Покупка доли в квартире риски и проблемы

Общие риски при приобретении доли

Покупка недвижимости для многих граждан – один из самых важных этапов в жизни. Основной причиной тому является относительно высокая стоимость таковой.

Зачастую приобретается имущество не за собственные средства, а в ипотеку. Отдельно стоит отметить, что процесс таковой подразумевает использование недвижимости в качестве залога.

Именно поэтому прежде, чем воспользоваться подобным методом покупки, стоит внимательно ознакомиться с недвижимостью, всей её юридической историей.

Это позволит свести к самому минимуму вероятность каких-либо ошибок, а также утраты собственных средств по причине того, что недвижимость продается мошенниками.

Деньги, яблоко и домик

Сегодня оптимальное решение — покупка недвижимости на первичном рынке. Но далеко не всегда есть финансовая возможность осуществить процедуру.

Что нужно знать

Прежде, чем приступить к приобретению недвижимости таким способом, следует помнить о некоторых подводных камнях, которые имеют место.

Продажа в последствии доли В квартире будет достаточно затруднена
Велика вероятность возникновения конфликтных ситуаций с соседями Которые проживают в таковой квартире, другими собственниками
В случае если правом собственности на часть недвижимости имеется у несовершеннолетнего То в дело может вступить отдел опеки и попечительства и признать сделку незаконной, отменить таковую

Приобретая долю в квартире и незнакомых людей – покупатель всегда серьезно рискует. Так как в судебной практике именно споры по поводу возврата недвижимости наиболее сложны.

Соответственно, при желании приобрести недвижимость таким образом лучше всего обратиться к квалифицированному юристу, знакомому риелтору.

Только таким образом можно избежать различных спорных и даже конфликтных ситуаций.

Стороны сделки

В качестве сторон сделки могут выступать:

  • физические лица;
  • юридические лица.

Чаще всего покупка осуществляется именно физическим лицом. В то же время юридические лица опять же иногда выступают в роли участников сделки.

В таком случае опять же необходимо быть максимально осторожным. В случае, если в качестве продавца недвижимости выступает физическое лицо, продажа осуществляется собственником самой квартиры. При этом отдельно стоит отметить именно вопрос преимущества покупки.

Покупка доли в квартире риски и проблемы

Согласно законодательств продавать часть недвижимости третьему лицу возможно будет только лишь в случае, если другой собственник части квартиры отказался от покупки. Причем подобное решение должно быть подтверждено документально.

Соответственно, если право преимущественного приобретения не было предоставлено в установленном порядке, то второй собственник может оспорить продажу.

Причем решения в таком случае, при действительном нарушении законодательства, вполне однозначны.

Самому покупателю следует максимально внимательно ознакомиться с документами на конкретную недвижимость.

Не лишним будет обсудить вопрос продажи именно с остальными собственниками. Это позволит не допустить самых разных сложных, спорных ситуаций.

Отдельно стоит отметить, что процесс оформления доли в квартире как собственности также связан с некоторыми особенностями.

Нормативная база

Сегодня процесс приобретения доли в квартире имеет свои тонкости, особенности. Касается это также и законодательных норм, которыми регулируется этот момент.

Данный нормативно-правовой документ достаточно подробно раскрывает вопрос преимущественного права на приобретение недвижимости.

Именно в соответствии с данным НПД следует предоставлять возможность осуществлять покупку имущества гражданину, который уже владеет частью квартиры.

Этот вопрос нужно проработать максимально тщательно самому покупателю. Так как не предоставление преимущественного права покупки – серьезное нарушение законодательства.

Отдельно в Гражданском кодексе РФ рассматривается именно момент перехода прав собственности на имущество какого-либо вида.

Основным таковым документом является ст.№251 ГК РФ. Она точно определяет момент, когда имеет место переход прав собственности.

Также с приобретением имущества не может возникать какие-либо либо сложностей в случае, если сам раздел осуществлен в соответствии с законодательными нормами.

Следует учесть, что какие-либо проблемы будут отсутствовать только в случае, если имеет место процесс раздела недвижимости именно определенным стандартным алгоритмом.

