Как оформить пристрой к зданию

Что нужно знать, если планируете реконструкцию нежилого помещения

Процесс узаконивания самовольной пристройки долог и непрост. Отчасти это зависит от неповоротливой бюрократической системы, отчасти – от нашей юридической некомпетентности. Поэтому, чтобы сохранить время и нервы, его лучше поручить профессиональным юристам.

Законодательством предусмотрена возможность предоставления владельцам самостроя узаконить нежилое помещение даже в случае отсутствия разрешения на строительство. Опять же всегда существует возможность обратиться в суд с иском о признании права собственности на нежилое помещение.

Занимает от 6 месяцев. 2) Разработка проектной документации. Получение разрешения на строительство, реконструкцию градостроительного объекта. Занимает от 8 месяцев. Стоимость услуг по разработке документации и подаче документов в согласующие инстанции составляет от 6 000 000 рублей. За более подробной информацией вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (495) 228-19-62 .

Для этого потребуются следующие бумаги: Перечень необходимой документации может измениться, в зависимости от месторасположения и сложности постройки. Многие ошибочно считают, раз участок находится в собственности, то нет необходимости получать разрешение на строительство пристроек к существующему жилому дому.

Проблема следующего характера: К квартире (которая переведена в нежилое помещение) в многоквартирном доме самовольно возведена пристройка с отдельным входом (вторым, т.к. один есть рядом), в пристройке окно переделано в дверь.

Проведено общее собрание жильцов (согласие на пристройку 76 %). Администрация не очень хочет давать разрешение на строительством, фактически они не знают как действовать: как назвать данный вид строения перепланировка или реконструкция.

Как узаконить строение?

Читать еще –{amp}gt;  Статья 228 Часть 2 Укрф Стать 64

  • Некапитальные постройки — к ним можно отнести строения, которые не имеют фундамента или можно собрать и разобрать без дополнительного возведения стен. К ним относят навесы, лестницы, трассы, витрины, которые выступают не более чем на 12 м.
  • Капитальные постройки — такие объекты могут изменить технические характеристики и инфраструктуру дома. К ним можно отнести балконы, веранды лоджии на первом этаже.

Конечно, узаконивание пристройки через суд является рекомендуемым нашим законодательством, и этим способом можно воспользоваться. Однако нужно быть готовым к тому, что на это потребуется много времени.

Для того чтобы ускорить процедуру и как можно быстрее легализовать пристройку, стоит обратиться за помощью к специалистам нашей компании. Возведение пристройки является, по сути, реконструкцией дома, так как влечёт за собой изменение его площади.

Например, вами была осуществлена пристройка либо же вы надстроили этаж. В результате была осуществлена реконструкция дома. Для того чтобы официально провести такое строительство, необходимо специальное разрешение. Акт приемной комиссии, в таком случае, подтверждает завершение работ.

В такой случае услуги суда по легализации пристройки не нужны. Если же у вас есть долгосрочный договор аренды данного земельного участка, то ваши шансы на легализацию существенно увеличиваются.

Здравствуйте. Как узаконить пристрой( сени) к одноэтажному многоквартирному жилому дому. В доме пять квартир, входы в квартиры у всех отдельные. Трое соседей оформили квартиры в собственность и поставили на кадастровый учёт земельный участок , на котором расположен дом и большая прилегающая территория в 2012 году.

У них общая долевая собственность на земельный участок. Квартира нам досталась по наследству, но право собственности не регистрировали, а просто внутри квартиры сделали небольшую перепланировку. Потом ещё пристроили сени, которые вышли за границы периметра дома.

Но ведь земля в общедолевой собственности соседей, значит она Частная , а если собственники дают нам разрешение на оформление сеней, то значит мы можем узаконить? Суд почему отказывает?

Как оформить пристрой к зданию

В некоторых случаях могут потребоваться фотографии участка и самого дома. Без полного пакета документов заявка на оформление постройки рассматриваться не будет. Это примерный перечень необходимых бумаг. Уточнить его можно в жилищном отделе местной администрации.

Известно, что далеко не все построенное в последние годы, будь то баня на частном участке или огромный торговый центр, имеет законное право на существование. По самым разным причинам люди не делают то, что положено.

То есть сначала надо “построить” дом на бумаге и, лишь получив все согласования, начать рыть котлован и возводить стены. И не важно, вырос самострой по незнанию закона или сделано это совершенно сознательно.

Прежде чем говорить о легализации незаконных самовольных пристроек, необходимо дать четкое определение исследуемого объекта. Закон формулирует данный термин, как неоформленную в соответствии с установленным порядком часть здания, расположенную за контурами его наружных стен. Она должна иметь с ним общую капитальную стену и являться вспомогательной по отношению к самому зданию.

Надо заметить, что в реальной жизни подобных строений множество. В частном секторе вообще не вошло в практику государственное регистрирование таких объектов, как веранда, гараж, сени, пристроенные кухни. Типовой проект индивидуального дома застройщик зачастую “дорабатывает” мансардами, балконами, не оформляя на это соответствующих документов.

Что делать?

Пристройка рис. 1

Пристройки бывают двух видов: капитальные и не капитальные. Со вторыми особых хлопот не нужно, поскольку дополнительных разрешений на их строительство не требуется законом.

Хотя есть один маленький аспект: их должна принять соответствующая комиссия и составить акт. К некапитальным объектам относятся тамбуры, крыльцо, навесы.

Они не предполагают изменения здания по высоте, увеличения нагрузки на основные конструкции, дополнительного оснащения.

