Расторжение договора купли-продажи квартиры

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Может быть по инициативе покупателя или продавца. А так же по обоюдному согласию.

Самый простой случай — желание обеих сторон. В этом случае нет препятствий к расторжению, и все возвращается на круги своя — квартира продавцу, деньги — покупателю. Однако, данный случай самый редкий в практике, намного чаще недовольство сделкой высказывает только кто-то один, и желает расторгнуть куплю-продажу без согласия второй стороны.

Право граждан на отказ от договора купли-продажи закреплено в главе 29 ГК РФ, и там же перечислены все обстоятельства прекращения сделки:

Помимо ГК РФ особенности совершения сделок с недвижимостью изложены в Федеральном законе №122 от 21.07.1997 г. (редакция от 02.06.2016 г.). Расторжение может происходить только в той же форме, в какой состоялось заключение, то есть в письменной. Формулируется соглашение сторон, где они заверяют свое согласие с порядком, сроками и условиями расторжения сделки. Но поскольку обоюдное согласие — редкое явление, намного чаще договора расторгаются более сложным путем — через суд (ст. 450 ГК РФ).

Самым веским поводом и основанием для расторжения купли-продажи квартиры является нарушение второй стороной существенного условия сделки. К таким существенным условиям относятся:

  • Обязанность продавца выписаться из квартиры самому и выписать домочадцев;
  • Обязанность покупателя в полном размере выплатить стоимость квартиры;
  • Обязанность каждой стороны использовать только подлинные документы и предоставлять достоверные сведения и др.;

Важно: нельзя расторгнуть исполненный договор, а в данном случае он считается таковым после выдачи свидетельства о новом праве собственности. При желании сторон отказаться от сделки после совершения регистрации придется проводить новую сделку купли-продажи с обратным итогом.

Таким образом, расторгнуть договор возможно по обоюдному соглашению, либо без такового через суд. Второй путь намного сложнее, затратнее и без гарантии получения нужного результата. Этим и объясняется настоятельная рекомендация каждого юриста по недвижимости: не подписывать договор без тщательного его изучения, консультации с адвокатом и включения в него условий, страхующих непредвиденные осложнения.

Если обоснованного повода для одностороннего разрыва договора нет, вторая сторона не желает идти навстречу, остается обращаться в суд. Исковое заявление подается в суд общей юрисдикции по адресу спорной недвижимости.

Главная задача истца: сформулировать исковые требования, а именно потребовать расторгнуть договор на определенном основании. Обязательно потребуется привести доказательства законности своих требований. Вторым требованием должно стать возвращение квартиры, если ее переход к покупателю по приемо-передаточному акту уже состоялся. Дополнитель можно включить требование о компенсации убытков, морального ущерба.

Крайне редко дела такого рода разрешаются путем одного-двух заседаний. Истец не всегда имеет возможность лично посещать все заседания. Поэтому обычно дело передают доверенному лицу, адвокату. Оплату услуг юриста обычно включают в перечень исковых требований.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Особенность таких сделок заключается в том, что хотя договор и определяет то, как переходит квартиры от старого владельца к новому, но сама она при этом находится в залоге у банка, выдавшего ипотечную ссуду. При этом расторгнуть договор купли-продажи можно, но загвоздка в том, что квартира останется в залоге у банка до тех пор, пока не будет погашена задолженность.

Благоприятный исход — это расторжение договора, возврат всех уплаченных денег покупателю, расчет с банком. Но так бывает не всегда. Поэтому только на покупателе лежит ответственность за выбор квартиры. Банк не несет ответственности за выбор клиента. Расторгаются сделки такого рода только через суд, поскольку необходимость в этом может возникнуть только при обнаружении каких-либо нарушений законодательства.

Вариантов, когда может потребоваться разорвать договор на покупку квартиры, очевидно очень много, равно, как и обстоятельств этому сопутствующих. Порой без опытного юриста невозможно не только отстоять свои права, но даже разобраться в сути происходящего. По этой причине спрос на услуги юристов по недвижимости год от года становится все выше.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу расторжения договора купли-продажи квартиры, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно вас проконсультировать.

Как расторгнуть договор до регистрации?

До окончания процесса регистрации сделки с недвижимостью считаются незавершенными. На этом этапе отмена покупки/продажи происходит проще всего.

При сделке с квартирой или домом покупатель и продавец, отказывающиеся от своих обязательств, должны успеть подать в ЕГРП соглашение о расторжении до окончания регистрации сделки и смены собственника (на практике два указанных этапа регистрируются, чаще всего, одновременно).