Именно в соответствии с таковой статьей осуществляется выделение доли. Опять же при нарушении стандартного алгоритма в судебном порядке возможно оспорить продажу.

Опять же новому собственнику обязательно нужно будет ознакомиться с таковыми. Основным документом, который определяет этот момент, является ст.№253 ГК РФ.

покупка доли в квартире риски

Опять же согласно законодательству может иметь место обращение взыскания на общую собственность в случае наличия каких-либо долгов.

Так как согласно законодательству по взятым на себя обязательствам физическое лицо обязано отвечать личной собственностью.

Предварительное ознакомление с законодательством позволит решить заблаговременно большое количество самых разных сложных ситуаций.

Гражданин сможет без посторонней помощи осуществлять контроль за выполнением собственных прав, а также защищать таковые.

Если же он считает, что права его каким-либо образом были нарушены, то ему необходимо обратиться в суд по месту жительства ответчика. По необходимости – ознакомиться с судебном практикой, обратиться к квалифицированному юристу.

Покупка жилья – один из самых важных моментов в жизни человека. Это затратное мероприятие, оформление которого может нести в себе некоторые риски и неожиданности. Когда не хватает средств на покупку квартиры целиком, возникает необходимость приобретения доли. От правильности оформления сделки и регистрации прав собственников, зависит правовое положение сторон сделки в будущем.

Покупая долю в квартире, права и обязанности покупателя регулируются нормами об общей долевой собственности. Обычно пользоваться долей единолично нет возможности. Часть в общем имуществе существует только в регистрационных документах.

покупка доли в квартире, риски

Условия проживания с другими совладельцами обговариваются между всеми собственниками. Когда прийти к общему мнению не удается, тогда подразумевается равноправие всех заинтересованных лиц в квартире.

Меньше проблем возникает тогда, когда доли в квартире выделены в отдельные изолированные комнаты и между совладельцами достигнуто согласие.

Регистрация по месту жительства нового собственника происходит по общим правилам в органах ФМС. Получать согласие от остальных собственников не нужно. Для получения регистрации другими лицами потребуется согласие совладельцев. Рекомендуется оформить разделение доли среди членов семьи покупателя, которые планируют жить вместе с собственником.

Продавец несет риск долгой продажи части квартиры из-за препятствий, создаваемых остальными собственниками, которые номинально согласны на покупку, но могут растягивать время, мешая процессу продажи другим людям. В таком случае надлежащим образом оформляются уведомления и по прошествии 30 дней можно продавать свою часть квартиры.

Еще по теме  Приказ о назначении директора ООО

Составляем договор

Когда все ключевые моменты были соблюдены, составляется договор купли-продажи доли квартиры. Этот акт закрепляет факт передачи прав собственности на долю. Соглашение должно точно соответствовать действующему законодательству РФ. Составляется оно обязательно в письменной форме и заверяется подписями сторон. Для действительности договора достаточно соблюдения простой письменной формы. В контракте прописываются все существенные условия совершения сделки:

  1. Стороны.
  2. Предмет договора.
  3. Стоимость доли.
  4. Отказы других дольщиков.
  5. Документ, подтверждающий право собственности продавца на долю.

Договор купли-продажи доли квартиры – это документ, закрепляющий факт передачи прав на имущество. Необходимо, чтобы договор купли-продажи полностью соответствовал гражданскому законодательству.

Договор купли-продажи необходимо составить письменно и заверить подписями. В присутствии нотариуса при подписании такого договора необходимости нет, после подписания договор следует зарегистрировать в Росреестре.

При заключении договора купли-продажи доли квартиры покупателю и продавцу необходимо заполнить все графы договора и составить акт передачи, который нужно будет подшить к договору.

В договоре купли-продажи доли квартиры необходимо указать:

  • название договора;
  • населенный пункт и дату заключения договора;
  • стороны, подписывающие договор;
  • главные признаки и адрес квартиры, доля которой выставлена на продажу;
  • документ, подтверждающий право собственности продавца на продаваемую им долю квартиры;
  • документ, подтверждающий отказ других дольщиков на выкуп продаваемой доли;
  • стоимость выставленной на продажу доли, форма оплаты;
  • всех зарегистрированных лиц и дату, когда данные лица будут сняты с учета (исходя из условий договора, если в этом есть необходимость);
  • количество копий договора и справку о регистрации.

