Состояние дома — как проверить перед покупкой

Плохие и хорошие

Все продаваемые дома я разделяю на три категории по эксплуатационной пригодности:

  • «Хорошие» дома, готовые к проживанию или к продолжению строительства;
  •  Дома с недостатками, устранимыми без больших затрат; 
  • «Плохие» дома, которые покупать нельзя из-за массовых неустранимых дефектов (проще снести и построить новый).

«Хорошие» дома, которые я сразу рекомендую покупать, встречаются довольно редко. «Плохие», к сожалению, встречаются гораздо чаще, и их надо обходить стороной. Наибольшее количество продаваемых домов относится к средней категории. Они требуют

https://www.youtube.com/watch?v=upload

, но затраты времени и средств можно установить и оценить по результатам проведения осмотра. Обычно в течение двух-трёх дней составляется смета на ремонт, которая является обоснованным предметом торга при покупке. Как правило, такие дома покупаются, и покупатели и продавцы остаются довольны сделкой.

Обследования, экспертизы, камеральная работа со строительной документацией

Наименование услуги Площадь, кв. м Срок исполнения, дней Стоимость, руб. Состав работ
Обследование 50–1000 14 20 000–40 000 Определение технического состояния здания и его конструкций, коммуникаций, кровли. Написание отчета по результатам обследования с указанием дефектов, их характеристик и описания; рекомендаций по устранению обнаруженных дефектов; объемов фактически выполненных работ
Обследование От 1000 30–45 Стоимость зависит от предмета и целей обследования Определение технического состояния здания и его конструкций, коммуникаций, кровли. Написание отчета по результатам обследования с указанием дефектов, их характеристик и описания; рекомендаций по устранению обнаруженных дефектов; объемов фактически выполненных работ

Колеблетесь, заказать строительное обследование жилого дома или повременить? По мнению специалистов, откладывать проверку опасно для жизни и здоровья жильцов в следующих случаях:

  1. Строение расходится по швам. Такое может произойти, если здание построено очень давно или расположено на участке с близким залеганием грунтовых вод к поверхности. На некоторых участках строительство домов вообще не рекомендуется из-за регулярного смещения почвы. Результатом халатного отношения застройщика становятся прогибы и деформации, обнаруженные в плитах, трещины в слишком хрупком фундаменте или настенных конструкциях.
  2. Российское законодательство устанавливает нормы, согласно которым капремонт и перепланировку не разрешается проводить без оценки состояния многоэтажки – технического обследования дома. Рекомендуется вызвать специалистов, которые определят, можно ли заменить конструктивные составляющие без изменения нагрузок на перекрытия. Профессионалы «Технадзор77» используют одновременно инструментальные и камеральные методы проверки. Они помогут понять, выдержит дом перепланировку или может разрушиться.
  3. Если вы предполагаете возобновить незавершенное строительство, не спешите. Проведение обследования дома убережет от лишних расходов и поможет зафиксировать объем работ, которые может позволить себе владелец строения, учитывая рыночные цены на стройматериалы.
  4. Планируете реставрацию или реконструкцию жилого дома в Москве? А вы уже заказали техническое обследование дома? Возможно, понадобится укрепить несущие опоры, установить дополнительное оборудование инженерного формата, чтобы здание смогло выдержать большую нагрузку.
  5. Плановое строительное обследование жилого дома тоже не помешает. Регулярность обязательных проверок устанавливают ГОСТ и СП. После того как застройщик сдал объект жилого фонда в Москве в эксплуатацию, может пройти не более двух лет до первой проверки. В районах с неблагоприятными климатическими условиями и другими нежелательными факторами периодичность проведения оценки состояния здания в будущем составляет пять лет. В Москве рекомендуется заказывать техническое обследование дома каждые 10 лет.

Даже если вы уверены, что здание находится в отличном состоянии, действительность может оказаться совсем иной. Переделывать внутренние конструкции многоэтажки и отдельных помещений по своему усмотрению запрещено законом. Нарушения может выявить бюро технической инвентаризации, к которому владелец жилья обращается для оформления технического паспорта.

Без техпаспорта невозможно оформить, продать квартиру, приватизировать квадратные метры и передать частные владения в дар. Заключение, выданное на основании процедуры технического обследования дома, свидетельствует, что новые перегородки, постройки, перепланировка и реконструкция совершенно безопасны для жизни людей.

