Как оформить договор купли-продажи доли земельного участка и дома?

Как оформить договор купли-продажи доли земельного участка и дома?

В законе нет установленной формы договора купли-продажи недвижимости, в том числе — соглашения о продаже доли земельного участка и дома. Но имеются рекомендации по его составлению и оформлению. Документ подготавливается и оформляется вручную или в печатном виде. У организаций имеются готовые бланки договоров купли-продажи.

  • название документа: «Договор купли-продажи доли жилого дома и земельного участка». В названии обязательно упоминается доля в доме и земельном участке. При необходимости проставляется номер соглашения;
  • дата (число, месяц, год) и место (страна, населенный пункт) подписания договора купли-продажи;
  • реквизиты продавца и покупателя. Даются паспортные данные: ФИО, номер и серия паспорта, прописка, год рождения и т. п. Уточняется, кто продавец, и кто покупатель;
  • описание предмета соглашения: адрес дома и земельного участка, площадь, размеры и полезная площадь доли в жилом доме, имеющиеся на участке постройки и насаждения, наличие/отсутствие подъезда для автомобиля и т. п. Эта же информация дается для участка в целом;
  • документы, подтверждающие право на владение долей земельного участка и дома. Пример требуемой документации: договор купли-продажи долевого участия, договор мены или дарения, завещание и т. п.;
  • подтверждение об уведомлении остальных собственников недвижимого имущества. Уведомление подготавливается в письменной форме, и в нем указывается, кому и за какую цену продавец намерен передать свою долю. Затем дается ссылка на документально утвержденное согласие на продажу со стороны совладельцев дома и участка;
  • цена доли продаваемого недвижимого имущества (цифрами и прописью). Рекомендуется указать оценочную стоимость всего участка и дома;
  • обязанности сторон соглашения. Продавец обязуется вовремя и в срок передать долю (указывается доля — половина, треть, четверть и т. п.) в земельном участке и доме. Покупатель обязуется оплатить и принять описанное имущество;
  • продавец обязан гарантировать — объект соглашения не продан (подарен, обменен), не заложен, не находится под арестом и не является объектом спора. В этом же пункте требуется подтверждение того, что на продаваемую недвижимость не могут претендовать третьи лица;
  • разъясняется, прописаны ли в доме те или иные лица. При продаже садового или дачного участка этот пункт пропускается (по закону прописка в дачном доме невозможна);
  • даются результаты осмотра дома и участка покупателем (удовлетворен ли он их состоянием);
  • стороны подтверждают свою дееспособность (договор подписывается в здравом уме и твердой памяти). Далее идут подписи продавца и покупателя.

Образец договора купли-продажи доли земельного участка и дома

Документ подготавливается в трех экземплярах. Экземпляры не отличаются друг от друга и обладают равной юридической силой. При необходимости в соглашении перечисляются действующие правовые акты, регулирующие сделки этого типа (в частности, статья 161, 454, 556 ГК РФ). Каждый из участников договора купли-продажи сохраняет себе один экземпляр документа. Последняя копия соглашения подается в Росреестр при оформлении прав собственности на нового владельца.

Список документов

При оформлении сделки договор купли-продажи доли земельного участка и дома не является единственным требуемым документом. В частности, потребуются паспорта продавца и покупателя, акт приема-передачи и другая дополнительная документация. Для нотариального заверения и государственной регистрации договора продавец обязуется подготовить:

  • действующий паспорт или иное удостоверение личности;
  • кадастровый паспорт на участок или заменяющий его документ (в дополнение дается справка о том, что границы участка находятся в установленных уполномоченным кадастровым инженером). При наличии дома и хозяйственных построек требуется кадастровый паспорт на каждое строение;
  • выписка из ЕГРН в качестве подтверждения регистрации участка и дома (рекомендуется получить ее за 2-3 месяца до составления соглашения, но не ранее);
  • документ, подтверждающий право собственности (договор основания): договор купли-продажи доли участка (или общей долевой собственности), договор обмена, дарения или приватизации, завещание (или справка о получении наследства);
  • справка из ЕГРН, подтверждающая: продаваемая недвижимость не находится под арестом, не заложена и не является объектом спора. Данный документ содержит информацию о кадастровой стоимости участка, его площади и реквизиты владельца (или владельцев).

