Способы уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Порядок расчёта стоимости по кадастру

Стоимость земельного надела по кадастру рассчитывается снова каждые пять лет. По желанию собственников переоценку можно проводить и чаще, но не меньше, чем раз в 3 года. Государственная оценка осуществляется под эгидой ГКН (органа государственного кадастра недвижимости), а вот по желанию собственников оценку можно проводить в частном порядке. И в том, и в другом случае оценка считается правильной, если её проводили аттестованные специалисты.

Указанные специалисты осуществляют мониторинг цен, сбор сведений по рынку местности и федеральным значениям. На основе собранных сведений выявляется рыночная стоимость. Кадастровая стоимость никак не может быть больше рыночной, в противном случае она считается незаконной.

Другой проблемой является то, что ГКН не учитывает особенности отдельных земельных владений, так как оценка проводится по всей местности и для большого количества объектов по одним и тем же критериям. Такие качества отдельных участков, как отдалённость, низкое плодородие и т. д. не учитываются. Это и является причиной того, что кадастровая стоимость местами наполовину превышает реальную, рыночную.

Земельный налог является частью бюджетных поступлений местной администрации.

  • собственники наделов;
  • лица с правом бессрочного использования участком;
  • владельцы с правом наследуемого владения.

Арендаторы, даже долгосрочные, не являются плательщиками указанного налога. Заплатить налог нужно, предварительно получив счёт в администрации по месту прописки.

Периодический перерасчет производится каждую пятилетку. Этот временной интервал вправе быть уменьшен по предложению Государственного Кадастра Недвижимости (ГКН). Именно это учреждение производит рецензию отобранных земельных участков. Однако стоит учитывать, что трансформация насчитанной суммы разрешена не ранее чем через 3 года после проведения последнего исчисления.

Способы уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Плановая оценка производится каждые 5 лет. Этот период может быть сокращен по инициативе Государственного кадастра недвижимости (ГКН). Эта организация вправе осуществлять переоценку выбранных ей участков земли. В любом случае стоимость земли может быть изменена не раньше чем через три года после предыдущего расчета.

Рыночная стоимость земли также определяется в зависимости от ее кадастровой оценки. Определить примерную кадастровую стоимость можно с помощью специальных интернет-сервисов. Однако данные такой калькуляции могут сильно отличаться в ту или другую сторону от официальной оценки. В любом случае собственник может на абсолютно законных основаниях принимать меры для пересмотра кадастровой стоимости в сторону уменьшения.

Как изменить государственную кадастровую стоимость?

Процедура изменения (уменьшения) кадастровой стоимости длительна и достаточно трудоёмка. Состоит из нескольких этапов.

До её начала лучше выяснить, есть ли вообще вероятность положительного исхода, — сделать анализ возможности понижения. Для этого потребуется обратиться в оценочную компанию или сертифицированному оценщику, предоставив ей необходимые документы.

Полученный результат позволит или принять решение о согласии с установленной государством кадастровой стоимости, или определить, каким способом задача будет решена и установить реальный размер этой стоимости.

Законодательством разрешено оспаривание кадастровой стоимости на основе альтернативного отчёта независимого оценщика по определению рыночной стоимости земельного участка.

Результаты определения государственной кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и в комиссии по рассмот­рению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Обращение в суд или комиссию по своему усмотрению позволительно только физическим лицам. Для юридических лиц порядок оспаривания иной. Они должны сначала обратиться в комиссию, а только потом имеют право идти в суд.

Инициировать оспаривание во всех случаях могут собственники и арендаторы земельных участков:

  • юридические и физические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности
  • органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Снижение стоимости

В перечень «спорщиков» включены и правообладатели, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения, а также лица, не имеющие оформленных прав на земельный участок, но владеющие на праве собственности объектами недвижимости, расположенными на участках.

Уменьшение кадастровой стоимости происходит способом её оспаривания через признание равенства размеру рыночной стоимости путём исправления неточностей и ошибок, допущенных в площадях участков, категориях земель, видах разрешённого использования и т.д.

Для установления рыночной стоимости объекта потребуется помощь независимых оценщиков, которые должны состоять в СРО.

Они готовят отчёт об оценке для установления рыночной стоимости объекта недвижимости (здания, земли, земельного участка), на основании которого можно оспорить (уменьшить) кадастровую стоимость недвижимости, а значит, уменьшить налоговые платежи и величину арендной платы.

