Можно ли разменять неприватизированную квартиру

В каких случаях разменивать муниципальную квартиру нельзя

Дорогие читатели! В статьях описаны лишь типовые (шаблонные) ситуации и способы их решений. Стоит учитывать, что каждый случай уникален, и для решения отдельного вопроса, требуется индивидуальный подход.
Чтобы узнать, как действовать именно в Вашем случае, рекомендуем воспользоваться бесплатной консультацией по номеру 7 (499) 288-17-58 для Москвы и МО, 7 (812) 317-60-16 для Санкт-Петербурга и Ленобласти, для всех остальных регионов РФ общий номер 8 (800) 550-34-98

Первая сложность, с которой можно столкнуться это то, что подходящих видов неприватизированного жилья на рынке очень мало. Обменять жилье, которое в собственность не оформлено на объект из фонда неприватизированного жилья невозможно. Связано это в первую очередь с тем, что то жилье, которое не прошло приватизации не представляет собой товар, а значит и использоваться в рыночной операции не может.

За все операции, которые связаны с неприватизированным жильем ответственными являются профучреждения, которые закреплены при администрации муниципальных образований. До посещения этого учреждения необходимо выяснить был ли заключен на жилье договор соцнайма. Если такого документа нет, его необходимо будет оформить.

Если квартира прошла процедуру приватизации, то она считается частной собственностью, а ее владелец может распоряжаться ею по своему усмотрению. Он может ее подарить, продать или обменять. В том случае, если квартира не приватизирована, ее собственником является муниципалитет. Поэтому любая операция, которая может выполняться с квартирой возможно только с согласия органов местного управления. Согласно Жилищного кодекса, существует ряд ситуаций, при которых обмен неприватизированной квартиры запрещается:

  • Наймодатель планирует изменить условия договора соцнайма, либо расторгнуть его. На расторжение договора соцнайма имеет право каждая из его сторон, обычно выселением жильцов из неприватизированных квартир занимается наймодатель. Расторгнуть договор муниципалитет может в следующих ситуациях: если задолженность по квартплате превысила 6 месяцев, если наниматель нанес повреждения имуществу наймодателя, если наниматель использовал квартиру не в тех целях, которые предусмотрены в договоре, если на нанимателя поступали жалобы от соседей, о том, что проживать совместно невозможно.
  • Одна из сторон обратилась в суд с протестом о праве на эксплуатацию квартиры, запланированной к обмену. Наниматель не вправе предоставлять жилье на обмен, пока не закончится судебное разбирательство. Наймодатель при этом не может дать согласие на размен. В этом случае необходимо дождаться окончания процесса и вынесения решения, которое уже обжаловать будет невозможно.
  • Для обмена предлагают помещение, которое признано непригодным для проживания, либо его готовят к сносу. В том случае, если собственник неприватизированного жилья планирует снести дом, провести в нем капремонт или переоборудовать его, то каждому нанимателю он обязан сообщить об этом и предложить переселение в другой дом. Помимо этого, размен неприватизированной квартиры в жилом доме будет невозможен, если этот дом признан непригодным на жизни, то есть ветхим или аварийным. Такие дома подлежат сносу, а все жильцы переселению.
  • Обмен с нанимателем, имеющим серьезные хронические заболевания. Законодательство запрещает обмен жилплощадью, если в ней будет проживать лицо, имеющее тяжелую форму хронического заболевания, например, туберкулез, эпилепсию, гангрены и других заболеваний, утвержденных в перечне.
Еще по теме  Тендерный займ – как гарантированно получить кредит под тендер

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓
Бесплатная юридическая консультация

Граждане, занимающие жилые помещения по договору социального найма, вправе с согласия всех членов семьи, проживающих в данном помещении, в том числе временно отсутствующих, обменять занимаемое ими жилое помещение на другое неприватизированное жилое помещение. При этом обмен возможен только с согласия наймодателя.

Формально обмен квартиры, занимаемой по договору социального найма, при наличии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг законом не запрещен, однако одним из обстоятельств, когда обмен не допускается, является наличие иска о расторжении договора социального найма, который может быть предъявлен к нанимателю в случае невнесения платы за ЖКУ в течение более шести месяцев.

Можно ли разменять неприватизированную квартиру

Какие риски при обмене приватизированной квартиры на муниципальную?

Возможен ли обмен жильем между городами?

Что касается возможности обмена большей квартиры на меньшую, то такой обмен возможет лишь при условии, что в результате обмена на каждого члена семьи будет приходиться площадь не меньше учетной нормы для постановки на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. В Москве учетная норма составляет 10 кв. метров на одного члена семьи.

Обмен жилыми помещениями, занимаемыми гражданами на основании договора социального найма, оформляется в виде договора обмена, заключаемого в письменной форме. При этом следует учитывать, что, поскольку участники данного договора обмениваются жилыми помещениями, не принадлежащими им на праве собственности, включение в договор условия о любой денежной компенсации (доплате) будет неправомерным.

С момента вступления в силу нового жилищного кодекса (в 2005 году) возможности обмена неприватизированной квартиры не предусмотрено. Для того, чтобы в Вашем случае получить какую-то сумму денег в качестве доплаты, необходимо приватизировать квартиру, после чего ее продать. В приватизации Вам не могут отказать даже при наличии долга по ЖКХ, так как Вы предоставляете пакет документов, в котором будет зафиксировано его наличие.

Если квартира находится в Москве, можно обратиться в «Московский городской Центр арендного жилья» с заявлением о подборе обмена. Наличие задолженностей по ЖКХ препятствием для обмена не является, так как наниматель, желающий поменяться, может просто заплатить Вам за ордер на Вашу квартиру сумму, уменьшенную на величину долга.