Проведение обследования дома выполняется в несколько этапов:

  1. Здание осматривается. Фиксируются конструктивные нормы и размеры.
  2. Строительные компоненты изучаются на предмет определения дефектов.
  3. С жилого дома снимают замеры. Этот этап доступен и при отсутствии документов.
  4. Специалист вычисляет, насколько сильно нагружены узлы и могут ли они в теперешнем состоянии выдержать возложенную на них нагрузку. Определяется предел нагрузки конструктивных компонентов. Если есть недостатки и слабые места, их отмечают.
  5. Сотрудник организации, осуществляющей технадзор, в письменной форме составляет заключение о результатах проверки. В заключении всегда указывается, можно ли использовать, перестраивать или реконструировать жилой объект.
  6. Если недостатки нельзя оставить без внимания, эксперт дает ряд рекомендаций, как от них избавиться.

Заказчик экспертизы заинтересован в том, чтобы убрать дефекты как можно скорее. После этого он вправе обратиться в организацию и затребовать дополнительную проверку. Этот нюанс оговаривается с исполнителем еще во время первоначальной проверки. Если все в порядке, на основании увиденного специалист выдает новое заключение. Главное, чтобы в нем было указано: жилой дом в Москве безопасен для использования и проживания.

Наглядно промежуточные этапы экспертизы подтверждаются эскизами и чертежами. Технические описания легко прочитает опытный специалист технадзора.

Еще по теме  Договор на оказание рекламных услуг

Степень готовности

По степени готовности дома разделяются на:

  • готовые к проживанию (возможно с проведением текущего косметического ремонта) со сроком эксплуатации более одного года;
  • построенные для продажи, в которых ещё не жили; 
  • те, что в стадии незавершенного строительства

Оптимальная категория — дома со сроком эксплуатации более одного года. Про них можно сказать, что они прошли «обкатку», проверены в эксплуатации. Максимум дефектов и недостатков уже проявились, дом дал максимальную естественную осадку, при которой могут возникать трещины и деформации.

Состояние дома — как проверить перед покупкой

Не стоит пугаться косметического ремонта, тем более что отделать жилище лучше на свой вкус.

Построенный для продажи

Свежие дома впечатляют новизной и отсутствием следов проживания чужих людей, но таят скрытые дефекты, невидимые под отделочными покрытиями и материалами. И опять же дом даст неизбежную осадку, которая проверит на прочность новые конструкции. К сожалению, при осадке очень часто возникают

трещины в стенах

. Часть их по ширине раскрытия бывает допустима. Такие трещины устраняют при текущем ремонте с заменой отделочных покрытий.

Отдельно о домах, построенных на продажу. Здесь надо быть очень внимательными и осторожными, так как за красивой отделкой стен, полов и потолков могут находиться экономные конструкции, таящие массу скрытых дефектов — от недостаточного армирования ж/б монолитных конструкций до пустых швов кирпичной кладки. Это приведёт к постоянному растрескиванию ограждающих конструкций, которое уже не скрыть ремонтом отделочных покрытий.

При покупке только что построенного дома надо попросить проектную и исполнительную документацию. Если у продавца она отсутствует, лучше сразу отказаться от покупки. Похоже, что строители и продавец в этом случае экономили на всём, даже на разработке проектной и на оформлении исполнительной документации.

Незавершёнка

С недостроенными домами тоже надо быть крайне внимательными. Такие дома привлекают низкой ценой, но это всегда говорит о чём-то нехорошем в продаваемом доме. Опять же, просите у продавца проектную и исполнительную документацию.

Такой недостроенный дом покупать нельзя. Бетон коричневый и по внешнему виду крайне непрочный. Пенобетонные блоки разрушились от воздействия влаги
Такой недостроенный дом покупать нельзя. Бетон коричневый и по внешнему виду крайне непрочный. Пенобетонные блоки разрушились от воздействия влаги

Если её нет, но дом купить очень хочется, проведите строительно-техническую

экспертизу

. По её результатам вы сможете принять разумное решение. Возможно, недостроенный дом придётся демонтировать из-за невозможности продолжения строительства.    

Три правила осмотра

к вопросу покупки дома подходить трезво и без спешки. На рынке

предложение домов огромное и есть реальная возможность выбора.

2. Второе правило: запросите перед осмотром у продавца проектную и исполнительную документацию (желательно в электронном виде) и изучите её перед осмотром: ознакомьтесь с планировками, стеновыми и конструктивными материалами, расположением инженерных коммуникаций и т.д.