Отчёт об оценке земли — документ доказательственного характера, который подготовлен в соответствии с действующим законодательством. От его качества во многом зависит успех решения вопроса, поэтому и выбор оценочной компании должен быть соответствующим.

Эксперты вначале изучают документацию по объекту. По результатам анализа они делают вывод об успешности или неэффективности проведения оспаривания. Одновременно ведётся оценка целесообразности планируемых мер, с точки зрения затрат времени и денег, которые необходимы для разрешения проблемы.

Независимая оценка действительной (справедливой) стоимости определяется на основе анализа полученных данных. С расчётными цифрами уже можно обращаться в суд или в комиссию для коррекции кадастровой стоимости. Но перед этим обращением отчёт передают для проверки в СРО, где готовится заключение о соответствии отчётных документов требованиям законодательства.

Зачем уменьшать кадастровую стоимость

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчёте об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчёта об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев (п.

Это наиболее вероятная цена, по которой земля может быть продана на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны возможной сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Полный комплект документов для оспаривания кадастровой стоимости направляются в специальную территориальную комиссию по рассмот­рению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд.

Как сказано чуть выше, кадастровая стоимость земли может оспариваться по 2-м основаниям:

  1. недостоверные сведения, учтённые при кадастровой оценке
  2. уравнивание кадастровой стоимости с рыночной стоимостью земли

Способы изменения кадастровой стоимости закреплены законодательно. С одной стороны, «приравниванием» кадастровой стоимости земельного участка к его рыночной стоимости, а с другой, ставшей следствием такого «равенства», — созданием возможности снижения размера платы за пользование земельным участком.

Данная ситуация выявилась после вступления в силу п. 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в новой редакции, введённой Федеральным законом от 22.07.2010 №167-ФЗ, когда налог стал определяться в соответствии с главой 32 «Налог на имущество физических лиц» Налогового кодекса РФ.

Выдержки из законов

  • Деятельность комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости регламентируется приказом Минэкономразвития России № 263 от 04.05.2012 г.
  • В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (статья 24.20 ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ»).Этот факт позволяет пересчитать земельный налог, исходя из рыночной стоимости земельного участка, определённой на дату подачи заявления об оспаривании.
  • Новый подход нашёл отражение и в Налоговом кодексе РФ, в редакции от 29 декабря 2014 года, действующей с 01 января 2015 года, за исключением отдельных положений: в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда в порядке, установленном ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (п. 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).

Приведённые положения стали применяться после 01.01.2015 г. Стал возможным пересчёт земельного налога, исходя из рыночной стоимости земельного участка, определённой на дату подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости.

Срок, в течение которого можно обратиться в комиссию или в суд с заявлениями по оспариванию кадастровой стоимости, — 5 лет с момента утверждение результатов кадастровой оценки и до утверждения очередной оценки.

Чтобы быть уверенными в целесообразности оспаривания и понимая силы оппонента, нужно получить хотя бы ориентировочно сведения о том, соответствует ли кадастровая стоимость земли рыночной или нет, и лишь после этого принимать окончательное решение. Для этого потребуется получить помощь компетентной оценочной компании.

Цена вопроса

Оспаривание кадастровой стоимости для обоих способов решения задачи сопряжено с подготовкой за счёт собственника земельного участка весьма дорогостоящего комплекта документов, включающего, в частности, такие материалы, как:

  1. отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка
  2. положительное экспертное заключение
  3. сведения о недостоверных сведениях, использованных при кадастровой оценке
Еще по теме  Как снять сервитут с земельного участка

Способы уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Оценку рыночной стоимости земельного участка невозможно выполнить самостоятельно, если только собственник участка сам не является профессионалом в этой сфере деятельности.

Она готовится оценочной компанией, а заключение экспертизы — вышестоящей организацией оценщиков (СРО), подтверждающей, что отчёт оценщиков соответствует правовым нормам (абз. 16 статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ”).

Общая стоимость заказываемых в компаниях работ по проведению оценки зависит, в основном, от площади участка.

Для физических лиц она может варироваться в таком диапазоне (без учёта госпошлин и подготовки неболльших по стоимости документов).

  • анализ целесообразности оспаривания кадастровой стоимости — от 10 тыс.руб.
  • стоимость отчёта — от 20-100 тыс.руб.
  • стоимость экспертизы отчёта оценки СРО — от 10-15 тыс.руб.
  • стоимость о недостоверных сведениях — от 10-25 тыс.руб.

