Договор купли-продажи нежилого помещения

Законодательная база

Законодательная база таких сделок регламентируется:

  • Гражданским Кодексом РФ, статья 549.
  • Федеральный Закон «О государственной регистрации нежилой недвижимости» от 13.07.2020 №218.

Если сделка осуществляется не через собственника, а его представителя, то этот процесс регламентируется по статье 185.1 ГК РФ – должна быть доверенность от владельца.

Какие документы нужны для регистрации?

Для регистрации купли-продажи помещения нужно обратиться в Росреестр или МФЦ со следующими документами:

  • Договор купли-продажи.
  • Передаточный акт.
  • Кадастровый паспорт.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Правоустанавливающие документы.
  • Учредительные документы для юридического лица, паспорт для гражданского лица.
  • Документы, которые подтверждают отсутствие обременений по объекту.

Также нужно приложить квитанцию об уплате государственной пошлины.

Налогообложение

Продажа коммерческой недвижимости облагается налогом, в зависимости от системы налогообложения, по которой отчитывается продавец перед налоговым органом.

Полученный доход учитывается в качестве прибыли, за что требуется официальное отчисление в ФНС. За имущество, находившееся в собственности более трёх лет, налог не взимается.

Покупатель, напротив, может ходатайствовать о налоговых льготах, в связи с понесёнными расходами. Но со дня приобретения объекта ему начисляется имущественный налог. А если он приобрёл отдельно стоящее здание – земельный налог.

Осмотр недвижимости

Недвижимость перед покупкой нужно осмотреть с составлением акта осмотра помещения. Обязательно следует проинспектировать и документально оформить состояние крыши, подвала и стен с несущими конструкциями. В документ вносятся данные об электрооборудовании, вентиляции, канализации, системы водоснабжения и отопления. На основе полученной информации устанавливается окончательная стоимость нежилого помещения.

При обнаружении несогласованной перепланировки, других нареканий и замечаний к состоянию объекта следует отказаться от сделки или снизить его стоимость с учетом необходимых расходов для устранения недостатков.

Особенности договора купли-продажи части нежилого помещения

В договор в обязательном порядке вносятся сведения о помещении. К таким сведениям относят:

  • Характеристику недвижимого объекта;
  • Сведения о лицах, имеющих права собственности на этот объект;
  • Их согласие на совершение сделки;
  • Акт о приеме-передаче помещения;
  • Документ о получении денежных средств.
Еще по теме  Образец составления договора аренды комнаты в квартире

Покупатель вправе потребовать следующие документы, а продавец обязан их представить:

  • Документы о собственности продавца. Когда недвижимый объект передается вместе с участком земли, то необходимо требовать предоставления правоустанавливающих документов и на нее;
  • Выписку из ЕГРП об отсутствии обременений на недвижимый объект, выписку из домовой книги, квитанцию об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и налогам.

Обратите внимание на то, что регистрировать соглашение, необходимости нет. После подписания документа следует обратиться в Россреестр с заявлением о перерегистрации права на объект. При регистрации следует предъявить заключенное соглашение о приобретении недвижимого объекта. После того, как сведения о новом собственнике внесены в соответствующие реестры, новому собственнику будет выдана выписка из реестра.

Подводные камни и мошенничество

Виды мошенничества с недвижимостью:

  • двойная продажа;
  • поддельные документы;
  • подложные доверенности;
  • оформление договора с заниженной стоимостью с последующим расторжением;
  • продажа недвижимости с обременением.

Уменьшить риск мошенничества поможет тщательная проверка предоставленных продавцом документов или разовое обращение к юристу за консультацией. Свести риски на нет возможно:

  • при нотариальном удостоверении договора продажи;
  • при титульном страховании сделки.

Поиск покупателя

Для начала поиск клиентов можно начать с просмотра объявлений о покупке нежилой недвижимости. Подобрать подходящие по параметрам запросы и предложить на рассмотрение свой объект. Важно определиться с целевой аудиторией и искать покупателя там, где будет востребовано предложенное помещение. Это могут быть:

  • различные интернет-площадки, где общаются предприниматели;
  • объявления в СМИ;
  • непосредственное обращение в компании и фирмы, нуждающиеся в нежилых объектах.

После определения целевой аудитории можно подать свое объявление о продаже. Для этого стоит обратиться к специальным сайтам по продаже недвижимости, где предоставляют всю необходимую информацию об объекте и которые отличаются большой посещаемостью потенциальными клиентами. В зависимости от целевого назначения помещения можно выбрать подходящие СМИ, которые популярны у той или иной категории граждан, и разместить там рекламу или объявление.

Еще по теме  Как проверить КБМ по базе РСА в 2019 и 2020 году Восстановление КБМ ОСАГО

Еще один вариант поиска покупателя – это размещения баннера с информацией о продаже и телефоном продавца на объекте. Такое объявление эффективно, если недвижимость находится рядом с дорогой или в местах с большой проходимостью народа.

При обращении к посредникам можно просмотреть их банк данных и выбрать подходящего покупателя.

Пошаговая инструкция по проведению сделки

Основой сделки является заключение и регистрация договора купли-продажи. Но прежде чем оформить переход права собственности, нужно найти покупателя и подготовить пакет документов.

Права и обязанности сторон договора купли-продажи доли нежилого помещения

Составляя соглашение, продавец должен гарантировать, что часть нежилого объекта является его собственностью, и не является предметом каких-либо обременений.

На продавце лежит обязанность по ознакомлению покупателя с недвижимым имуществом, его видом и техническим состоянием, до того момента, пока стороны подпишут соглашение.

Следует помнить, что покупатель получает право собственности только после того, как соглашение будет зарегистрировано в Россреестре.

После того, как стороны подписали соглашение о купле-продаже, оно получает свою юридическую силу. Это означает, что на покупателя возлагается обязанность по сохранению и содержанию этого объекта.

Разница между процедурами продажи нежилого помещения

Процедура купли-продажи имеет некоторые особенности в зависимости от того, какие стороны в ней участвуют.

Сроки

Сроки регистрации сделки, если с документами все в порядке, составляют от 7 до 9 рабочих дней – согласно Федеральному Закону №218.

Стоимость

Для физического лица размер государственной пошлины составляет 2000 рублей, для юридического лица 22 000 рублей. Услуги нотариуса оплачиваются отдельно.

Юридические лица

В этом случае процедура купли-продажи зависит от организационно-правовой формы предприятия. Коммерческие организации принимают решение о продаже или покупке недвижимости самостоятельно и предоставляют учредительные документы, а также протокол или иной документ, который подтверждает решение юрлица участвовать в сделке. Некоммерческие предприятия должны иметь согласие собственника.

Еще по теме  Кто составляет меню в школьной столовой

Подведем итоги

Купля-продажа нежилого помещения осуществляется в таком же порядке, как и жилого объекта, но для юридических лиц есть свои нюансы. Такие сделки облагаются государственной пошлиной – для физлиц 2000 рублей, для юридических лиц 22 000 рублей.

Обязательно, если продавцом выступает юридическое лицо, нужно проверять учредительные документы, а также документы, которые подтверждают право собственности на нежилое помещение.