Другое дело, если возведен объект капитальной пристройки. Без его регистрации хозяин, осуществивший строительство, не вправе распоряжаться этим имуществом.

Ему отказано в проведении всех сделок, в том числе таких, как продажа, дарение, сдача в аренду. Кроме того, суд может потребовать снести самовольную пристройку за счет собственника.

Закон суров, но это Закон, – говорили древние римляне. И мы вторим этой мудрости.

  1. Свидетельство о собственности на землю.
  2. Свидетельство о праве собственности на жилье.
  3. Справка БТИ.
  4. Разрешение ЖКХ.
  5. Выписка из домовой книги о количестве прописанных в доме.
  6. План на сооружение.
  7. Проект дома.
  8. Контрольная съемка пристройки. Она исполняется в масштабе 1:500.
  9. Согласие соседей, если пристройка имеет границу с их участком.
  10. Акт санэпидемической службы.

Кроме того, могут потребоваться характеристики от коммунальных служб, фотографии участка, дома и самой постройки.

Как оформить пристрой к зданию

Следующим этапом на пути узаконивания – обращение в суд о регистрации и признании права собственности на постройку. Исковое заявление нужно грамотно составить, иначе процесс можно проиграть из-за этого обстоятельства. В суде предоставят форму обращения и помогут правильно ее заполнить.

Подав иск, не стоит ждать информации из суда. Официальный ответ должен прийти почтовым письмом, но зная качество услуг российских почтальонов, лучше, спустя неделю, позвонить секретарю и узнать: принято заявление или нет.

Муниципальная власть, разрешающая или запрещающая строительство, выступает на суде в качестве ответчика, а собственник дома, к которому сделан пристрой, будет истцом. И если решение суда принимается в пользу истца, то ему самому необходимо получить в Росрегистрации квитанцию для оплаты государственной пошлины и произвести непосредственно саму оплату.

Кто виноват?

Но не всегда самовольно пристроенное помещение можно узаконить. Есть несколько причин, по которым суд отказывает истцу в регистрации. Вот наиболее типичные из них.

  1. Близость подземных коммуникационных сетей. Расстояние между строением и коммуникациями не должно быть меньше 2, 5 метров.
  2. Использование старого строительного материала, устаревших технологий, ведение строительства с нарушением существующих ГОСТов и нормативов.
  3. Угроза разрушения несущих стен жилого дома.
  4. В случае если дом является памятником архитектуры, также заставят снести здание.
  5. Поскольку пристройку относят к категории реконструкции объекта, то за отсутствие соответствующего разрешения на это к нарушителям градостроительного законодательства предусмотрены меры наказания: от дисциплинарной до уголовной.

Около 10 тысяч рублей уйдет на сбор информации, госпошлина обойдется в 200-500 руб., за нотариальную доверенность нужно выложить примерно 1000-1500 руб., за 20 тысяч сделают регистрационную запись в Градостроительном кадастре, еще столько же нужно потратить на судебную строительно-техническую экспертизу и такую же сумму потребуют за перепланировку.

Пристройка не доставит много хлопот тому, кто сначала оформит разрешительные документы на реконструкцию, и только потом начнет ее осуществлять.

Совершенствовать, подстраивать под конкретного человека можно любые проекты домов для индивидуального строительства, эксклюзивные проекты домов и коттеджей, готовые проекты домов нужно в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Как оформить пристрой к зданию

А он предполагает, что первым шагом на этом пути должно быть получение документа от органов местного самоуправления, разрешающего изменения в проекте. И вот тогда, сделав пристрой, не нужно будет волноваться по поводу его узаконивания, а можно жить счастливо и вольготно в доме своей мечты.

Кто виноват?

  • Вначале собирается необходимый набор документов в БТИ. Иногда возникает надобность в проведении обследования здания на предмет технического состояния. Оно проводится соответствующими специалистами и по результату обследования выдается заключение.
  • С этими документами необходимо обратиться в выбранную архитектурно-проектную организацию с заказом проекта перепланировки.
  • Узаконивание перепланировки нежилого помещения предусматривает обращение в Роспотребнадзор, ГУ ЧС, а также в Архитектурно-планировочное управление за разрешением на проведение ремонтных работ.
  • После того, как все описанные выше процедуры пройдены, пакет документации представляется в жилищную инспекцию.
  • После получения разрешения, производятся работы по перепланировке.
  • Затем происходит приемка отремонтированного помещения ответственными лицами, подписывается соответствующий акт.
  • В БТИ происходит оформление новых документов.
  • Что нужно знать, если планируете реконструкцию нежилого помещения

    С юридической точки зрения, процедура согласования проводимых работ различается в этих двух конкретных случаях. Давайте рассмотрим их более детально.

    Под реконструкцией нежилого помещения подразумеваются работы по существенному изменению внешнего вида (фасада), увеличение или уменьшение общей площади здания. Например, площадь нежилого помещения увеличивается за счёт пристройки тамбура с входными дверями.

    Стоит отметить, что при этом не должны затрагиваться несущие и опорные конструкции или элементы здания. В многоквартирном доме под понятие несущей конструкции попадают стены, которые несут на себе перекрытия между этажами.

    Если при проведении ремонтных или строительных работ затрагиваются несущие стены, эти действия классифицируются как перепланировка. Разрешение на реконструкцию здания и перепланировка нежилых помещений попадают под действие разных правовых актов, соответственно и документы для согласования нужно собирать разные.

    В частности, получение разрешения на проведение реконструкции нежилых помещений регламентировано статьёй 56 часть 2 Гражданского кодекса РФ.