3. Третье правило: возьмите на осмотр фотоаппарат, фонарик, рулетку, металлическую линейку, бинокль, термометр и молоток. Осмотр проводите только днём при естественном освещении. Предупредите продавца о том, что вы хотите осмотреть все жилые и технические помещения, включая чердак и подполье. При хорошем качестве строительства во все помещения должен быть нормальный доступ. Нацельте себя на выявление  дефектов и недостатков, которые после осмотра необходимо будет оценить и взвесить для принятия решения.

Оцените визуально качество

: не должно быть признаков гнили, выпавших сучков, глубоких трещин. Осмотрите внимательно нижние

, примыкающие к цоколю, — они гниют в первую очередь.

https://www.youtube.com/watch?v=userinfomoscow24

Оцените состояние межвенцовых пазов, которые должны быть плотно проконопачены или заделаны герметиком. Если есть видимые зазоры, просуньте в них металлическую линейку для определения глубины. Если зазор глубокий, предстоит сложная работа по герметизации наружных стен.

Этот красивый деревянный дом из лиственничного лафета имел серьёзный недостаток — негерметичные угловые соединения. Зимой в доме будет холодно. 

Деревянный дом из лиственничного лафета

Также были плохо выполнены примыкания пароизоляции кровли к стенам, и по стенам стекал конденсат. 

Примыкания пароизоляции кровли к стенам выполнены плохо

Дом был куплен со скидкой на ремонт, и новые жильцы остались довольны.

Совет: при выявлении признаков гниения (рыхлость древесины, следы поражения грибками или насекомыми) откажитесь от покупки.

Начните снаружи

Осмотр начните с

Состояние дома — как проверить перед покупкой

(с улицы),

здания. По состоянию цоколя и прилегающим к нему наружным стенам можно сделать вывод о состоянии

в целом.

  • трещин, 
  • следов намокания и разрушений отделки, 
  • следов совсем свежего ремонта (обычно перед продажей для сокрытия дефектов делают локальный ремонт).

Отмостка не должна иметь провалов и крупных трещин, примыкание отмостки к фундаменту должно быть изолированным от попадания воды. Не должно быть и признаков смещения отмостки от цоколя.

Если цоколь отделан камнем или плиткой, надо убедиться, что отделочное покрытие имеет прочное сцепление с основанием. Постучите деревянной ручкой молотка по отделке цоколя в разных местах — звук должен быть глухим и везде одинаковым. «Барабанный» звук свидетельствует о пустотах между камнем и основанием, что недопустимо.

Еще по теме  Как получить квартиру от государства Программа для молодых семей

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Следы намокания и разрушения свидетельствуют о плохой гидроизоляции подземных конструкций от грунтов. Данный дефект практически неустраним. Хорошую гидроизоляцию подземных конструкций можно сделать только во время строительно-монтажных работ, любые ремонтные работы по гидроизоляции подземных конструкций очень затратны и не дают гарантированного результата.

Трещины в цоколе и наружных стенах с шириной раскрытия более 0,5 мм свидетельствуют о недостаточных прочности и несущей способности фундаментов и грунтов оснований. Усиление фундаментов — непростая и затратная работа.

При осмотре дома не стесняйтесь задавать продавцу вопросы, а ответы анализируйте — верить на слово продавцу нельзя.

Состояние дома — как проверить перед покупкой

Слева: видно невооружённым глазом, что бетон цоколя легко крошится и разрушается. Справа: брусья в углах сгнили, и соединения потеряли прочность

Внимательно осмотрите все наружные стены на предмет выявления трещин и протечек с кровли. Трещины обычно появляются рядом с оконными и дверными проёмами, в местах опирания кровли на стены, в углах стен. Ширина их раскрытия более 0,5 мм свидетельствует о недостаточной прочности и несущей способности стен.

Большой дом в лесу под отделку был куплен явно не глядя 

Все внутренние стены и перегородки потеряли опору и тоже растрескались.