В какой-то мере снизить расходы на подготовку оценки рыночной стоимости и заключение экспертизы можно, если собственники участков смогут объединить усилия и проведут коллективное оспаривание.

Такой механизм выгоднее всего для членов садовых и дачных некоммерческих товариществ, так как позволяет снизить стоимость подготовки документов для каждого из них.

Уточнённая (оспоренная) кадастровая стоимость является основанием для уменьшения земельного налога и арендных платежей.

Если, к примеру, площадь земли или недвижимости неверно указана в ГКН, значит, и кадастровая будет определена неверно, а налог — завышен или занижен.

Заподозрив несоответствие в платежках, чтобы избежать лишних налоговых выплат, собственник вправе внести уточнения в информацию о своих объектах в кадастр.

Это лучше сделать сейчас, чем в 2018 году, когда введут единый налог на недвижимость.

Как определяется сумма налога

Этот налог является статьей регионального бюджета. Местные органы самоуправления, осуществляющие управление данной территорией, получают от землевладельцев суммы уплаченного ими налога.

Налог обязаны выплачивать лица, имеющие землю в собственности, на правах бессрочного пользования или пожизненного владения с возможностью передачи по наследству. Все эти граждане или юридические лица оплачивают в региональный бюджет 0,3% кадастровой стоимости один раз в год. Для этого им необходимо получить и оплатить квитанцию в местном муниципалитете.

Земельный сбор относится к одному из способов пополнения госказны соответствующего региона. Местные власти осуществляют сбор с землевладельцев.

Порядок действий

Помимо наличия ошибок в кадастровых данных или в процессе оценки участка, поводом для снижения кадастровой стоимости земельного участка могут послужить следующие факторы:

  • порча качественных характеристик земли;
  • на территории участка имеются непригодные для использования элементы (болото, овраги и т. д.);
  • на часть участка действует сервитут на публичной, безвозмездной основе.
  • при осуществлении учёта надела в кадастровом органе;
  • в случаях природных или техногенных катастроф, по окончании военных действий;
  • при безосновательном завышении цены после проведения проверки сотрудниками ГКН;
  • по желанию собственника или владельца участка при наличии достаточных подтверждений.

Как снизить кадастровую стоимость

При учёте надела осуществляется инвентаризация, которая и обозначается в качестве кадастровой стоимости. Однако впоследствии, при переоценке, цена резко вырастает, так как в счёт уже берутся и факторы инфраструктуры и т. п. Поэтому кадастровую стоимость можно и нужно оспаривать. Как показывает практика, стоимость по кадастру можно сократить почти втрое.

Так как кадастровая оценка проводится без участия собственников, то последние вправе оспаривать установленную стоимость в течение полугода с момента опубликования результатов оценочных работ. Для этого необходимо просмотреть кадастровую стоимость по вышеуказанному порядку.

Пропуск данного срока лишает собственника права обжалования оценки. Однако это не лишает права заказать частную оценку и оспорить кадастровую стоимость. Чтобы оспорить данную стоимость необходимо подать обращение в специально уполномоченную комиссию при кадастровом органе.

  • если собственник не был в установленном законом порядке оповещён о проведении переоценки;
  • итоги переоценки не были представлены в открытом доступе;
  • качественные характеристики земли по тем или иным причинам ухудшились в период между инвентаризацией и кадастровой оценкой.

По итогам рассмотрения комиссия либо удовлетворяет требования собственника уменьшить кадастровую стоимость земли, либо отказывает в них.

  • ошибки технического характера (недостаток в документах и т. д.);
  • незаконность снижения стоимости.

В любом случае отказ должен быть оформлен письменно с указанием на причину.

Рассмотрение происходит в два этапа. В первую неделю после подачи заявления в комиссию её члены решают, принимать ли заявление к рассмотрению. Для этого необходимо, чтобы доводы,  приведённые собственником, были достаточными для возникновения сомнений в соответствии кадастровой оценки рыночной стоимости.

Если комиссия принимает решение о достаточности данных доводов, то дальнейшее рассмотрение длится месяц. О принятии такого решения заявитель уведомляется в течение трёх дней с момента его вынесения комиссией.

Для дальнейшего решения вопроса комиссия назначает независимую оценку, запрашивает официальные статистические данные, которые были актуальными на момент проведения оценки, приглашает специалистов. В случае удовлетворения требований собственника соответствующее решение комиссии будет направлено в ГКН для внесения поправок в публичные сведения.