    Еще по теме  Охрана труда в частном охранном предприятии и службе безопасности

    Разрешение на реконструкцию помещений нежилого типа в многоквартирном доме или здании коммерческой недвижимости понадобится в следующих случаях:

    • изменяется количество этажей в большую или меньшую сторону;
    • имеющийся чердак здания перестраивается в мансарду;
    • к зданию пристраивается дополнительное нежилое помещение;
    • оборудуется антресольный этаж;
    • если здание требует капитального ремонта с заменой коммуникаций и усилением конструкций.

    Кроме того, если в многоквартирном доме в результате реконструкции уменьшится размер помещений общего пользования, то необходимо получить разрешение от всех владельцев жилья. Об этом говорит статья 36 часть 3 Жилищного кодекса РФ.

    В перечисленных случаях необходимо согласование реконструкции. Иначе все произведённые работы будут признанными незаконными.

    Этапы согласования

    Для согласования проводимых работ, необходимо обзавестись копиями технического плана здания. Получить нужные бумаги можно в БТИ. Они находятся в свободном доступе и предоставляются по первому требованию собственника нежилого помещения.

    Затем эти документы предоставляются в городской отдел архитектуры. Здесь можно заказать проект реконструкционных работ объекта недвижимости.

    Для этого в нежилое помещение, находящееся в многоквартирном доме или коммерческом здании, оформляется выезд архитектора. Он составит требуемый проект в строгом соответствии с санитарными, техническими и пожарными нормативными актами.

    Согласие последних необходимо в том случае, если при реконструкции затрагиваются инженерные коммуникации (система отопления и водоснабжения, электрическая проводка и подводка газа).

    Затем нужно заручиться разрешением жилищной комиссии. В правовое поле этой организации попадает оформление акта выполненных работ. Полученное в указанной организации разрешение, необходимо завизировать у главы администрации города. Все собранные документы отправляются в органы местного самоуправления, которыми и будет подписано согласие на реконструкцию.

    Стоит отметить, что одобрения от органов местного самоуправления на проведение работ можно и не получить. В этом случае согласование реконструкции начинается сначала.

    Чтобы реконструкция нежилого помещения проходила в строгом соответствии букве закона, нужно подготовить следующие документы:

    • документ, подтверждающий личность заявителя (паспорт);
    • заявления во все перечисленные выше инстанции;
    • топографический план местности (геоподоснова) где находится объект недвижимости. При этом неважно, где находится реконструируемое помещение: в многоквартирном доме или отдельно стоящем здании;
    • проект с планом реконструкции нежилого строения;
    • документы, дающие право распоряжаться собственностью или договор аренды помещения;
    • экспертное заключение о техническом состоянии здания;
    • поэтажный план здания, включающий в себя чертежи всех нежилых помещений, подлежащих реконструкции;
    • если нежилое помещение расположено в многоквартирном доме, необходимо письменное разрешение всех собственников жилья на проведение работ.

    Собирать документы на проведение реконструкции, довольно хлопотное занятие, поэтому некоторые собственники нежилых помещений проводят работы на свой страх и риск, не заручившись необходимыми бумагами. Их действия попадают сразу под две части статьи КоАП (Кодекса об Административных Нарушениях РФ):

    1. Статья 9.5 часть 1. Она гласит, что за незаконную реконструкцию на граждан будет наложен денежный штраф. Физические лица могут быть наказаны суммой в 2 000 – 5 000 рублей. Для юридического лица наказание может вылиться в денежный штраф размером от 500 тысяч до 1 000 000 рублей. При этом, закон разрешает приостановить деятельность компании на срок до 90 суток. Под действие закона попадают не только застройщики, но и подрядчики, проводившие незаконную реконструкцию.
    2. Статья 9.5 часть 5. Подразумевает незаконный ввод реконструированного помещения или здания в эксплуатацию. В этом случае, на физические лица может быть наложено взыскание на сумму до 1 000 рублей. Должностное лицо штрафуется на сумму до 2 000 рублей, юридическое – до 20 000.

    Пристройка – это реконструкция существующего сооружения. Она не планировалась при подготовке проекта и прикрепляется к основным стенам значительно позже.

    Рис. 2

    Люди могут достроить следующие виды сооружений:

    • гараж;
    • крыльцо или навес (не полноценное строение);
    • дополнительное жилое помещение;
    • кухня;
    • мансарда или терраса;
    • баня и др.

    Дополнительное строение может состоять из одного или нескольких этажей, ограничений по размерам нет. Чтобы его возвести необходимо получить разрешение в муниципалитете.

    Предварительно потребуется зарегистрировать права на земельный участок в Росреестре и оформить проект на дополнительную постройку. В нем будет указан перечень стройматериалов и информация технического характера.

    Если возведена некапитальная конструкция, узаконить ее в дальнейшем несложно. Для этого необходимо посетить БТИ и написать заявление на внесение изменений в существующие технические документы.

    Когда дом находится в долевой собственности, для оформления потребуется получить согласие всех сособственников. Стоит понимать, что при возведении пристройки поменяется размер доли. Это значит, что корректировки потребуется внести также в ЕГРН. При этом строение не должно нарушать права других лиц.

    Зачем нужно узаконить пристройку к дому?

    Кто виноват?

  • Перепланировочные работы нежилого помещения в жилом здании с простым уровнем сложности работ;
  • Работы по перепланировке в жилом доме со средним уровнем сложности;
  • Перепланировочные работы в нежилом помещении жилого дома с выполнением работ высокого уровня сложности;
  • Работы, проводящиеся в нежилом помещении в нежилом доме.
  • После этого вопрос согласовывается с той организацией, которая является собственником здания.