Текст подготовила Мария Гуреева

Еще по теме  Продукты растительного происхождения: список. Продукты растительного происхождения и животного происхождения: сравнение преимуществ и недостатков

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли сдавать неприватизированную квартиру?

Можно ли разменять неприватизированную квартиру

Могу ли я обменять квартиру в Казахстане на квартиру в России?

Покупать квартиру с долгами – это опасно?

Если жильцы на размер не согласны

Решение споров по размену может длиться по несколько лет. Если причин, которые препятствуют размену квартиры нет, можно обратиться в суд и иском о решении этого вопроса. При этом важную роль может сыграть тот факт, что проживать совместно с отдельно взятым жильцом невозможно, а значит возникает острая необходимость разъехаться.

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓
Бесплатная юридическая консультация

Наниматель жилья, предоставленного по социальному найму, не имеет права распоряжения им, то есть не может его поменять по своему желанию. Однако ст. 72 ЖК РФ допускает обмен неприватизированными квартирами, если получено согласие наймодателя (администрации) и всех членов семьи. Если между членами семьи согласие не достигнуто, можно инициировать принудительный обмен в судебном порядке.

Очевидно, в данном случае возникнет проблема с получением согласия наймодателя в связи с долгом по ЖКХ. Вам нужно будет каким-то образом урегулировать вопрос, например, за счет того, кто захочет поменяться с Вами.

Можно ли продавать квартиру с долгом по капремонту?

Могу ли я продать квартиру с долгом за коммуналку?

Если Ваша квартира не приватизирована, то это не Ваша собственность, а собственность муниципалитета. Поэтому Вы не сможете ее продать, подарить или обменять. Это может сделать только законный владелец – администрация.

Порядок обмена неприватизированных помещений

Для того, чтобы разменять муниципальную квартиру потребуется разместить объявление на сайтах или в пресс-изданиях, занимающихся такими вопросами. При этом нужно определить, какой именно способ размена жилья будет наиболее выгодным: прямой или альтернативный? Прямой способ подразумевает оформление договора мены, при которой не проводится рыночная оценка объекта.

После того, как будут выбраны объекты для размена, необходимо оценить все плюсы и минусы новой жилплощади. После этого можно переходить к подписанию соглашения.

Учитывая указанные особенности, нанимателям предстоит выполнить следующие действия на различных этапах обмена:

  1. получить согласие всех жильцов квартиры на заключение договора;
  2. найти подходящий вариант изменения условий проживания;
  3. согласовать все необходимые условия обмена в совместном соглашении;
  4. представить подписанный экземпляр договора каждому из наймодателей;
  5. дождаться подготовки письменного согласия наймодателей на проведение обмена;
  6. переоформить договоры соцнайма на жилые помещения.

Обратите внимание! Если хотя бы один совершеннолетний жилец возражает против обмена, заключение договора не может состояться. За несовершеннолетних граждан решение будут принимать их родители с учетом согласия органа опеки.

Право требовать обмена в принудительном порядке можно только в случаях, если в одной неприватизированной квартире проживают лица из разных семей.

Еще по теме  Акт приема-передачи квартиры при продаже

Жилищный кодекс РФ не содержит описания конкретных ситуаций, когда граждане могут принимать решение об изменении своих жилищных условий путем обмена. Ключевое правило этого процесса – правовой статус жилых помещений не подлежит изменению, т.е. в результате проведения обмена квартира не может стать приватизированной и перейти в собственность жильцов.

Порядок обмена неприватизированных помещений

Реализация права на обмен неприватизированными объектами недвижимости требует получение одобрения со стороны наймодателей, однако возможные варианты отказа в заключении договора не зависят от произвольного решения владельцев муниципального или государственного жилищного фонда. Возможные причины отказа четко предусмотрены в ЖК РФ, в их число, помимо прочего, входит:

  • наличие предъявленных исковых требований к одному или нескольким нанимателям о прекращении договора соцнайма или изменении его условий;
  • аварийное состояние здания;
  • утвержденное уполномоченным органом решение о капитальном ремонте строения;
  • иные обстоятельства.

На проверку условий договора сторон у наймодателей есть только 10 дней. Если по истечении указанного срока выносится необоснованный отказ, либо вообще не последовало ответа, жильцы неприватизированных квартир имеют право обратиться с иском в суд о принудительном исполнении договора. В этом случае правовые основания для вселения граждан в жилые помещения наступают только после вступления судебного акта в законную силу.

Особое внимание при заключении договора в отношении неприватизированных квартир необходимо обратить на соблюдение прав несовершеннолетних граждан. Жилищный кодекс РФ прямо предусматривает, что такие действия граждан будут находиться под контролем органов опеки и попечительства.

Если субъект в возрасте до 18 лет зарегистрирован в жилом помещении или имеет право постоянного пользования им на условиях соцнайма, без согласования с органами опеки обмен не может состояться. Для получения согласия потребуется доказать уполномоченным органам опеки, что новое помещение не ухудшит жилищные права несовершеннолетних граждан.

При заключении договора по неприватизированным квартирам наступают следующие правовые последствия:

  • обмен совершается путем расторжения действующих договоров соцнайма с одновременным заключением новых соглашений с тем же составом жильцов;
  • в результате исполнения договора сохраняются права пользования жилыми помещениями у всех граждан, участвующих в обмене;
  • после изменения жилищных условий и заключения новых договоров соцнайма граждане сохраняют право на участие в программе приватизации.

Таким образом, гражданам нет необходимости регистрировать договоры в органах Росреестра, поскольку право собственности на оба объекта недвижимости останется у муниципальных органов власти.