Как снизить кадастровую стоимость, если ГКН отказал? Для юридических лиц – владельцев земельных наделов – обращение в комиссию является обязательной процедурой, чего не скажешь об обычных гражданах. Они вправе в течение 10 дней после получения официальной выписки из кадастрового органа о стоимости своего участка подать иск в районный суд по месту нахождения участка.

  • документ, обозначающий права собственника;
  • паспорт собственника;
  • справки, заключения экспертов, официальные статистические данные о необоснованности нынешней стоимости участка;
  • официальный отказ кадастрового органа в пересмотре стоимости;
  • чек об оплате пошлины в размере 300 рублей;
  • одна копия заявления для ответчика.

Ответчиком в данном случае будет выступать местное отделение ГКН, так как всю ответственность за законность и правильность кадастровой оценки несёт данный орган.

Всю корреспонденцию с ГКН лучше вести через почту. Так будет легче доказывать в суде то или иное положение, которое может сыграть в процессе не последнюю роль.

Кроме того, если даже суд отказал в понижение стоимости земли, то необходимо прибегнуть к другим методам.

  • сократить земельный надел в площади;
  • сменить категорию земли и вид её разрешенного пользования.

Что касается плановых изменений стоимости, то необходимо постоянно контролировать, когда была предыдущая и когда планируется следующая переоценка. Лишь так можно контролировать, чтобы цена земельного владения по кадастру не была завышенной.

В этом случае придется подать иск в судебные органы. Желательно успеть сделать это за 10 суток после отказа ГКН. Ответчиком в этом деле будет являться отделение кадастра, а истцом — владелец земли, подавший заявление. Основанием должны служить доказательства того, что госорганы несправедливо завысили стоимость участка по кадастру.

Иск нужно подавать в местный суд по адресу ГКН. Его будет рассматривать мировой судья. Кроме доказательств неправомочного увеличения кадастровой стоимости, необходимо приложить отказ, выданный в письменном виде отделением кадастра.

В комиссию могут обратиться как юридические, так и физические лица — собственники или правообладатели недвижимости.

Заявление подаётся в письменной форме.

К заявлению должны быть приложены:

  1. кадастровый паспорт объекта недвижимости
  2. нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на земельный участок (договор аренды, если участок не в собственности)
  3. отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка
  4. положительное экспертное заключение
  5. сведения о недостоверных сведениях, использованных при кадастровой оценке
  6. кадастровая справка об объекте недвижимости

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка

Заявление рассматривается в течение 1 месяца.

По результатам работы комиссия принимает одно из 2-х альтернативных решений:

  1. отклонить заявление
  2. изменить кадастровую стоимость

О принятом решении комиссии заявителю направляется уведомление.

Если в пересмотре кадастровой стоимости в комиссии был получен отказ, то будут указаны конкретные причины, например, будут сделаны замечания к предоставленным документам. Все ошибки можно исправить, доработать документы и обратиться в комиссию повторно.

  • При несогласии с решением комиссии заявитель имеет право:
    1. обжаловать решение комиссии в суде, приложив копию решения и обосновав своё обращение
    2. независимо от решения комиссии подать требование об изменении кадастровой стоимости, не ссылаясь на это решение

Обращение в суд может происходить как в случае отрицательного решения Комиссии, так и без предварительного обращения в комиссию по этой оценке.

Оспаривание кадастровой стоимости ведётся по её состоянию на дату результатов последней кадастровой оценки, утверждённой постановлением главы субъекта РФ, но все последствия изменения кадастровой стоимости начнутся только с даты принятия решения судом.

Еще по теме  Как перевести землю из аренды в собственность

Обращению, естественно, предшествует подготовка иска с приложением необходимых документов.

деньги

Цель искового заявления — оспаривание установленной кадастровой стоимости, но не недостоверных сведений, использованных при оценке, поэтому в просительной части иска необходимо указать на необходимость установления рыночной стоимости вместо имеющейся кадастровой.

Не лишним, но не обязательным, будет включение в иск требования об обязании Росреестра внести в государственный кадастр недвижимости сведений о рыночной стоимости земельного участка в качестве новой кадастровой стоимости.

Исковое заявление адресуется и направляется в в суд общей юрисдикции на уровне субъекта РФ — областной, краевой, республиканский суд.