    Рис. 3

    Оформление перепланировки нежилых помещений, находящихся в жилых зданиях, при работах среднего и высокого уровня сложности в подавляющем большинстве случаев потребует согласования с жильцами здания, а также получения документов, регулирующих пользование землей, на которой находится здание.

    Дело в том, что работы такого уровня сложности затрагивают планировку отдельных частей здания, пристройку дополнительных помещений и т.д. Узаконивание перепланировки нежилого помещения при работах в помещении, находящемся в нежилом здании имеет свои особенности.

    Процедура оформления отличается от того, как узаконить перепланировку нежилого помещения в жилом здании, если планируемые работы по перепланировке не будут квалифицированы как реконструкция.

    В этом случае разрешительные документы оформлять не требуется, но понадобиться согласование, если помещение взято в аренду.

    Если же перепланировка будет признана реконструкцией, то необходимо оформить все необходимые документы и получить разрешение на работу из соответствующих органов.

    Как узаконить перепланировку нежилого помещения наилучшим образом? Поскольку мероприятия по оформлению перепланировки нежилых помещений требуют довольно много времени и некоторого уровня юридической подготовки, то специалисты в области недвижимости рекомендуют доверять эту работу профессиональным работникам в сфере недвижимости.

    Кто виноват?

    Пристройка – это часть здания, для возведения которой требуется получить те же разрешительные документы, что и на строительство основного дома.

    В зависимости от того, когда застройщик решает ее узаконить: до начала строительства или после выполнения всего комплекса работ, потребуется пройти разные процедуры узаконивания, чтобы, в конце концов, получить на руки документы, подтверждающие законность строительства и соответствие пристройки всем необходимым нормам и правилам.

    Если не сделать этого и не легализовать пристройку, дело вполне может закончиться принудительным сносом данного объекта как самовольно возведенного. Чтобы избежать подобной неприятности и оформить требуемую документацию на строительство без лишних затрат времени и средств, рекомендуем ознакомиться с данной статьей, где речь пойдет о порядке узаконивания самовольной пристройки.

    Вспомогательные сооружения к дому занимают место – в высоту или в ширину. Если пристройка стоит на земле, она изменяет прежние градостроительные параметры – часть участка окажется занятой. Присоединенные к коттеджу объекты нужно узаконивать. Если этого не сделать, собственник не сможет распорядиться домом – п. 2 ст. 222 ГК РФ.

    Даже если вы попытаетесь провести сделку, в Росреестре увидят, что к дому прилегает неузаконенный объект, а в документах его нет. Ни одна сделка не состоится.

    Кроме того, на владельца самостроя могут наложить штраф. Основанием будет несоответствие фактического расположения объектов тому, что оформлено в техническом паспорте.

    Возникает вопрос, какие пристройки нужно узаконивать, а какие не требуется? Согласно правилам, капитальные сооружения подлежат оформлению, а некапитальные можно не регистрировать.

    • Капитальные – это строения к дому, имеющие с ним общую стену, а самое главное фундамент. Тесная связь с землей обязывает владельца такой пристройки зарегистрировать ее в Росреестре.

    Примеры капитальных пристроек: гараж, баня, кухня, теплица и др.

    • Некапитальные – нежилые конструкции к коттеджу, не имеющие капитального фундамента и не вносящие кардинальных изменений в характеристики основного здания.

    Примеры: крыльцо с лестницей, терраса, балкон, навес, беседка.

    Согласно ст. 51 ГрК РФ, узаконение представляет собой две процедуры – уведомление властей о предстоящей реконструкции (вместо разрешений) и оформление права собственности на создаваемый объект. Сейчас эти процессы объединены вместе. Если с уведомлением не возникло проблем, регистрацию выполняет сама администрация, без участия собственника.

    Совет: желательно делать пристрой на винтовых сваях. Площадь возводимого объекта должна быть в пределах 50 кв. метров. В таком случае пристройка не будет считаться капитальной – тратиться на ее узаконение не придется. Схожая ситуация и в случае с перестройкой по кадастровому плану. Такие изменения не надо легализовать в ЕГРН.

    Узаконивание представляет собой процесс согласования изменений с надзорными органами. Желательно не избегать этих действий, ведь легализация пристройки через суд гораздо сложнее, дороже и дольше.

    Прежде всего нужно понять, как оформить реконструкцию в виде пристройки к зданию:

    1. До начала строительных работ.
    2. Когда объект уже построен, но без разрешения.

    Сейчас встречаются оба способа. Юристы рекомендуют оформлять пристройку до реконструкции дома. Такой процесс принято считать административным. С 4 августа 2018 года он стал проще, быстрее и понятнее. Разрешение не строительство и/или реконструкцию получать больше не нужно. Их заменили два уведомления – о планируемых работах и об окончании строительства (см. «

    Можно ли сделать пристрой к дому без разрешения на строительство?

    »

    Поговорим о наиболее частых ситуациях.

    К частному дому

    Если дом стоит не на муниципальной, а на собственной земле, можно строить и вспомогательные объекты ИЖС – гаражи, бани, лестницы и прочие пристройки. Одна из несущих стен коттеджа будет общей.

    Важно обратить внимание на следующие моменты:

    • оформлена ли недвижимость в собственность – у хозяина должны быть свидетельства или выписки из ЕГРН техпаспорт на жилой дом.
    • соблюдаются ли нормы СНиП, СЭС и пожарные требования;
    • все ли совладельцы дома согласны на реконструкцию;
    • нет ли претензий со стороны соседей по участку.