Все внутренние стены и перегородки потеряли опору и тоже растрескались

Проверка документов

Отдельное внимание нужно уделить проверке документов. Чтобы убедиться, что покупка безопасная, необходимы:

  • Документы, подтверждающие отсутствие претендентов на право собственности на дом;
  • Справка об отсутствии задолженности по ЖКУ;
  • Кадастровый паспорт;
  • Несколько экземпляров договора купли-продажи недвижимости;

Также следует убедиться в следующем:

  • Правоустанавливающие документы на землю и дом должны принадлежать одним и тем же лицам;
  • Если дом получен по наследству, необходимо убедиться, что других наследников нет;
  • Дом не сдан в ренту, не является предметом судебного разбирательства, не находится под арестом и не арендован;
  • К дому не относятся временно выписаны люди (пациенты психиатрических клиник, призывники, заключенные и т.д.);
  • Продажа дома согласована с супругом;

Прежде чем сотрудник организации по технадзору возьмется за строительное обследование жилого дома, желательно предоставить полный пакет документации на здание. Чем больше информации получит сотрудник фирмы, тем меньше работы придется ему делать. Это существенно экономит деньги заказчика. Основные документы, которые необходимо передать исполнителю для проведения последующей проверки:

  • технический паспорт на многоэтажку;
  • проектные документы;
  • официальные бумаги, оформленные во время строительства подрядчиком.

Из дополнительных документов в процессе экспертизы специалисту могут понадобиться:

  • чертежи, на которых определены изменения и ремонтные работы, если таковые имели место быть;
  • акты работ скрытого формата и предварительного приема основных конструкций постройки;
  • чертежи с указанием размеров многоэтажки;
  • журналы, подтверждающие выполнение ремонтных работ и перепланировки;
  • протокол, свидетельствующий о качественном выполнении сварных стыков;
  • сертификаты, где указано, из каких материалов сделаны детали здания, несущие стены, пролеты, лестничные площадки, подсобные помещения;
  • документы, подтверждающие работы по антикоррозийной защите, которые обычно проводятся во время монтажных работ;
  • документы, описывающие приемку многоэтажки в использование, с фиксацией недочетов;
  • протокол приемки по устранению недочетов и строительных дефектов;
  • официальная бумага об осуществлении приемочных испытаний, без которых сдать здание в эксплуатацию невозможно;
  • отчет о техническом обследовании дома, если ранее оно уже проводилось;
  • журнал обследования состояния строительных систем;
  • документы, где описываются нагрузки на здание и его элементы, изменения, которые претерпел жилой дом за годы эксплуатации.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Обратитесь за услугой в «Технадзор77», и проверка будет проведена качественно. Как только специалист изучит предоставленную документацию, он сможет сообщить заказчику цену услуги и обозначить дату прибытия непосредственно на объект.

Где нужен бинокль

Необходимо осмотреть кровлю с улицы. При отсутствии безопасного доступа отойдите на расстояние и осмотрите кровлю в бинокль.

  • Линии коньков должны быть ровными и прямыми
  • Покрытие кровли не должно иметь явных дефектов (вздутий, деформаций, прогибов и пр.). 
  • Внимательно осмотрите ендовы и примыкания кровли к выпускам вентшахт и дымовых труб. Все примыкающие элементы кровли должны иметь герметичное прилегание к конструкциям труб и шахт. Водостоки не должны иметь повреждений (прогибов, рассоединённых элементов). 
  • Осмотрите карнизы. Если дом имеет тёплую мансарду, то обязательно должны быть вентилирующие элементы в карнизах кровли (софиты с перфорацией, зазоры между планками отделки, зазор в торце кровли с москитной сеткой). 

Дефекты кровли также можно увидеть со стороны чердака или мансарды.

Технические мероприятия

Чтобы обследовать многоэтажку в Москве, специалисту компании «Технадзор77» понадобится от получаса до двух часов. Если нужные документы не были предоставлены, в обязанности профессионала дополнительно включается снятие замеров жилого дома. Этот этап трудоемкий, поэтому он потребует трех часов времени.

Председателю дома, выступающему от имени жильцов, следует заранее позаботиться о том, чтобы специалисту компании была предоставлена возможность в назначенное время попасть в комнаты и помещения постройки, в том числе в подвальное и чердачное помещения, подполье.

Состояние дома — как проверить перед покупкой

Как только будет выполнен первичный осмотр, эксперт уведомит заказчика о дате и времени, когда он сможет передать готовый документ с вынесенным вердиктом о состоянии здания. В большинстве случаев при наличии полной документации анализ полученных сведений занимает четыре дня.

Еще по теме  Какую госпошлину нужно заплатить при разводе через суд

При следующей встрече исполнитель вручает заказчику следующие документы:

  • три заключения, составленные по результатам обследования;
  • три протокола с описанием обследованных объемов;
  • ксерокопия документа, в котором речь идет о том, что организация была допущена к зданию, чтобы осуществить строительное обследование жилого дома.