Еще по теме  Плюсы и минусы приватизации квартиры Этапы приватизации квартиры

Если для заключения сделки стороны обращались к нотариусу или в агентство недвижимости, туда же обратиться стоит и при расторжении.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Если договор купли продажи квартиры находится на регистрации, но еще не зарегистрирован, обе стороны сделки совместно подают в Росреестр заявление о прекращении регистрации договора.

Несогласие одной стороны на расторжение — повод для обращения второй стороны в суд. Это возможно только после получения письменного отказа в намерении расторгнуть договор.

Отменить договор после регистрации и передачи продавцу денег, а покупателю объекта, можно:

  1. По желанию одной из сторон;
  2. По соглашению всех участников.

Если сторонам удалось достичь соглашения, оптимальным вариантом является заключение «обратного» договора, когда покупатель выступит продавцом, а продавец – покупателем. В результате произойдет повторный обмен недвижимость/деньги и еще одна, возвращающая все на свои места, регистрация.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости возможно на основании главы 29 Гражданского кодекса, а также Федерального закона 218-ФЗ, которые регламентируют порядок совершения и прекращения сделок.

Оспорить правомерность совершенной сделки вправе любая из сторон в течение трехлетнего срока после ее государственной регистрации. Действительным договор сделки считается с момента подписания обеими сторонами, тогда же происходит переход права собственности на объект от одного владельца к другому.

При расторжении договора следует руководствоваться статьями Гражданского кодекса:

  • ст. 450 — причины, по которым возможно прекратить действие соглашения;
  • ст. 451 — расторжение при изменении обстоятельств;
  • ст. 452 — порядок прекращения договора;
  • ст. 453 — последствия расторжения сделки.

Расторжение сделки по вине продавца

В процессе совершения продажи продавец обязуется перед покупателем:

  • Передать ему объект сделки в надлежащем виде и техническом состоянии;
  • Выписаться из квартиры самому и выписать всех домочадцев;
  • Получить оговоренную в документе сумму.

Чаще всего заключается предварительный договор, по которому покупатель передает продавцу задаток. Очень важно прописать при этом, что это именно задаток, чтобы при расторжении договора или предварительного соглашения по вине продавца покупатель смог вернуть эти деньги обратно, причем в двойном размере.

Защитой интересов продавца в таком случае становится четкое прописывание в договоре тех условий, при которых потенциальный покупатель может потребовать расторжения договора и возврата задатка, чтобы избежать возможного риска мошенничества.

В процессе приобретения недвижимости положение покупателя является более уязвимым, так как он рискует потерять свои деньги, остаться без квартиры. Не стоит рисковать, полагаясь на везение, лучше воспользоваться услугами юриста, который проверит сделку, удостоверится в ее юридической чистоте.

Ошибочно полагать, что риелтор сделает то же самое, что и юрист. Риелтор — только посредник между сторонами и его интерес один — поскорее провести куплю-продажу. Проверка юридической чистоты предлагается агентствами только как дополнительная услуга, а выполняют ее штатные юристы. Причин для опасений между тем довольно много:

  • Квартира может иметь некое обременение или сразу несколько;
  • Число сособственников больше указанного в договоре;
  • Жильцы могут быть выписаны противоправно;
  • Квартира приобретена по наследству, но с нарушением законодательства;
  • И так далее.

Все эти причины дают право покупателю отказаться от сделки и в одностороннем порядке потребовать расторжения договора (основного или предварительного). Если перерегистрация права собственности уже произошла, доказывать правоту придется через суд, но практика показывает, что продавец-мошенник успевает скрыться с деньгами или потратить их.

Важные моменты

Процесс расторжения договора сделки довольно сложный и неприятный. Чтобы минимизировать риски возникновения такой ситуации, следует придерживаться нескольких советов:

  1. Внимательно отнестись к выбору риэлтера, которому будет доверена сделка.
  2. Обязательно ознакомьтесь со всеми пунктами договора.
  3. Прописать пункты по срокам и размере оплаты, а также условия расторжения договора, если нарушены обязательства какой-либо из сторон.

Если же обстоятельства вынуждают прекратить договор после регистрации в Росреестре:

  • попытайтесь договориться с другой стороной сделки в досудебном порядке: устно или направив письменное уведомление ожидая ответа в течении 30 дней (Статья 452 ГК РФ );
  • при невозможности договориться обращайтесь в суд, но запаситесь доказательствами того, что нарушены существенные условия соглашения.

Дополнительно следует учитывать момент по частичной предоплате или авансе, которую требует продавец. Эта сумма при расторжении договора покупателю не возвращается, она становится собственностью получившего. Производите предоплату только в качестве задатка.