    Урегулировав вопросы, можно приступать к реконструкции дома. Прежде чем возводить пристройку, нужно:

    1. Направить уведомление о предстоящих работах в администрацию.
    2. Дождаться ответа – разрешения или отклонения.
    3. Соорудить пристройку.
    4. Пригласить геодезистов, чтобы они сделали обмеры коттеджа и передали сведения кадастровому инженеру.
    5. Дождаться изготовления техплана.
    6. Направить второе уведомление после возведения – о соответствии или о завершении работ по реконструкции.
    7. Дождаться одобрения администрации и узаконения изменений в ЕГРН.

    Завершающим шагом станет получение общей выписки из Росреестра. Там будут отмечены новые параметры дома, а также обновление сведений о праве собственности.

    Подробнее читайте в статье «Как получить разрешение на реконструкцию частного дома«.

    Еще по теме  Должностные обязанности табельщика - ПоЗакону

    Зачастую реконструкция проводится в городской черте, например – на придомовой территории многоквартирного дома (МКД). Собственник квартиры может обустроить балкон, нежилое помещение (подсобку), еще одну комнату и иные объекты. Обычно это выполняется владельцами квартир на первых этажах МКД.

    Узаконение пристройки происходит с учетом двух факторов:

    1. Земля приватизирована собственником – в таком случае достаточно подать уведомление в адрес администрации и начинать стройку.
    2. Придомовая территория не принадлежит собственнику – в этом случае придется согласовывать работы с жильцами дома.

    Второй вариант встречается чаще. Обычно МКД стоят на придомовой земле, право собственности у всех хозяев жилых помещений в доме. Инициатор реконструкции должен организовать собрание, где будет обсуждаться вопрос создания пристройки (пп. 1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ).

    Форма проведения собрания – очная, заочная или смешанная. Для одобрения нужно набрать большинство голосов. В первую очередь учитывают голоса жильцов подъезда, где планируется сделать пристройку.

    Если нужное количество набрано, застройщик берет копию протокола собрания и подает его в администрацию вместе с уведомлением о реконструкции. Оттуда приходит ответ. Далее, происходит реконструкция и ее узаконение через администрацию.

    К нежилому зданию

    Схожие действия выполняет и владелец нежилого здания. Также нужно учесть статус земельного участка и кому он принадлежит? Если земля муниципальная, придется согласовывать реконструкцию с правообладателем территории – органом местного самоуправления (МКУ). Если земля выкуплена у города, собственник может строить на ней все что захочет. Разумеется, в рамках СНиП, градостроительного плана и разрешения на землю.

    Узаконивание пристройки к нежилому зданию происходит через отдел архитектуры или в суде. Заявитель обращается в БТИ или иную организацию, разрабатывает проектную часть и заполняет уведомление о перестройке. Желательно, чтобы архитектурным проектированием занимался эксперт. Он составит предварительный план, его сверят в БТИ с допустимыми нормами и дадут заключение.

    Если пристройка не нарушит границы участка, ландшафт территории и линейные объекты – администрация выдает разрешение. В противном случае ничего реконструировать нельзя!

    Мы выяснили, что административный порядок узаконения гораздо проще и быстрее. Однако многие владельцы часто его игнорируют. Зато потом, когда нужно оформить дарение, куплю-продажу, залог или завещание – хватаются за голову. Они обращаются за согласованием в исполком, но оттуда следует отказ, поскольку объект уже построен без разрешения. Возникает угроза сноса пристройки, как самовольной. И таких примеров предостаточно.

    Узаконение перестройки самостроя происходит уже другим способом. Чтобы оформить документы, приходится обращаться в суд. Истцом в таких делах выступает владелец дома с пристройкой, а ответчиком – муниципальный орган или ФКП «Росреестра».

    Узаконение через суд – это единственный вариант сохранить пристройку и оформить право собственности. Но прежде стоит оценить свою ситуацию. Иногда в легализации откажет даже суд.

    Мнение эксперта

    Дмитрий Носиков

    Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

    Какие моменты нужно предусмотреть:

    1. Оформление земли и дома в собственность – обязательное условие.
    2. Реконструкция проведена по всем правилам СНиП, пожарных и санитарных норм – о чем имеется заключение надзорных органов (СЭС, МЧС, Стройнадзора).
    3. Нет рисков обрушения конструкции, угрозы жизни и здоровью людей.
    4. Не ущемлены права третьих лиц, например – совладельцев дома или соседей.

    Важно чтобы были попытки узаконить пристройку в административном порядке. Собственник готовит доказательства этих фактов. Подойдут переписка с чиновниками, официальный отказ, акты уполномоченных органов и т.д.

    Куда обращаться?

    Выбор судебного органа, где будет рассмотрено дело, зависит от цены исковых требований. Цена тесно связана со стоимостью пристройки к дому. Если сумма меньше 50 000 рублей – обращайтесь в мировой суд, а если выше 50 000 рублей – иск подается в городской (районный) суд.

    Законная постройка

    Как получить разрешение на строительство пристроя к дому?

    Создание пристроя позволяет решить две проблемы. Во-первых, увеличится общая площадь дома. Во-вторых, собственник получит вспомогательный объект для хозяйственных нужд (например, гараж для хранения автомобиля и овощей).