Если продавец состоит в браке, и брак был заключен до получения продаваемой недвижимости, то необходимо письменное согласие супруга. Доля в земельном участке и доме считается совместно нажитой собственностью, ее невозможно продать без одобрения мужа или жены.

Со стороны покупателя требуется паспорт и согласие супруга на покупку объекта договора. При наличии сомнений в платежеспособности покупателя потребуется выписка с банковского счета. В ряде случаев одна или обе стороны требуют справки от психиатра и нарколога.

Еще по теме  Льготная пенсия медработникам список должностей

Продажа доли земельного участка с домом обладает своими особенностями. Главное отличие от других сделок купли-продажи — необходимость заблаговременного уведомления совладельцев о готовящейся сделке. Продавец в письменной форме извещает остальных собственников земли о намерении продать свою долю в общем недвижимом имуществе.

Рекомендуется не забывать об этом правиле. Договор купли-продажи доли земли, заключенный без ведома других собственников, может быть признан недействительным.

Если вы продаете или покупаете долю земельного участка, обратите внимание на следующие моменты:

  1. Соблюдение преимущественного права покупки земельной доли иных сособственников.
  2. Выделена доля на местности или нет.
  3. Обязательное нотариальное удостоверение сделки с долей.

Обо всех этих особенностях – ниже.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

При продаже доли в праве на земельный участок у остальных собственников участка возникает преимущественное право покупки такой доли. Значит, что продавец обязан известить остальных сособственников о планируемой продаже, указать цену доли и предложить им выкупить.

Чтобы соблюсти преимущественное право, продавец составляет уведомление, в котором должно быть указано:

  • Ф.И.О. сособственника, которому направляется извещение;
  • дата и место составления уведомления;
  • описание предмета продажи – указание на размер доли, принадлежащей продавцу, а также указание на земельный участок, в котором находится эта часть;
  • цена продажи – нужно указать ту цену, которая впоследствии будет фигурировать в договоре;
  • предложение воспользоваться преимущественным правом или оформить письменный отказ от него в течение 30 дней с момента получения уведомления.

Доля в праве на землю называется реальной, если она выделена на местности, или идеальной, если не выделена. Реальную быстрее выделить и оформить участок в личную собственность. Идеальная несет риски:

  • распоряжаться долей по общему правилу нужно с учетом преимущественных прав других сособственников;
  • владеть и пользоваться долей придется по соглашению с другими собственниками.

Сделка с частью земли оформляется как купля-продажа доли в праве общей собственности, а уже после сделки производится выдел конкретной земли по желанию собственников.

Порядок регистрации документа

Оформление документов начинается с подготовки договора купли-продажи земельного участка и дома. Он подготавливается по уже описанному образцу. При необходимости соглашение заверяется у нотариуса. При этом взимается государственная пошлина в размере 0,5% от суммы сделки. Минимальный размер пошлины — 300 рублей, максимальный — 20000 рублей.

Как оформить договор купли-продажи доли земельного участка и дома?

После выполнения условий договора заполняется и подписывается акт приема-передачи доли земельного участка и дома. С этого момента соглашение считается исполненным. Теперь надо пройти перерегистрацию. Для прохождения данной процедуры покупатель и продавец обращаются в региональный филиал Росреестра. В дополнение к уже собранным документам потребуются паспорта участников сделки и по три оформленные и подписанные копии договора купли продажи и акта приема-передачи.

В Росреестре выдается бланк заявления на регистрацию недвижимости. Заполненное заявление вместе с перечисленными документами сдается для регистрации имущества. При этом необходимо оплатить государственную пошлину (ее размер равен 350 или 2000 рублей, в зависимости от участка). Оформление займет 7 рабочих (не календарных) дней.