Расторжение предварительного договора купли-продажи

Граждане, намеревающиеся в будущем провести продажу квартиры, могут договориться об этом и заключить соответствующее соглашение, именуемое предварительным договором купли-продажи. Согласно ст. 429 ГК РФ, стороны обязаны не только договорится обо всех основных моментах будущей сделки (какая квартира продается, ее характеристики, цена и т.д.

Еще по теме  Продление срочного трудового договора в 2020 году

В силу каких-то непредвиденных обстоятельств в будущем после того, как соглашение сформулировано и подписано сторонами, любой может пожелать отказаться от договоренности. В результате потребуется расторжение предварительного договора купли-продажи. Сразу возникает вопрос о возврате задатка.

Условиями предварительного соглашения определяется порядок его расторжения и порядок возврата выплаченных сумм. Судебная практика в данном вопросе достаточно сложна, поскольку только конкретные обстоятельства и формулировка соглашения позволяют принимать решение о том, считать ли задаток авансом или нет, а значит, обязан ли продавец возвращать его несостоявшемуся покупателю и в каком размере. Большое значение в каждом случае имеет: кто именно является инициатором расторжения договоренности, и по какой причине.

Признание недействительным договора купли-продажи

В случае признания договора купли-продажи квартиры недействительным с юридической стороны он как бы не существовал и последствий, в нем описанных, не имеет. Такая норма установлена п. 1 ст. 167 ГК. Таким образом, сделка не считается состоявшейся.

Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным в результате:

  • оспаривания сделки;
  • ничтожности сделки.

В чем же разница этих двух понятий разберем ниже.

При наличии серьезных оснований, сделка может быть признана судом недействительной. В этом случае с исковым заявлением обращается сторона, которая считает, что в результате были нарушены или не учтены ее права. Примером может служить случай, когда не учтены права при распоряжении унаследованной недвижимостью.

Какие имеются основания для признания сделки купли-продажи недействительной?

Исковое заявление о признание сделки недействительной может подать в суд любая из сторон сделки, иное заинтересованное лицо (государственный орган) либо прокуратура на следующих основаниях:

  • продажа недвижимости не достигшим 18-летнего возраста гражданином, без согласия родителей;
  • сделка совершена без согласия государственного органа или третьего лица;
  • сделка совершена недееспособным лицом без согласия попечители или органа опеки и попечителя;
  • если будет доказано, что в момент совершения сделки продавец не был способен отвечать за свои действия (находился в состоянии алкогольного, наркотического, психотропного опьянения).

Дополнительно следует учитывать, что договор купли-продажи может быть признан недействительным, если:

  • совместная собственность продана без согласия супруга или супруги;
  • при продаже квартиры не выполнены условия органа опеки и попечительства, чем нарушены права несовершеннолетних;
  • продана унаследованная квартира, на которую права заявили иные наследники умершего.

Сделка, совершенная с нарушением законодательства, признается ничтожной или недействительной. Например, продавец подделал документы либо распорядился имуществом несовершеннолетнего собственника.

Виды ничтожных сделок

Гражданское законодательство определяет сделки, которые признаются ничтожными:

  • сделки, которые совершены по недействительным или поддельным документам, т.е. продавец умышленно совершил противоправное действие (ст. 169 ГК);
  • продажа недвижимости, принадлежащей недееспособным гражданам (ст. 171 ГК);
  • незаконные сделки, посягающие на права третьих лиц (ст. 168 ГК);
  • сделки с малолетними детьми (ребенок не достигший возраста 14 лет не вправе ставить свою подпись в договоре купли-продажи) (ст. 172 ГК);
  • фиктивные, а также притворные сделки с недвижимостью, целью которых является не фактическая передача имущества, а укрытие его от ареста, описи и т.д. (ст. 170 ГК);
  • сделки, предметом которых является имущество должника или банкрота, распоряжаться которым он не вправе по закону (ст. 174.1 ГК).

Поэтому покупателю нужно внимательно отнестись к изучению документов, чтобы исключить признаки, по которым сделка может быть признана ничтожной и/или оспоримой. Продавцу попроще, в любом случае недвижимость по судебному решению вернется назад.

Такие сделки признаются судом незаконными. Товар возвращается продавцу, а денежные средства – покупателю, при этом он может добиться компенсации нанесенного ущерба (ст. 167 ГК).

Любая сделка предполагает передачу товара при его оплате. Подтверждением передачи денежных средств при оплате квартиры, дома, земли и другой недвижимости выступает расписка либо выписка с банковского счета.