    Пристрой к частному дому может быть жилым и нежилым. Их возведение относится к реконструкции коттеджа – увеличение площади, этажности и улучшение коммуникаций. Закон обязывает получать разрешение на перестройку здания. Такой документ совпадает с разрешением на строительство – в силу ст. 51 ГрК РФ.

    Сейчас для реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) действует упрощенный порядок. Разрешения получать не нужно. С лета 2018 года их заменили на уведомления о начале работ по реконструкции дома. Оформление значительно облегчилось: стало меньше документов, заявлений, обращения в инстанции и т.д.

    Мнение эксперта

    Семен Фролов

    Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

    Задать вопрос эксперту

    Вопрос:

    Здравствуйте! Владею частным домом, земля в собственности. Вход с улицы ведет прямо в дом. Из-за этого в жилье поступает холодный воздух (особенно зимой). Хочу заказать строительство веранды. Отапливаться она не будет, зато сможет задержать холод с улицы в дом. Подскажите, нужно ли мне получать разрешение на строительство веранды?

    Ответ юриста:

    Добрый день!

    Обустройство веранды – это реконструкция частного дома. Многое зависит от технических особенностей будущей пристройки. Если вы планируете возводить ее на фундаменте – вам нужно получить разрешение в виде уведомления. Если веранда будет на сваях, без фундамента – разрешение на пристройку не требуется.

    Все, что вам нужно – это передать сведения в БТИ и отразить веранду в техпаспорте дома. Работой занимаются геодезисты и кадастровые инженеры. Закончив реконструкцию, пригласите их для обмеров жилого дома. Оформление позволит проводить с домом любые сделки – продать, подарить, обменять, выделить доли, завещать и т.д.

    Основные шаги по получению разрешения отмечены в Градостроительном кодексе РФ. Заявитель должен подготовить документы и обратиться в уполномоченные органы. Вместо заявителя может действовать третье лицо. Тогда оформляется доверенность на имя представителя.

    Куда обращаться?

    Орган, который выдает разрешения на строительство и/или реконструкцию, может отличаться. Сейчас в Москве действует Стройнадзор. Где-то в регионах функции исполняют отделы исполкома. Жители деревень могут получить разрешение в сельской администрации (сельсоветах). Сведения об органе можно найти на официальном сайте города.

    Куда подать уведомление и где брать разрешение:

    • Многофункциональный центр (МФЦ) по месту регистрации земли – офисы «Мои документы» есть в каждом населенном пункте; обращайтесь в любой из них, с 2018 года территориальная привязка не действует;
    • Городская администрация – разрешения на перестройку выдают отделы архитектуры и градостроительства;
    • Портал Госуслуги – уведомление подается в электронном формате, не выходя из дома; требуется наличие ЭЦП – электронной цифровой подписи.

    Собранные документы могут быть поданы в электронном виде. Правительство РФ оставляет за собой право уточнять, в каких случаях это является обязательной процедурой. Но пока сохраняется и личная передача уведомления о реконструкции дома.

    Чтобы не иметь проблем с легализацией пристройки, нужно вовремя согласовать ее возведение с администрацией. Разберем, куда обращаться и что делать:

    1. Во-первых, определиться с планом реконструкции.
    2. Затем нужно подготовить документы и заполнить бланк уведомления о начале работ.
    3. Отправить уведомление в надзорный орган (с помощью МФЦ, Госуслуг или личного посещения исполкома).
    4. Ждать одобрения планируемых работ.

    Согласование успешно завершено. Положительный ответ от администрации можно расценивать как разрешение на перестройку. Отныне вы можете возводить пристройку в рамках намеченного плана.

    Закончив работы, нужно снова подать уведомление. На этот раз с пометкой «об окончании строительства или реконструкции». Контролирующие органы изучат документы и могут выехать на место – с целью оценить изменения своими глазами.

    Если все в порядке, выдадут уведомление о соответствии градостроительным параметрам. Сведения передадут в ФКП «Росреестра» – пристрой к дому войдет в кадастровые документы. Заявителю останется получить обновленную выписку из ЕГРН. Если администрация не передаст документы в Росреестр, вы можете сделать это сами. Далеко не во всех регионах действует межведомственный порядок регистрации.

    Подробнее о регистрации читайте в статье «Как узаконить пристрой к дому«.

    Необходимо в том случае, если пристройка расположена вблизи от соседского участка. Обычно нарушают отступ в 1 метр от забора. Такие действия нужно согласовывать с соседом.

    Если он не против, нужно оформить акт, завизировать его у нотариуса и приложить к уведомлению о реконструкции – пп. 2 п. 3 ст. 51.1 ГрК РФ. Это позволит «оправдать» нарушения норм СНиП.

    • Разрешение совладельцев дома

    Общая долевая собственность на объект ИЖС означает, что дом принадлежит нескольким людям. Собственниками могут быть дети, родители, бабушки, дедушки, тети, племянники и третьи лица. Распоряжаться домом можно только по соглашению всех правообладателей (ст. 246 ГК РФ). Если кто-то из них будет против создания пристроя – реконструкция невозможна.

    Совместная собственность супругов также требует общего решения относительно пристройки. Один супруг подает уведомление, а второй оформляет доверенность или дает согласие. Если второй против, переделки также не состоятся.

    Оптимальный вариант в обоих случаях – составить доверенность на одного из собственников. Документ проходит проверку у нотариуса. Если он убедится в добровольном волеизъявлении совладельцев – на доверенности появится его подпись и печать. Завизированную бумагу нужно будет приложить к уведомлению и пакету с документами.

    Есть объекты, которые можно строить без разрешения — их список вы найдете по ссылке.