Существуют дополнительные способы регистрации документов:

  • При необходимости оформление происходит не в Росреестре, а через МФЦ. Процедура ничем не отличается, но занимает 9 рабочих дней.
  • Документацию можно переслать по почте заказным письмом. В пакет добавляется опись вложения с перечислением содержащихся в нем документов и уведомлением о вручении. Уведомление распечатывается на специально подготовленном бланке с указанием адреса и реквизитов отправителя и адресата. Недостаток этого метода — риск потери документов в процессе пересылки.
  • Государственная регистрация в форме электронных документов. Проводится через официальный сайт Росреестра.
Еще по теме  Можно ли покупать авто с дубликатом птс

Можно ли аннулировать сделку?

Каждая из сторон соглашения может в одностороннем порядке расторгнуть договор. Сделать это можно при наличии веских оснований для расторжения. Например, покупатель отказывается выплачивать требуемую сумму, или владелец скрыл наличие серьезных недостатков у приобретаемого имущества (дом находится в аварийном состоянии, участок расположен в оползневой зоне и т. п.).

При этом рекомендуется внимательно прочитывать соглашение перед подписанием. Уже подписанный договор сложно оспорить даже при наличии в нем пунктов, несправедливых по отношению к одной из сторон. Суд может вынести решение в пользу истца только при наличии в договоре серьезных нарушений действующих законов.

alt=2

Отдельно стоит поговорить о правах других собственников продаваемого имущества. Несогласие других владельцев со сделкой по продаже доли земельного участка не всегда является веским основанием для расторжения договора. Если собственники были вовремя извещены о намерении их совладельца продать принадлежащую ему долю, и не смогли (не захотели) ее выкупать, то через месяц после письменного извещения он волен делать с нею все, что пожелает (в пределах действующего законодательства).

Ситуация меняется, если другие совладельцы имущества не были вовремя извещены о готовящейся сделке. В этом случае они имеют право оспорить договор купли-продажи долиземельного участка с домом. По закону (250 статья ГК РФ, пункт 3) любой совладелец может потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Сделать это можно в течение трех месяцев с момента совершения сделки. При этом совладелец обязан будет выплатить указанную в договоре сумму.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

На что обратить внимание перед согласованием условий?

Прежде, чем приступать к процедуре оформления сделки, обязательно обратите внимание на следующие моменты:

  1. Нужно проверить, что вы продаете или покупаете именно долю земельного участка, а не другой объект недвижимости. От этого зависит процедура оформления сделки.

Сделать это можно по выписке из ЕГРН или свидетельству о праве собственности. В документе должно быть указано, что продавец владеет землей на праве общей долевой собственности, обязательно указывается доля в праве: 1/10, 1/2.

Если указания на размер доли нет, то, скорее всего, продается участок в индивидуальной или общей совместной собственности. Ошибаться нельзя, ведь вы рискуете потерять время и не зарегистрировать сделку в Росреестре.

В частности, если вы продаете или покупаете землю, принадлежащую супругам, то вместо соблюдения процедуры преимущественной покупки вам потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу земли.

  1. Убедитесь, что участок, часть которого продается, имеет четко установленные границы, то есть является размежеванным.

С 2018 года невозможно продавать и покупать земли, границы которых не установлены. Это означает, что если вы планируете продать или купить часть земельного участка размером 10 соток, а весь участок составляет 20 соток, то границы должны быть установлены именно для 20 соток. Если межевание не произведено, сделка не состоится – ваши документы просто не зарегистрируют в Росреестре.

Как оформить договор купли-продажи доли земельного участка и дома?

Проверить, что земельный участок имеет границы, можно по выписке из ЕГРН или по кадастровому паспорту. В выписке откройте лист с кадастровым планом территории, в нем должны быть установлены четкие границы с указанием координат.

Дополнительно проверить границы можно по межевому плану земельного участка.

  1. Проверьте категорию земли и правовой статус доли перед заключением сделки.

Закон различает понятия «доля в праве общей собственности на земельный участок» и «земельная доля». Если вы покупаете земельную долю, права на которую возникли в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, а ваша категория земли – земли сельскохозяйственного назначения, то обратите внимание на особенности купли-продажи земельных долей. Размер такой доли может быть выражен в виде дроби, гектаров или баллогектаров.