Долевое участие

Ст. 250 ГК РФ регламентирует правила долевой покупки жилья. Смысл ее сводится к тому, что в процессе оформления договора купли-продажи должны быть соблюдены преимущественные права остальных собственников на приобретение отчуждаемой части недвижимости, при желании одного из собственников продать ее третьим лицам.

Эти ограничения не распространяются на дарение части недвижимого имущества. Согласно действующего законодательства, гражданин имеет право оформить дарственную на свою часть собственности, без согласования с совладельцами.

Покупка доли в квартире риски и проблемы

Оформление ложной процедуры дарения (без фиксации факта передачи денег) может привести к тому, что заинтересованные дольщики получат право обратиться в судебные органы о признании такой сделки недействительной. И тогда покупатель рискует остаться без денежных средств и без жилья.

Покупая долю квартиры дольщику необходимо помнить, что долевое участие – это не квадратные метры и не комнаты квартиры. Это коэффициент, определяющий размер части площади квартиры.

В большинстве случаев долевая квартира – это недвижимость, приобретенная дольщиками посредством наследования или полученная в дар.

Раздел долей в такой квартире возможен как на основании судебного решения, так и по взаимному согласию всех дольщиков. В этом случае одному из владельцев причитается доля, соответствующая количеству дольщиков, либо большего или меньшего размера, либо натуральная.

Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ, намереваясь продать свою долю в праве общей долевой собственности третьему лицу, собственник обязан уведомить о своем решении остальных сособственников и предложить им купить долю первыми, поскольку они обладают преимуществом перед другими покупателями по приобретению доли.

Сособственники должны получить уведомление непременно в письменном виде, после чего у них имеется месяц на принятие решения о покупке либо отказе от покупки доли. По истечении 30 дней либо при наличии письменных отказов от покупки доли (желательно, чтобы они были удостоверены нотариусом) покупатель со стороны может беспрепятственно приобретать долю.

При несоблюдении этого условия после покупки доли третьим лицом остальные сособственники вправе оспорить сделку, органы росреестра откажут в регистрации перехода права собственности.

В том случае, если владелец отчуждаемой доли не может надлежащим образом уведомить всех сособственников о факте продажи, он может предложить покупателю вместо договора купли-продажи заключить фиктивный договор дарения.

На сделки, связанные с дарением долей, правила статьи 250 Гражданского кодекса РФ не распространяются. Фактически, такая сделка будет являться притворной, может быть оспорена другими сособственниками. В случае расторжения такого договора покупателю будет сложно вернуть уплаченные за долю деньги.

Во всем остальном сделка по приобретению доли в квартире мало чем отличается от покупки целой квартиры.

Необходимый пакет документов

Перед визированием договора купли-продажи доли в квартире покупатель должен настаивать, чтобы у продавца на руках были следующие документы:

  1. Выписка из ЕГРН о правах на объект отчуждаемого недвижимого имущества. Этот документ содержит информацию обо всех сособственниках, о наличии (либо отсутствии) обременений и наложенных арестов. С помощью выписки можно убедиться в достоверности данных, прописанных в свидетельстве о праве собственности.
  2. Справка обо всех лицах, зарегистрированных в квартире. В том случае, если квартира приватизировалась, необходима справка о тех лицах, которые были зарегистрированы в квартире во время приватизации, но не пожелали принимать в ней участие, поскольку эти люди до своей смерти будут обладать правом проживания в этой квартире независимо от смены собственников. Выселить такого человека невозможно даже по решению суда либо нужно выплачивать ему компенсацию, невзирая на то, что собственником он не является.
  3. Справки и квитанции, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
  4. В подлинниках свидетельство о праве собственности, технический паспорт на квартиру, правоустанавливающий документ (договор мены, дарения или купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор о приватизации, судебное решение).
  5. Письменное согласие органов опеки (если доля принадлежит несовершеннолетнему). В том случае, если при продаже доли, принадлежащей несовершеннолетнему, его права будут нарушены, он сможет оспорить сделку при достижении совершеннолетия. Срок давности по таким сделкам начинает течь именно с совершеннолетия ребенка.
  6. Согласие на продажу доли в квартире, выданное супругом продавца в письменной форме, нотариально удостоверенное. При отсутствии такого документа в регистрации перехода права собственности на долю будет отказано. Приобрести жилье покупатель сможет без разрешения своего супруга.
  7. Нотариальная доверенность на отчуждение квартиры (если вместо продавца в сделке участвует третье лицо). Желательно постараться проверить в нотариальной конторе по месту выдачи доверенности ее подлинность, а также выяснить, не отозвана ли она на день сделки. Если в доверенности не прописано право третьего лица на получение денег, то рассчитываться с ним нельзя.
  8. Справка о дееспособности продавца. В тех случаях, когда продавцом является пожилой человек либо пьющий, употребляющий наркотические средства, лучше всего попросить у него справку из психиатрического диспансера о его психическом здоровье и дееспособности.
  1. Необходимы документы, устанавливающие право данного гражданина на долю или комнату, а именно: договор на получение свидетельства права собственности и само данное свидетельство.
  2. Документ, подтверждающий факт оповещения владельцев долей квартиры о продаже доли продавца с их отказом выкупить эту долю.
  3. Выписка из домовой книги.
  4. Разрешение супруга или супруги (бывшей супруги или бывшего супруга).
Еще по теме  Налог с аренды квартиры подробная инструкция по законному ведению арендного бизнеса расчету и упла

Специфика отчуждения доли

Покупка доли в квартире риски и проблемы

Статья 250 ГК РФ возлагает на продавца обязанность по оповещению собственников о намерении продать свою часть в общем имуществе по фиксированной стоимости и на конкретных условиях, к примеру, продажа с отсрочкой платежа. Составляется такое решение в письменной форме и направляется заказным письмом или телеграммой с уведомлением о получении.

Предложение о реализации доли для третьих лиц должно быть составлено на таких же условиях, что и для остальных собственников. Изменение стоимости предмета договора или его продажа без надлежащего уведомления совладельцев считается основанием для обращения в судебные инстанции для защиты прав и законных интересов. В том случае, если стоимость изменена в сторону увеличения, права остальных заинтересованных лиц не считаются нарушенными.

В дальнейшем, при регистрации прав собственности, к пакету документов прикладываются письменные отказы совладельцев квартиры от преимущественного права покупки, либо другие, доказывающие факт оповещения, документы.

Регистрация права собственности

После оформления, договор передается в Росреестр для регистрации. Вместе с договором предоставляются следующие документы:

  1. Свидетельство права собственности продавца (выписка из ЕГРН).
  2. Отказы от преимущественного права выкупа других собственников.
  3. Разрешение супруга или супруги (бывшей супруги или бывшего супруга).
  4. Квитанция об оплате гос. пошлины на регистрацию прав собственности.

Покупка доли – своеобразный способ приобретения жилья или вложения инвестиций с множеством нюансов и особенностей. Главное в этом процессе – учитывать действующие нормы и правила относительно такой собственности, чтобы сделка была признана реальной и законной по отношению к сторонам договора купли-продажи.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Прежде чем заключить договор купли-продажи доли квартиры, продавцу своей доли необходимо в письменной форме оповестить об этом всех остальных собственников квартиры, т. к. именно они имеют прерогативу на выкуп этой доли.

можно ли выделить долю

После письменного уведомления всем владельцам дается один месяц на то чтобы изъявить желание выкупить долю, либо отказаться от нее. Отказ от доли собственникам следует оформить в письменном виде. По истечении тридцати дней, при условии, что никто из владельцев не изъявил желания выкупить долю, она может быть продана собственником стороннему покупателю.

В случае нарушения продавцом срока в один месяц и продаже своей доли лицу, не являющемуся владельцем доли квартиры, владельцы имеют право в течение трех месяцев обратиться в суд.