Если заказчик не может передать документы технического формата, лично явившись в офис компании, есть другой удобный вариант – передача официальных бумаг по интернету, на электронную почту или по факсу. Клиенту останется только дождаться конечных результатов, оформленных в письменном виде, и внести деньги за услугу.

Как оформляются итоги проверки

Отчет по техническим показателям, выявленным во время проведения технического обследования дома, заполняется на основании данных, взятых из проектных документов и материалов, определяющих полноценную характеристику по использованию многоэтажки.

В документах с результатами экспертизы фигурирует такая информация:

  • списки повреждений и дефектов;
  • фотоснимки изъянов, заметных невооруженным глазом;
  • нарушенные значения контролирующих признаков.

Рекомендации по исправлению недочетов могут включать:

  • перечень мероприятий, без которых не обойтись при восстановлении жилого дома;
  • ответ на вопросы, почему появились дефекты и как в будущем избежать новых.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Под документом ставят свои подписи технический директор, исполнительный директор и начальник отдела, в котором работают специалисты, проводившие экспертизу. Категория, которая может быть присвоена многоэтажке после оценки ее состояния:

  • нормативное техническое состояние жилого дома;
  • состояние работоспособное;
  • ограниченно работоспособное состояние;
  • аварийное: проживать в здании опасно для здоровья и жизни владельцев квартир.

«Технадзор77» – надежная организация, которая много лет проводит экспертизы строительных объектов. Наши специалисты относятся к своей работе ответственно и выполняют ее в оговоренные с заказчиком сроки. Цена на техническое обследование жилого дома в Москве зависит от следующих факторов:

  • площадь, которую необходимо обследовать специалисту;
  • уровень сложности выполняемой услуги;
  • сложность планировки многоэтажки, которую предстоит обследовать;
  • необходимость проведения полевых работ. В этот пункт входит также необходимость поднятия основания, забора грунта для проведения анализа.

Идём внутрь

Сразу же оцените открывание входной

— не должно быть заеданий, дверь должна закрываться плотно и легко.

Начать осмотр дома лучше с подвала, если таковой имеется. В подвале должно быть сухо, воздух не должен быть затхлым. Стены и пол должны быть сухими и без следов потёков воды. 

Сырой подвал, гидроизоляция явно некачественная

Отделочные покрытия (особенно на стыках с полом) должны быть чистыми и однородными. Любые следы протечек или трещины будут свидетельствовать о недостатках в подземных конструкциях. 

Любые следы протечек или трещины будут свидетельствовать о недостатках в подземных конструкциях

В подвале обязательно должна быть приточная и вытяжная вентиляция для обеспечения благоприятных температуры и влажности воздуха. При отсутствии подвала спросите у продавца про наличие техподполья и доступа в него. Если оно есть, но нет доступа, то это или ошибка строителей, или отсутствие желания у продавца пускать вас туда.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

При осмотре деревянного дома подполье надо осмотреть обязательно, чтобы оценить состояние нижних брёвен (брусьев) и половых лаг — они гниют в первую очередь.

  • Обратите внимание на участки стен около оконных проёмов и на состояние оконных откосов. Здесь не должно быть ни трещин, ни следов намокания. Часто из-за плохой герметизации монтажных швов оконных блоков нарушаются гидро- и теплоизоляция примыканий оконных блоков к стенам. Результат — переохлаждение откосов, выпадение конденсата и постоянные следы намокания и разрушения покрытий откосов. 
  • Проверьте открывание всех окон и дверей — оно должно быть лёгким и тихим.
  • Если в доме есть межэтажная лестница, несколько раз пройдитесь по ней. Подъём и спуск должны быть лёгкими и приятными, поручни должны быть прочными и нешаткими. 
  • Обратите внимание на состояние всех отделочных покрытий, особенно на керамическую плитку. Всё той же деревянной ручкой молотка простучите её по аналогии с фасадной плиткой.
  • И наконец, внимательно осмотрите мансарду или чердак на наличие следов протечек и гниения конструкций кровли.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

В этой статье мы не успеем рассмотреть вопрос проверки инженерных коммуникаций и вернёмся к этой теме в следующий раз. Но, забегая вперёд, скажу, что одна из «обязанностей» инженерных систем в загородном доме — обеспечение комфортного микроклимата. Поэтому измерьте температуру воздуха во всех помещениях. Нормальная эксплуатационная температура — 21–23°C.