В исковом заявлении указываются:

  • сведения о земельном участке (кадастровый номер, адрес, площадь и пр.)
  • данные кадастровой стоимости (размер и дата внесения в кадастр);
  • результаты рыночной стоимости объекта недвижимости, причём рыночная стоимость должна резко отличаться от кадастровой, иначе в удовлетворении иска могут отказать (к примеру, если рыночная стоимость отличается на 1-10%, то на выигрыш в суде рассчитывать вряд ли придётся)
  • конкретика по нарушению прав собственника или пользователя — высокий налог, арендная плата и др.

Документы, прилагаемые к исковому заявлению

  1. квитанция об оплате государственной пошлины в размере 4 000 руб. (если она оплачивается от имени дольщиков, то её размер делится между ними в равных частях)
  2. копии документов на недвижимость — свидетельство, правоустанавливающие документы, договор аренды, если участок не в собственности
  3. копия отчёта независимого оценщика о рыночной стоимости участка
  4. справка о кадастровой стоимости земельного участка
  5. иные процессуальные документы, исходя из индивидуальности случая

Если владелец земельного надела получает отказ, то для разбирательства придется подавать исковое обращение в судебные органы. Нужно уложиться в срок – 10 дней с момента получения отказа из уполномоченного учреждения. Основанием обращения послужит доказательственная база несправедливо завышенной кадастровой стоимости земли.

ВНИМАНИЕ !!! Исковое заявление подается в суд по месту нахождения оценивающей организации. Обращение подлежит рассмотрению мировым судьей. Помимо доказательственных бумаг неправомерного завышения цены на надел нужно предоставить отказ, оформленный отделением кадастра по факту обращения собственником.

Где выдают справки о кадастровой стоимости

Оценка стоимости земли по кадастру является важным показателем. Она служит основой для вычисления суммы ежегодного земельного налога. Подобными вычислениями занимаются в отделении кадастра и картографии вашего региона. В эту организацию и нужно направлять запрос для определения точной кадастровой стоимости участка. Результат вы получите в виде справки (выписки), в которой будет указана реальная стоимость.

Необходимые цифры можно узнать также из кадастрового паспорта или на публичной карте РосРеестра. Поиск участка на этой карте осуществляется по его кадастровому номеру.

Вычисление цены земельного надела по кадастру считается значительным параметром. Полученная сумма служит базой для определения размера земельного сбора. Вычисления производятся в отделении кадастра и картографии региона. В это учреждение стоит направить обращение для установления максимально достоверной цены надела. Итог исчисления оформляется в форме выписки с указанием суммы.

Нужные цифровые обозначения реально узнать по полученному кадастровому паспорту или на доступной для всех карте Росреестра. По присвоенной пагинации производится поиск необходимого участка.

Сколько стоит оспорить кадастровую стоимость земельного участка?

Лица, которые могут уменьшить кадастровую стоимость земли, должны обладать правами собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения. Они могут быть как физическими, так и юридическими лицами.

Отметим, что члены коллективного владения обязаны принимать решение о снижении стоимости земли исключительно сообща, проще говоря, заявления от отдельных участников долевого пая на ЗУ не принимаются.

Также стоит заметить, что кадастровая оценка распространяется на весь земельный массив, то есть один из участков не может учитываться иначе, чем другие окружающие его земли. Если произошло понижение стоимости одного из ЗУ, то другие правообладатели участков на близлежащей местности могут последовать этому же примеру.

Дополнительно к вышеперечисленным лицам, имеющим право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, также относятся землевладельцы, которые осуществили следующие действия:

  1. Изменили категорию земельного участка на бюджетный вариант;
  2. Поменяли разрешенное использование;
  3. Уменьшили площадь ЗУ;
  4. Получили обременение;
  5. Выявили порчу земли.

Плохая земля

Если эти действия не были внесены в данные учета, то владельцы земельных участков вправе потребовать их занесение и, как следствие, снижение кадастровой цены.

К главным причинам переоценки стоимости ЗУ в меньшую сторону относятся:

  • Желание владельца участка исправить ошибку, обнаруженную в оценке;
  • Подача заявления и документов, подтверждающих наличие неточностей в кадастровых записях;
  • Свидетельства независимых экспертов;
  • Решение ГКН или суда о необходимости внесения соответствующих поправок в учетные данные.

Основания для переоценки земельного участка должны иметь юридическую силу, а для этого с ними необходимо работать комплексно и осуществлять поэтапно, соблюдая определенный порядок действий.

В исковом заявлении следует указывать все сведения о заявителе и ответчике, в качестве которого будет выступать председатель комиссии, отказавший внести изменения в учетные данные. Всю информацию об ответчике заявитель может найти в мотивированном отказе на заявление о понижении стоимости участка.