Органами суда может быть вынесено решение о переводе права на долю с лица, ее приобретшего на одного из собственников долей квартиры. При этом договор купли-продажи судом не аннулируется. Суд выносит постановление о замене одного покупателя на другого. При вынесении такого решения суда в государственном реестре должны быть сделаны необходимые поправки.

Также следует иметь ввиду, что собственники долей квартиры, которые в данной квартире не проживают, а точное место их проживания не известно, тоже должны быть письменно уведомлены о продаже доли продавца. В этом случая необходимо выслать оповещения на адрес последнего места проживания данных лиц.

Возможные варианты развития событий

Операции по продаже и покупке долей в квартире считаются одними из самых сложных сделок в сфере недвижимого имущества. И важно вовремя выявить все подводные камни при покупке доли в квартире:

  • изменение условий сделки. Если после того, как продавец оповестил заинтересованных лиц о желании продать свою часть собственности и условия продажи изменились в пользу покупателя, то извещать об этом совладельцев необходимо снова. При несоблюдении этого условия, другие собственники получают право обращения в суд для защиты своих интересов;
  • совладельцы готовы купить предлагаемую часть недвижимости. В такой ситуации продавец сам решает кого выбрать в качестве покупателя. При этом нет обязанности оповещать остальных сособственников о предстоящей сделке, так как условие преимущественной покупки распространяется только при продаже третьим лицам, не входящим в круг собственников;
  • заинтересованные лица намеренно не получают уведомления. В этом случае можно отправить заказные письма с уведомлениями, оформленными через нотариуса. Среди риэлторов на эту тему популярно совершение обходного маневра – оформление доли в квартире по дарственной. Ведь для того, чтобы подарить свою долю кому бы то ни было нет необходимости в получении согласия от совладельцев. Для последних возникает риск того, что на жилой площади может появиться абсолютно незнакомый человек с подтвержденными правами на свою часть собственности;
  • не хватает всей суммы на покупку доли. Не редки случаи, когда кто-то из собственников решает купить выставленную на продажу часть квартиры, но в отведенное время не успевает набрать необходимую сумму. Проблема решается, если продавец готов на какое-то время отложить проведение сделки. В противном случае, действуют общие правила в отношении процедуры продажи части собственности;
  • собственник несовершеннолетний. При оформлении сделки купли-продажи, где собственник – несовершеннолетний, на продавца возложена обязанность предоставить покупателю документ о разрешении на реализацию доли несовершеннолетнего от органов опеки и попечительства.
Еще по теме  Статьи раздела Социальные сети

порядок пользования при покупке долей в квартире

Также особое внимание необходимо уделить таким моментам как:

  • вменяемость продавца (запросить справку из психдиспансера);
  • причины продажи доли;
  • будущие соседи;
  • вероятность увеличения количества соседей в будущем.

Знакомимся с рисками

Первое, на что стоит обратить внимание при покупке доли квартиры – это то, в какой форме составлен договор купли-продажи. Если по договору покупатель формально получает долю квартиры в дар, то впоследствии при возникновении каких-либо проблем вернуть обратно свои деньги покупатель не сможет, т. к. по договору доля в квартире досталась ему бесплатно.

Стоит иметь ввиду, что после заключения сделки один из собственников, ранее отказавшихся выкупить долю, может передумать и попытается в судебном порядке аннулировать договор.

В случае если владелец продает свою долю квартиры на торгах, то ожидание тридцатидневного срока не требуется и прерогатива на выкуп не действует. Квартира может быть выставлена на торги, дабы взыскать долю должника на правах общей собственности при условии отказа другими собственниками от выкупа этой доли.

Если долю квартиры выкупает собственник, выплачивающий процент по договору о бессрочном уходе с иждивенцем, в этом случае возможность преимущественного права на выкуп также не применяется.

При заключении договора купли-продажи доли квартиры следует учитывать, что ГК РФ предписывает необходимость согласия всех остальных владельцев долей на продажу вашей доли.

Важным аспектом при покупке доли квартиры является тот факт, что доля – это не квадратные метры и комнаты как таковые, а право на них. Доля квартиры может быть мала на столько, что перевести ее в жилую площадь будет не возможно.

Покупая долю квартиры нужно быть готовым к тому, что продать ее дороже вряд ли получится.