Если покупатель не оплатил товар, продавец вправе потребовать признать договор недействительным и вернуть его обратно. Но суд может принять решение о расторжении сделки или обязать покупателя исполнить условия договора с истребованием в пользу продавца не только суммы по договору, но и неустойки за все дни просрочки.

Еще по теме  Регистрация договора аренды земельного участка в Росреестре

Обременения

Случаи с обременением жилья в виде прописанных в нём граждан встречаются достаточно часто. Это касается ситуаций с теми лицами, кто не является собственником помещения и отсутствует длительный срок.

Недобросовестный владелец жилья продает его, а новые хозяева по прошествии времени сталкиваются с тем, что на их жилплощади объявляется гражданин, который заявляет, что имеет право на проживание. В этом случае покупатель может обратиться в суд за отменой сделки и вернет свои деньги, уплаченные продавцу.

Признание ДКП недействительным, это не редкое явление и судебная практика это доказывает — ознакомиться с делами можно по ссылке.

Важно понимать, что расторжение и признание недействительным договора – это разные вещи. Итог обоих мероприятий один, но разная процедура их осуществления, а также ее последствия. Признание недействительности договора купли-продажи квартиры налагает обязательство на виновную сторону вернуть все, что она получила от второй стороны обратно, а также выплатить сумму компенсации за причиненный ущерб (ст. 167 ГК РФ).

Как провести расторжение договора купли-продажи квартиры

Признать договор недействительным вправе суд по основаниям:

  • Нарушение законодательства;
  • Неполная или полная недееспособность любой из сторон;
  • При заключении договора та или другая сторона не отдавала отчета в своих действиях;
  • Сторона сделки — несовершеннолетний;
  • Сделка совершена мошенническим путем;
  • Сделка признана притворной или мнимой;
  • Некоторые другие основания, перечисленные в законе.

Юридическим последствием признания договора недействительным является констатация того, что купля-продажа никогда не имела места. Деньги, полученные любой из сторон, должны быть возвращены, квартира тоже, поскольку нет никакого законного основания для их перехода от одного собственника к другому.

Возможные трудности

При передаче недвижимого имущества после регистрации другому собственнику могут возникнуть следующие трудности:

  • продавец не торопится освобождать помещение — пропишите в договоре конкретные сроки и отразите факт передачи в акте. После его подписания имущество считается переданным;
  • покупатель обязан внести полную оплату по договору после регистрации перехода прав собственности на недвижимость в Росреестре, если иное не предусмотрено соглашением.
  • сумма по договору сделки умышленно занижена и при его расторжение влечет возврат покупателю только тех средств, которые указаны.

Требование о расторжении договора сделки суд может удовлетворить, но решать дальнейшую судьбу имущества не вправе. Возврат имущества или денежных средств можно потребовать одновременно с расторжением сделки либо в другом исковом заявлении.

Как защититься от одностороннего расторжения договора?

Не секрет, что продавцы стремятся всячески уйти от уплаты налога с продажи квартиры (13%). По этой причине в договора вписывается не истинная стоимость сделки, а лишь та, которая не облагается налогом — 1 млн. руб. Это относится к тем квартирам, которые куплены меньше 3 лет назад. Если продавцу удается уговорить покупателя, то в договоре указывается фиктивная сумма.

А далее покупатель, уступивший уговорам продавца, рискует столкнуться с тем, что сделка будет расторгнута через суд по любому основанию, вот только вернет продавец только то, что вписано в договор. Доказать правоту в данном случае не представляется возможным. Более того, настаивая на том, что сделка была совершена с целью ухода от уплаты налогов, обе стороны рискуют стать участниками уже уголовного процесса, так как данное правонарушение подпадает уже под действие не Административного, а Уголовного кодекса. По этой причине не стоит поддаваться на уговоры, а в договоре лучше писать все как есть.

Расторжение договора купли-продажи квартиры через суд

Но если все-таки обе стороны заинтересованы в том, чтобы не вписывать в документ истинную сумму сделки, можно обезопасить себя включением в него дополнительного пункта, в котором указать дополнительное обязательство, накладываемое на продавца. При расторжении сделки в судебном порядке по вине продавца или вследствие претензий третьих лиц, продавец обязан в обозначенный срок предоставить покупателю иную квартиру, равной площади и с похожим расположением, или оплатить покупку такого жилья, а до исполнения этого требования покупатель вправе проживать в спорной квартире.

Обезопасив себя с этой стороны, покупателю можно чувствовать себя защищенным даже на тот случай, если первоначальной целью продавца была мошенническая сделка.