Основное содержание иска должно состоять из сведений о существовании ошибки в оценке кадастровой стоимости ЗУ, основных характеристиках участка, аргументированной позиции истца, факте работы независимых оценщиков, а самое главное необходимо указать, что было обращение в комиссию Росреестра, где был получен отказ.

Дополнительно заявитель имеет право тезисно обратиться к суду со следующими просьбами:

  1. Признание завышенной стоимость ЗУ недействительной;
  2. Согласие с оценкой независимой экспертизы;
  3. Внесение исправлений в учетные записи.

Затем необходимо указать все заключения оценщиков и перечень документов, которые подавались в отделение кадастра вместе с заявлением.

Очень важно к иску приложить обоснованный отказ комиссии, поскольку его наличие доказывает соблюдение владельцем земли всех правовых норм по досудебному урегулированию проблемы.

Процесс уменьшения кадастровой стоимости земельного участка может повлечь значительные денежные вложения. Обращение к посреднику для решения вопроса в административном порядке будет стоить 15000 рублей, а в судебном — 25000 рублей.

Дополнительно необходимо будет заплатить независимым экспертам, которые оценивают свой труд в зависимости от объема работы, и цена может варьироваться от 15000 до 150000 рублей. В регионах есть возможность сэкономить на оценке ЗУ, обратившись к предпринимателям, которые предоставляют свои услуги от 2000 рублей. Не стоит забывать и о существовании государственной пошлины:

  • 350 рублей — внесение исправлений в учетные записи;
  • 200 рублей или 1000 рублей для юридических лиц — выдача выписки;
  • 200 рублей или 4000 рублей для юрлиц — подача искового заявления в суд.

Итак, если собственник земли после комиссии Росреестра обнаружил неправомерное завышение кадастровой стоимости своего участка, то ему следует обратиться к независимым оценщикам, получить от них соответствующее заключение и подать заявление в комиссию на рассмотрение возникшего вопроса. Получение отказа в дальнейшем дает право владельцу ЗУ обратиться за разъяснениями в суд.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок и консультация бесплатны для всех регионов России)!

Целесообразно снижение КС потому, что до 2020 года этот показатель установят в качестве основного при расчёте имущественного налога. Пока при исчислении используется понижающий коэффициент 0,2. Поэтому лучше заранее поменять стоимость жилплощади по кадастру, чтобы не переплачивать в будущем.

Помимо расчета имущественного налога, перерасчет потребуется и при продаже недвижимости. Если кадастровая стоимость объекта занижена, то при регистрации сделки в Росреестре проверят, почему помещение продается по цене ниже кадастра. Налоговики могут наложить штрафы, заставив заплатить недоплаченную сумму.

Среди законодательных актов, регулирующих процедуру пересмотра КС объектов, можно выделить следующие:

  • ФЗ N 237 – закрепил принципы и последовательность проведения повторной оценки;
  • Постановление Пленума ВС N 28 – уточняет ряд частных вопросов, касающихся дел по перерасчёту кадастровой стоимости недвижимости;
  • ФЗ N 221 – приводит разъяснения по поводу возникающих ошибок и неточностях при оценивании КС;
  • ФЗ N 135 – регламентирует осуществление оценочной деятельности специалистами на территории РФ.

Процедура пересмотра КС объекта проводится в определенном порядке и занимает около 2-3 месяцев. Сначала гражданин подает заявку и документы, сведения из которых подтверждают его правоту. Затем рассмотрением запроса и поданных бумаг занимается специальная комиссия.

Снизят стоимость объекта по кадастру только в определенных случаях:

  • При изменении текущего состояния жилплощади (признания аварийной и т. п.).
  • Если некорректно проведены предыдущие вычисления.
  • Когда имеются недостоверные факты, которые повлияли на результат.

Ошибка может быть сокрыта в неправильном понимании целевого назначения объекта, техсостояния, местоположения и иных факторах. Следовательно, основной причиной для переоценки становится недостоверность сведений из Росреестра.

При анализе стоимости дома по кадастру обращают внимание на следующее:

  • площадь;
  • год строительства;
  • имеющиеся линии коммуникации.
Еще по теме  Регистрация договора аренды земельного участка в Росреестре

Чаще всего в расчет не берется текущее состояние имущества и фактический износ самого дома.

