма при этом указывается цифрами и прописью) в рублях.

Порядок расчетов

В этом пункте указывается размер задатка, каким образом он будет передаваться, а также порядок и срок передачи оставшейся суммы денежных средств.

Передача имущества

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyright

Прописываются сроки и порядок передачи ключей и документов, обязательно со ссылкой на соответствующий акт приема-передачи (он должен прилагаться к договору).

Здесь указываются все действия сторон в процессе купли-продажи данной коммерческой недвижимости.

Обязанности продавца:

• Передать покупателю в собственность предмет договора (в соответствии с передаточным актом), все требуемые документы.
• Принять от покупателя оплату.

Обязанности покупателя:

• Своевременно произвести оплату.
• Принять предмет договора в собственность.

Здесь нужно расписать способ разрешения спорных вопросов – на случай, если одна из сторон нарушит обязательства.

Перечислить всю документацию, сопровождающую данный договор купли-продажи.

Реквизиты и подписи

Указываются паспортные данные и реквизиты банковских счетов участников сделки. Здесь же проставляются подписи сторон и печать.

Основные этапы процедуры

1. Сбор и проверка документов. Необходимые документы:
   • Правоустанавливающие документы на объект продажи.
   • Технический и кадастровый паспорта.
   • Выписка из ЕГРН (подтверждает, что данный объект не имеет обременения и не арестован).
   • Справка о балансовой стоимости предмета договора.
   • Акт приема-передачи.
   • Квитанция об уплате госпошлины.
   • Паспорт гражданина РФ (от каждой из сторон).
2. Заключение договора. После подготовки всех документов в назначенное время происходит подписание соглашения, затем следует расчет и передача объекта.

   Важно! Очень желательно присутствие нотариуса на процедуре оформления сделки.

3. Регистрация сделки. После подписания договора купли-продажи необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре (по месту совершения сделки).

О том, как быстро и выгодно оформить сделку, говорится в отдельной статье.

Возможна ли покупка в кредит?

Приобрести в кредит коммерческую недвижимость вполне возможно, но существуют некоторые нюансы:

• Обязательно необходим первоначальный взнос — условие в любом банке.
• Максимальный срок погашения кредита — 10 лет.
• Процентные ставки — от 11,8%.
• Кредит выдается под залог недвижимости.

О покупке квартиры в кредит и в ипотеку подробно рассказано в данном материале.

Подводные камни и узкие места

Существуют некоторые «опасные» моменты, которые обязательно нужно проверить до заключения сделки:

• Коммерческая недвижимость не может относиться к жилому фонду — только к нежилому.
• Все перегородки, которые разделяют площади, должны соответствовать техническому плану.
• Должны быть оформлены документы на земельный участок (если это отдельное здание), необходимо убедиться в наличие регистрации права собственности на него в ЕГРН.

Чтобы не нарваться на мошенников, которые разрабатывают на рынке коммерческой недвижимости свои серые схемы через подставные фирмы, обязательно нужно:

1. Проверить учредительные документы компании и выяснить ее статус.
2. Убедиться в том, что продавец является единоличным владельцем и отсутствуют различные обременения.
3. Проверить отсутствие задолженностей в платежах за эксплуатацию и содержание помещения.

Обо всех тонкостях покупки коммерческой недвижимости и подводных камнях этой процедуры написано тут.

Сделки купли-продажи с коммерческой недвижимостью — достаточно серьезные процедуры, требующие повышенного внимания. Чтобы все прошло успешно и договор считался заключенным, сторонам важно четко определить все его существенные условия и соблюсти форму, предусмотренную законом.

Требования к составлению предварительного документа

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreators

Договор купли-продажи – это юридический документ, на основании которого осуществляется передача коммерческой недвижимости между двумя сторонами: покупателем и владельцем после перевода денег.

Предварительный договор подтверждает намерения сторон в дальнейшем осуществить сделку купли-продажи. Заключается между владельцем коммерческой недвижимости и покупателем этого помещения, когда требуется гарантия будущей сделки.

Как правило, в преддоговоре стороны указывают размер аванса или задатка за отчуждаемую недвижимость. Это самый известный способ предоплаты по сделке.

Главное отличие аванса от задатка состоит в том, что если сделка по инициативе любой из сторон отменяется, продавец должен вернуть аванс продавцу. В случае задатка при отмене сделки по инициативе продавца, он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере.