    Итак, капитальный пристрой или надстрой к жилому дому нуждаются в согласовании с властями. Уведомительный порядок позволяет не собирать много документов. Понадобиться заявление (уведомление), документы на землю и проект переустройства. Орган власти изучит заявку и даст ответ – о разрешении или о запрете создавать пристройку. Действия нужно согласовать и соседями, а также учесть мнения совладельцев дома.

    Еще по теме  Как правильно оформить дом в собственность необходимые документы и правила

    Несмотря на простоту, уведомительный порядок может доставить проблемы. Одна из таких – отказ чиновников в реконструкции. Зачастую переписка ни к чему не приводит, а строительство стоит на месте. Требуется ускорить процесс, но у собственника нет юридических знаний. Или, наоборот, пристройка уже создана, но вы не подавали уведомление. Застройка без разрешения влечет штрафы, а в ряде случаев и снос объекта. Чтобы не допустить худшего сценария, лучше обращаться к юристам. Консультация покажет, правильно ли вы действуете, какие есть ошибки, как узаконить самострой и получить разрешение от властей. Юристы дадут правовую оценку и помогут в сложных моментах. Звоните по телефону или оставляйте заявку на сайте!

    ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

    Организация возвела пристройку под офис к жилому дому на первом этаже. Является ли она объектом капитального строительства? Нужно ли получать разрешение на строительные работы?

    Какая форма документа узаконит строительство?

    Рассмотрим следующую ситуацию: прокуратура собирается привлечь организацию к административной ответственности за строительство без разрешения, так как разрешение на «проектирование реконструкции нежилого помещения для размещения офиса с устройством отдельного входа» выдано ей в форме постановления главы администрации. Кто прав в данном случае?

    Документом, дающим застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, является разрешение на строительство. Порядок выдачи разрешения, обязанность его получения, основания и сроки его действия регулируются статьей 51 Градостроительного кодекса РФ.

    Форма этого документа утверждена постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. № 698. Чтобы определить, обязательно ли получать разрешение на строительство в рассматриваемой ситуации, нужно выяснить, является ли указанная пристройка объектом капитального строительства, и вообще — строительство ли это?

    ЧТО ТАКОЕ ПРИСТРОЙКА

    Обратимся к Градостроительному кодексу РФ, в статье 1 которого даны определения основных понятий.

    Так, объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

    Под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

    Реконструкцией же является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

    Здесь важно также установить, меняет ли вновь созданная пристройка архитектурный облик здания.

    Ответ находим в Федеральном законе от 17 ноября 1995 г.

    № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации». В нем сказано, что достройка, перестройка, перепланировка являются изменениями архитектурного объекта (п. 1, 2 ст. 21).

    Порядок же изменения архитектурных объектов, строительство которых требует разрешения на строительство, установлен статьей 3 данного Закона.

    Обратите внимание: в соответствии с указанным порядком разрешение на строительство не требуется лишь тогда, когда строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города и его отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.

    Узаконивание пристройки через суд

    Если под новую пристройку требуется использовать дополнительный участок земли, будет изменена техническая характеристика и инфраструктура домостроения, на новой площади планируется проживание людей, то ее относят к категории капитальной.

    Провести узаконивание пристройки капитального типа можно как до, так и после выполнения строительных работ.

    На этапе подготовки к реконструкции требуется иметь на руках следующие документы для узаконивания пристройки к частному дому:

    • правоустанавливающие документы на дом (часть дома) и земельный участок, где планируется расположить пристройку;
    • техническая документация на домовладение;
    • кадастровый план участка;
    • проект перепланировки жилья с учетом пристройки;
    • выписка из домовой книги;
    • письменное согласие соседей (если в домостроении проживает несколько хозяев, или если пристройка граничит с соседским участком);
    • если к пристройке планируется подвод газовых, энергетических, водно-канализационных, тепловых и других коммуникаций, следует получить заключение соответствующих служб, обеспечивающих поставку ресурса.

    Может также потребоваться согласование реконструкции с СЭС, пожарной службой, архитектурным отделом и другими службами.

    Для получения согласия на возведение капитальной пристройки подготовленный пакет документов должен быть предоставлен в орган местного самоуправления. Как правило, для этого следует обратиться в архитектурное бюро или отдел муниципалитета.

    Полученное согласие дает право на начало строительных работ, после окончания которых госкомиссия должна будет составить акт приемки пристройки. На его основании в органах БТИ следует заказать и получить измененную техническую документацию на домовладение, по которой после оплаты госпошлины Росреестр сможет произвести перерегистрацию недвижимости с учетом реконструкции.

    Порядок оформления капитальной пристройки к многоквартирному дому имеет некоторые отличия от описанного выше способа узаконивания реконструкции частного домостроения:

    • для многоквартирного дома требуется получить письменное разрешение всех жильцов;
    • необходимо иметь акты коммунальных служб о наличии расположенных вблизи дома коммуникаций;
    • более серьезные требования предъявляются к проекту постройки.

    Наиболее частыми причинами отказа в согласовании пристройки являются:

    • несоответствие конструкции пристройки проекту;
    • несоблюдение технических требований: нарушение несущих конструкций дома, близость общедомовых коммуникаций;
    • применение не соответствующих нормам стройматериалов;
    • нанесение ущерба интересам окружающих;
    • здание относится к архитектурным памятникам;
    • другие причины.

    Отказ органов местного самоуправления от согласия на возведение пристройки может быть обжалован в суде.

    Если по какой-либо причине на капитальную пристройку не были оформлены документы до начала строительства, то единственным способом легализовать ее после постройки будет соответствующее решение суда.