Обращаться за переоценкой собственники вправе не позже 5 лет (в ряде регионов – 2-3 лет) после предыдущего изменения КС. Спустя указанный период госорганы проводят плановый пересмотр оценки по кадастру, но и этот результат можно оспорить. Поэтому направлять такого рода запросы в любое время не получится.

Налоговая инспекция при подсчете размера имущественного сбора, взимаемого с владельцев недвижимости, ориентируется главным образом на его кадастровую стоимость. Затем она закрепляется в базе данных кадастра, и, как правило, не пересматривается вплоть до перехода прав на объект другому лицу.

Соответственно, собственникам невыгодно переплачивать из-за выставленной завышенной оценки. Данное правило касается расчета имущественного налога в отношении квартир, домов, земельных участков и нежилых помещений.

Для начала сам собственник проводит индивидуальную проверку и устанавливает, вследствие чего возникло завышение КС. Узнать текущую оценку объекта по кадастру можно, заглянув в выписку из ЕГРН. Она выдается лично собственнику.

Отказ

Получить ее можно следующим образом:

  • обратившись в отделение Росреестра по месту расположения имущества;
  • подав запрос в МФЦ (Мои документы);
  • выслав заявку через сайт Госуслуг или Росреестра;
  • отправив заявление по почте.

За выдачу выписки взимается госпошлина в размере 300 рублей для физических и 950 рублей для юридических лиц. Внести оплату можно в любом банке – в самом отделении или через интернет-сервис.

Получив выписку, стоит сравнить цену, которая стоит в документе, с актуальными ценами на недвижимость схожего типа на рынке. Целесообразно просмотреть объявления о продаже таких объектов. Если цена, указанная в выписке, разнится с рыночными на 25-30% и более, то стоит запросить пересмотр.

Поэтому даже резкое падение стоимости на недвижимость в настоящее время не сыграет роль при переоценке. Исключением становится ухудшение состояние имущества.

Сравнив примерную стоимость самостоятельно, потребуется получить оценку квалифицированного специалиста. Для этого обращаются в оценочную компанию, получившую лицензию на ведение такой деятельности.

Это не обязательное условие для пересмотра КС. Но только специалист сможет точно установить, есть ли смысл начинать оспаривание кадастровой стоимости объекта.

Услуга предоставляется на платной основе. Средний ценник – 10 000 рублей в регионах и 15-20 – в столице и СПб. Конечная сумма также зависит от сложности осматриваемого объекта, места его нахождения и пр. Такие цены сперва кажутся внушительными, однако с учетом завышенных налогов потери будут еще больше, особенно если речь идет о большом объекте.

Сначала оценщик просмотрит сведения из документов на недвижимость и установить, что кадастровая стоимость была завышена. Затем с ним заключается соглашение на проведение оценочных работ.

Если по итогам проверки была установлена недостоверность кадастровой стоимости в сведениях из Росреестра, этот факт отражается в заключении специалиста.

Сбор документов

Для проведения процедуры гражданину потребуется подать заявление и ряд других документов:

  • выписку из ЕГРН (в ней обозначена кадастровая стоимость объекта);
  • свидетельство о праве владения на недвижимость;
  • отчёт о результатах проверки оценщика;
  • паспорт заявителя;
  • предыдущий отчёт об установлении КС объекта;
  • основание, согласно которому объект был оформлен в собственность (дарственная, вступление в наследство, соглашение купли-продажи и пр.);
  • квитанцию об уплате госпошлины;
  • свидетельства, в которых отражен факт допущения ошибки в проведённых ранее расчётах.

Уменьшение кадастровой стоимости ЗУ – это юридическая процедура внесения в записи регистрационного учёта сведений о снижении кадастровой стоимости. Производится по инициативе собственника земельного участка на основании норм законодательства, установленных для внесения изменений в

государственный кадастр недвижимости

(ГКН).

Когда изменение стоимости вступит в силу

Если всё-таки удалось добиться изменения кадастровой стоимости, то последним делом является внесение соответствующих изменений в официальные данные. К сожалению, забота об этом также ложится на плечи собственников. Без их официального запроса изменения не будут внесены.

Чтобы ГКН внес изменения в единую базу данных учёта земельных наделов, необходимо одно из следующих оснований:

  • акт ревизионной комиссии о выявлении ошибки при оценке и внесении данных в базу;
  • заключение официально аккредитованной организации-оценщика;
  • постановление ревизионной комиссии об изменении стоимости;
  • соответствующее судебное решение.