Приобретая в собственность долю квартиры следует также обратить внимание еще на ряд особенностей, а именно: причины, по которым владелец продает долю, не числится ли продавец на учете в психоневрологическом диспансере, число проживающих, потенциальные соседи, возможность увеличения количества проживающих.

Не стоит покупать долю квартиры, желая выкупить в дальнейшем остальную часть, т.к. есть риск, что другие дольщики откажутся от такой сделки.

Цена доли квартиры существенно ниже стоимости ее площади и напрямую зависит от планировки квартиры.

Необходимо ознакомиться и убедиться в наличии и правильности составления всех необходимых для проведения сделки документов.

Помимо этого, покупая долю квартиры нужно быть готовым к возможным конфликтным ситуациям и судебным искам, которые могут быть поданы другими владельцами долей квартиры.

Приобретая долю квартиры, которая сдается в аренду, покупатель наравне с остальными собственниками имеет право получать дивиденды.

Если доля квартиры покупается в строящемся доме, то по окончании строительства и возрастании цены, квартира может быть продана, а деньги разделены между дольщиками соразмерно долям.

https://youtu.be/fnTckPHd_ns

Возникающие нюансы

Риски при покупке доли в квартире между близкими родственниками обычно минимальны. Потому при необходимости приобретения недвижимости именно таким способом следует обращаться как раз к таковым.

Существует достаточно обширный перечень вопросов, изучить которые нужно будет прежде, чем приобрести имущество такого типа.

Налоговый вычет

При покупке квартиры с долевым участием всеми собственниками одновременно налоговый вычет распределяется между ними. При покупке долей квартиры собственниками в разное время каждый из них имеет право на получение налогового вычета целиком.

Покупая долю квартиры посредством ипотеки покупатели имеют право на получение налогового вычета, соответствующего сумме процентов ипотеки (не более 3 000.000 руб.) и налогового вычета на цену квартиры (до 2 000.000 руб.).

Ипотека

Ипотека на покупку доли квартиры выдается банками под 12-13% годовых, но наиболее удобным является способ ипотеки с залогом всей квартиры или дома. В этом случае заемщик получает видимое преимущество на покупку у других дольщиков остальных долей квартиры.

Тем не менее при получении таких ипотечных кредитов можно столкнуться с некоторыми ограничениями, а именно: покупка доли квартиры в ипотеку у родственников невозможна, банки не предоставляют таких; банки крайне редко одобряют ипотечные кредиты на покупку доли квартиры заемщикам, состоящим в разводе;

Покупка доли в квартире риски и проблемы

Дабы решение банка было вынесено в пользу заемщика, необходимо оформление нецелевого кредита с залогом иного имущества, являющегося собственностью родственников покупателя.

Материнский капитал

Приобрести долю квартиры можно и используя материнский капитал. При этом необходимо, чтобы покупаемая доля от всей квартиры была отделена. В связи с таким ограничением на материнский капитал невозможно купить долю в однокомнатной квартире.

Следует иметь ввиду, что на материнский капитал невозможно купить долю квартиры у тех, кто приходится несовершеннолетнему родственником.

Пенсионный фонд не запрещает приобретение долей квартиры на материнский капитал. Также, используя материнский капитал, можно получить ипотеку на покупку доли квартиры, т. к. в этом случае банки кредит банком будет одобрен без проблем.

При составлении договора купли-продажи доли квартиры, собственником которой является несовершеннолетний ребенок, продавец обязан предъявить покупателю документ, подтверждающий разрешение на продажу этой доли от органов опеки и попечительства.

Других отличий при покупке доли квартиры у несовершеннолетнего владельца нет.

Определение стоимости доли

Цена на долю в квартире складывается с учетом следующих параметров:

  • смежность и изолированность комнат;
  • размер доли;
  • наличие ремонта и общее состояние жилой площади;
  • социальный статус совладельцев и отношения с соседями.

Итоговая стоимость недвижимости формируется путем определения средней цены за 1 кв. м в конкретном районе и умножением ее на площадь части квартиры. На изолированные комнаты наблюдается повышенный интерес со стороны покупателей.