    Владельцу не остается другого выхода, кроме как зарегистрировать самострой в судебном порядке, выступая в качестве истца. К исковому заявлению прикладывается такой же пакет документов, как и на узаконивание пристройки, иногда он дополняется фотографиями объекта, земельного участка.

    В результате, в случае принятия судом положительного решения о признании пристройки законной, можно будет на основании этого решения зарегистрировать ее в Росреестре.

    Однако суд примет решение в пользу истца лишь в том случае, если удостоверится, что им предоставлены все полагающиеся согласования, разрешения и другие документы. Если судом, по каким либо причинам, не будет вынесено решение в пользу истца, то в соответствии с законодательными актами РФ пристройка должна подлежать сносу за счет застройщика.

    Следует знать, что пакет документации и порядок действий при узаконивании капитальных и некапитальных пристроек отличается.

    Не занимающие дополнительного земельного участка и имеющие вспомогательный характер пристройки называются некапитальными. К ним относят террасы, навесы, балконы, веранды, лестницы и прочие пристройки, которые можно собрать и разобрать без дополнительной постройки стен.

    Документы на некапитальную пристройку к дому оформляются проще. Независимо от того, пристроены ли они давно, или владелец жилья только планирует осуществить данное мероприятие, порядок действий будет одинаковым. Оформление происходит в местном отделении БТИ. Следует выполнить следующие этапы:

    • Подготовка владельцем пакета правоустанавливающих и технических документов на помещение или дом.
    • Заявление об узаконивании пристройки и необходимости внесения изменений в техническую документацию сдается в БТИ вместе с пакетом документов.
    • Выезд приемочной комиссии БТИ на место.
    • Составление акта о переустройстве дома (помещения).

    Расходы и оплата труда юристов, занимающихся оформлением документов для узаконивания построек, сопровождением судебных процессов, согласованием и решением прочих проблем, возникающих в ходе ведения дела, зависят от многих факторов. В частности, на стоимость услуги влияют:

    • количество приемов для консультирования клиента;
    • количество дел в суде, которые юристы ведут в интересах клиента;
    • суммы государственной пошлины, оплачиваемой в судах, органах государственной регистрации;
    • стоимость услуг нотариусов;
    • необходимость проведения судебной строительно-технической экспертизы;
    • другие расходы, вытекающие из необходимости выполнения поручений и соблюдения интересов клиента.

    Стоимость услуг определяется и согласовывается с клиентом в каждом конкретном случае.

    Вид услуги Сроки Цены
    Согласование самостроя 2 месяца 50 000

    Есть два возможных варианта развития событий:

    1. Строительство планируется. В этом случае сначала согласовывается проект и технический план, а затем готовятся остальные бумаги и разрешения.
    2. Строительство почти завершено. Документы собираются без корректировки технического плана.

    На этапе планирования следует в первую очередь обратиться в проектную компанию. Если постройка уже стоит или почти завершена – в муниципалитет и БТИ, а в некоторых случаях целесообразно сразу обратиться в суд.

    Специалисты проверят ваши документы и примут решение. Отказ возможен в следующих случаях:

    • подземные коммуникации пролегают на расстоянии меньше 2,5 м от возведенного строения;
    • пристройка затронула несущую конструкцию основного сооружения;
    • при строительстве использовались материалы низкого качества;
    • строительство проводилось по технологии, которая ныне устарела.

    Заявление на согласование или иск в суд принимается в порядке, предусмотренном законодательно. В случае успешного принятия документов заявитель получит подтверждение.

    как узаконить мансарду в частном доме

    По результатам рассмотрения заявления будет выдано согласие на строительство и направлена специальная комиссия из уполномоченных лиц. Комиссия оценит строение на соответствие санитарным нормам и проекту и выдаст специальный акт.

    С этим документом нужно явиться в БТИ и внести корректировки в существующую документацию. Затем изменения вносятся в Росреестр.

    Пошаговый процесс выглядит так:

    1. Сбор документов.
    2. Предоставление документов в уполномоченный орган и написание соответствующего заявления.
    3. Оплата государственной пошлины. Квитанцию с реквизитами выдаст специалист учреждения.
    4. Рассмотрение заявления.
    5. Принятие решения по заявлению и осмотр объекта.
    6. Выдача готовых документов.

    Учитывайте, что оформление требует не только временных, но и финансовых затрат. Возможно, выгоднее будет нанять юриста, который поможет оперативно узаконить пристройку.

    Документы

    Потребуется предоставить:

    • правоподтверждающие документы на дом и земельный участок – выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности;
    • техническая документация из БТИ;
    • подготовленный проект строения;
    • домовая книга;
    • согласие совладельцев, если дом находится в долевой собственности;
    • согласие соседей, чтобы избежать нарушения их прав и законных интересов;
    • заключение поставщиков коммуникаций о том, что планируемые работы безопасны.

    В некоторых случаях может потребоваться разрешение от МЧС, СЭС и архитектурного отдела муниципалитета.

    Стоимость процедуры

    Процесс узаконивания облагается государственными пошлинами и другими платежами. Потребуется заплатить следующие суммы:

    • 500 рублей – государственная пошлина в размере;
    • 20 тыс. рублей – проведение строительно-технической экспертизы в судебном порядке;
    • 20 тыс. рублей – согласование перепланировки;
    • 10 тыс. рублей – корректировка технической и иной документации.

    Цены могут варьироваться в зависимости от региона. Следует уточнять стоимость в учреждениях вашего района.