Запрос собственника оформляется в виде официального заявления и подаётся вместе с документом, указанным выше. При этом необходимо уплатить сбор, а квитанцию об оплате предъявить в качестве приложения к заявлению.

По сути, при наличии официально оформленного основания ГКН не вправе отказывать в корректировке сведений о стоимости земельного надела. Однако отказ всё же возможен.

Такой отказ также можно обжаловать в судебном порядке, но для этого необходимо иметь письменный ответ ГКН с мотивацией отказа о внесении новой оценочной стоимости в качестве кадастровой.

Документы

После переоценки стоимости новый результат будет опубликован на портале регионального ГКН. Реальное вступление в силу изменений произойдет лишь через полгода после этого. Такой промежуток времени требуется ревизионной комиссии для обновления записей учета. Чтобы сократить налогооблагаемую базу, следует подать заявление председателю этой комиссии. Это делается в следующих случаях:

  • вас не известили о проводящейся ревизии и ее итоги не были опубликованы;
  • повреждение плодородного слоя произошло в силу объективных факторов после предыдущей инвентаризации и до проведения новой оценки.

Третьи лица из числа близких родственников и иные, могут выступить в интересах землевладельца только на основании переданной им, нотариально удостоверенной доверенности.

То есть данное право предоставлено только налогоплательщикам, чьи имущественные права нарушаются в результате завышения кадастровой стоимости земель.

Арендаторы не вправе ходатайствовать о снижении кадастровой стоимости ЗУ, так как не относятся к налогоплательщикам.

Порядок уменьшения стоимости по кадастру

Если в обозначенных выше случаях администрация отделения ГКН отказала от исправления ошибки или снижения указанного параметра, по заявлению собственника ЗУ, нужно обратиться в суд.

Все вопросы, связанные с недвижимостью, рассматриваются в районном суде по месту расположения объекта недвижимости, в том числе – земельного участка.

Взыскание в суде обязательно следует за досудебной процедурой, которая проводится в кадастровой палате, допуская так же подачи заявления через многофункциональный центр (МФЦ). Без предварительного обращения в Росреестр, что подтверждается официальным документом, исковое производство возбуждено не будет.

Обращение в суд состоит из следующих шагов:

  1. Получить в отделении Росреестра официальный документ, с мотивированным отказом от уменьшения установленных ранее ценовых параметров ЗУ.
  2. Приложить полученную выписку к пакету документации, которая подавалась в Росреестр. Дополнить доказательства иными фактами, к которым могут относиться фотоматериалы и свидетельские показания.
  3. Уплатить пошлину, приложив квитанцию к пакету документов.
  4. Написать исковое заявление, приложив к нему сопутствующую документацию и подать мировому судье.
  5. Участвовать в полемике сторон на судебном заседании.
  6. Получить выписку из решения суда, на основании признания иска подать документы в Росреестр повторно.

Исковое заявление

ГКН

Если необходимо уменьшение кадастровой стоимости земельного участка, исковое заявление оформляется по установленной форме (ст. 131 ГПК РФ). Кроме сведений о мировом судье и сторонах, обязательно указываются:

  1. Обстоятельства повышения кадастровой стоимости ЗУ или те, которые требуют (допускают) её уменьшения.
  2. Причины, по которым стоимость не была изменена в кадастровой палате.
  3. Просьба к суду о признании иска.

В заключение даётся перечень приложений, ставится дата подачи и подпись.

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка: исковое заявление.

Документы

В их число входят те, которые передавались в Росреестр и дополнительные доказательства, имеющие отношение к делу.

Пошлины и сроки

Решение выносится не позднее чем через 2 месяца после подачи иска, при необходимости уточнения тех или иных обстоятельств, заседание может переноситься, что увеличит срок рассмотрения спора.

Отрицательное решение можно опротестовать в областном суде в десятидневный срок со дня подготовки выписки.

Оплата

С этой целью нужно направляться в региональное отделение кадастра и картографии. Там обычно ведется прием собственников земли либо по записи, либо по очереди. Для того чтобы ваш вопрос был рассмотрен, потребуется составить заявление. Далее будет выдано разрешение или письменный отказ с указанием причин.

Отказ может быть мотивирован следующими причинами:

  1. техническими недоработками;
  2. незаконностью требований.

Для устранения недочетов потребуется собрать дополнительный пакет документов. А затем снова написать заявление. Категоричный отказ будет подтвержден ссылкой на соответствующие правовые акты.