Основные требования к данному договору раскрыты в статье 429 ГК РФ. Чтобы составить предварительной договор купли продажи коммерческой недвижимости, необходимо описать в нем следующие условия:

1. Описать предмет договора (описать помещение, определить, кто из сторон является продавцом и покупателем).
2. Указать стоимость недвижимости, определить в каком размере вносится аванс иди задаток.
3. Определить права и обязанности лиц.
4. Указать срок действия предварительного договора.
5. Указать особые условия.
6. Перечислить заключительные положения.
7. Указать реквизиты сторон.

Основной договор покупки и продажи нежилой собственности заключается по истечении срока предварительного, при исполнении условий описанных в нем. Является основным правоустанавливающим документом, который подтверждает переход права собственности от одного владельца к другому.

Важно! Договор о купле-продаже подразумевает, что приобретенная собственность может использоваться как: склад, торговая точка, административные или производственные помещения.

Возможность приобрести недвижимость имеют и физические, и юридические лица. Покупатель должен быть дееспособным. В противном случае, договор может не нести никакой юридической силы.

Зарегистрировать куплю-продажу коммерческой недвижимости необходимо в органах Росреестра. Они определяются по территориальному принципу, т.е. по месту нахождения объекта, который нужно зарегистрировать. Подать документы вы можете в территориальном подразделении Росреестра либо в любом другом многофункциональном центре, который расположен на территории региона, где была совершена сделка.

В случае подачи документов в Росреестр свидетельство о праве собственности вы получите через 7 дней, а через многофункциональные центры – спустя 9 дней.

Статьи закона, регулирующие данное понятие: 454, 549, 550, 551, 552, 554 – 557 ГК РФ.

Чтобы удачно совершить сделку физические или юридические лица должны собрать полный пакет документов:

• Договор купли-продажи нежилой недвижимой собственности. Плюс один экземпляр для подачи в Росреестр.
• Заявление по проведению гос. регистрации сделки.
• Документы, подтверждающие личность покупателя и продавца.
• Правоустанавливающие документы на приобретение объекта недвижимости.
• Согласие супруга, в случае приобретения недвижимости в браке.
• Квитанция об оплате гос. пошлины за регистрацию.

Для того чтобы заключить основной договор купли продажи нежилого помещения, необходимо:

1. оформлять его в письменной форме;
2. наличие подписей обеих сторон;
3. прикладывается передаточный акт, в котором подтверждается передача недвижимости от владельца покупателю;
4. осуществить государственную регистрацию документа и прав нового собственника;
5. выдать покупателю свидетельство о регистрации в Федеральной службе государственной регистрации.

В договоре необходимо указать:

1. предмет продажи;
2. цену объекта;
3. реквизиты обеих сторон, их подписи, печати;
4. местонахождение;
5. кадастровый номер;
6. площадь: количество квадратных метров, на каком этаже находится, расположение в здании;
7. тип помещения;
8. способы и сроки оплаты;
9. срок передачи продаваемого объекта.

Риски для сторон

Риски покупателя состоят в том, что в предмете предварительного договора могут быть указаны неправильные данные продавца. Т. к. этот документ не является основным, это может повлечь за собой недобросовестность продавца. Их может быть несколько.

Риски продавца состоят в том, что покупатель может заменить или подменить договор. Документы при оформлении могут спустя некоторое время оказаться просроченными, что не отвечает характеристикам, указанным в нем.

Риски схожи с ситуацией рисков и по предварительному договору.

1. Существует вероятность, что сделка будет признана недействительной. На основании того, что она противоречит требованиям закона. В первую очередь, необходимо проверить полномочия продавца на заключение сделки.
2. Незаконное владение недвижимой собственностью, вследствие чего она является истребованной. На основании поддельных документов на недвижимость, настоящий владелец предъявляет иск об изъятии (истребовании) собственности из чужого владения.
3. Продавец оказался недобросовестным и не исполнил свои обязанности по передаче имущества покупателю.
4. Недвижимость может оказаться с невидимыми недостатками, которые обнаружатся после сделки.
5. Отказ продавца от того, что была внесена некоторая сумма залога или полностью выплачена сумма. Такой вариант возможен при отсутствии или потере расписки о передаче денег.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdev

Вы ознакомились с основными положениями предварительного и основного договоров по купле-продаже нежилой недвижимости, запомните важные моменты. Будьте внимательны при оформлении документов! А также приобретая помещение, узнавайте все подробности с ним связанные!