В остальных случаях применяются общие правила купли-продажи долей недвижимости. В частности, если категория – земли населенных пунктов (поселений); если доля в сельскохозяйственном участке приобретена не в результате приватизации. Размер доли в праве общей долевой собственности всегда указывается в виде правильной дроби.

Еще по теме  Переход с УСН 6 на УСН 15%: определение ставки налога, сроки подачи заявления

Проверить этот момент можно по информации, указанной в соответствующей графе в выписке из ЕГРН или свидетельстве о праве собственности.

Обязательное нотариальное удостоверение

Нотариус проверит законность сделки, установит, что ничьи права не нарушены и составит текст договора, подходящий для конкретной ситуации.

Если один продавец передает участок нескольким покупателям, нотариальное удостоверение сделки не требуется. Доли возникнут только после регистрации права собственности на покупателей. При этом доли могут быть равными или различными.

Цена договора не зависит от того, какой размер долей приобретают покупатели. В этом вопросе стороны договариваются свободно.

Для каждого из участников в любом случае укажите:

  • фамилию, имя, отчество;
  • дату рождения;
  • паспортные данные;
  • адрес места жительства или регистрации.

Как оформить договор купли-продажи доли земельного участка и дома?

Пол указывать не обязательно.

Что включить в текст

После получения отказов сособственников от покупки доли или по истечении месяца на реализацию права преимущественной покупки можно оформлять договор. В него следует включить следующую информацию:

  1. Дата и место составления договора.
  2. Предмет– размер доли и описание земельного участка: адрес, площадь и кадастровый номер. Укажите также категорию земель и вид разрешенного использования участка в соответствии с правоподтверждающими документами.
  3. Цена и порядок оплаты.
  4. Срок и порядок передачи земельной доли.
  5. Гарантии продавца, что доля не обременена залогом, арестом или правами третьих лиц.

К договору прилагаются технические документы на землю:

  • кадастровый план или выписка;
  • кадастровый паспорт;
  • межевой план;
  • технический план.

После подписания договора земля передается по передаточному акту от покупателя к продавцу. После этого стороны подают заявление в Росреестр о регистрации права собственности на покупателя. Как правило, после регистрации земля полностью оплачивается.

Пай из земель сельскохозяйственного назначения

Если предмет договора — земельный пай из земель сельскохозназначения, полученный в порядке приватизации, к сделке применяются особые правила. Чтобы продать земельную долю на участке сельскохозяйственного назначения третьему лицу потребуется:

  1. Обязательно выделить часть земли в счет земельной доли.

Без такого выдела вы вправе продать долю только другому участнику долевой собственности, сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, которые используют земельный участок, находящийся в долевой собственности.

  1. Известить региональный орган власти и орган местного самоуправления.

В отношении сельхоз земель у данных органов появляется преимущественное право покупки земли в государственную или муниципальную собственность. Уведомление нужно направить за 90 дней до планируемой продажи. У органа власти есть 30 дней для ответа, после чего в случае отказа вы можете в течение года продать земельную долю по указанной в извещении цене третьему лицу.

  1. Нотариальная форма сделки не обязательна.

В случае продажи земельной части достаточно простой формы договора – нет необходимости обращаться к нотариусу для удостоверения сделки.

Советы

  1. Перед покупкой убедитесь, что основной участок имеет кадастровый номер и четкие границы.
  2. Если вы не знаете почтовый адрес сособственника или он злонамеренно уклоняется от получения извещения о преимущественном праве покупки, направьте уведомление по адресу нахождения земельного участка.
  3. Договор дарения доли помогает обойти правила о преимущественном праве покупки, однако такую сделку очень легко оспорить в суде. Не подменяйте договор купли-продажи договором дарения, чтобы избежать рисков.
  4. Не путайте понятия «земельная доля» и «доля в праве общей долевой собственности на земельный участок», иначе вы рискуете потерять время на оформление сделки.
  5. Если вы не можете определиться с правовой природой участка, обратитесь за советом к специалисту.