Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду и как на это смотрят банки

Особенности сдачи в аренду ипотечной квартиры

Кредитные организации, стремясь обезопасить себя, часто составляют кредитные договоры так, что заемщик обязуется получать согласие на совершение любых действий с заложенным имуществом, будь то:

  1. Продажа;
  2. Обмен;
  3. Сдача внаем;
  4. Регистрация других лиц;
  5. Перепланировка;
  6. Визит родственников.

Исходя из этого, для заемщика, решившего сдать квартиру, существует три возможных сценария:

  • Ограничений банком не предусмотрено или он допускает сдачу приобретенной с помощью кредита квартиры внаем. В этом случае договор аренды составляется на любых — выгодных сторонам условиях.
  • Наложен прямой запрет на сдачу ипотечной квартиры внаем. Если не удастся получить согласие, то действия заемщика будут считаться незаконными.
  • Требуется согласование с кредитором — условия найма дополнительно оговариваются. Только после выполнения выдвинутых кредитором требований выдается разрешение.

https://www.youtube.com/watch?v=Tq7VhINljA4

При этом следует уведомить банк о заключенном договоре аренды, т.к. по ст.34 ФЗ №102 он вправе документально и фактически проверять наличие и условия содержания имущества.

Итак, согласно российскому законодательству, заемщик, приобретающий недвижимость на кредитные средства, имеет право сдавать ипотечную квартиру. Но при этом приобретателю жилья следует учесть, что в сделку с арендой недвижимости будут вовлечены не две, а сразу четыре стороны:

  • будущий владелец, покупающий жилье в кредит;
  • арендатор, который будет временно проживать в квартире;
  • финансовая организация, которая до окончания выплат будет являться фактическим владельцем квартиры (так как недвижимость находится в залоге у банка до момента внесения последнего платежа);
  • страховая компания, в задачи которой входит обеспечение безопасности сделки и сохранности жилья.

Данная особенность накладывает определенные ограничения при заключении договора аренды жилья.

Допустимо или нет?

Можно ли сдавать жилое помещение, взятую в ипотеку? С юридической точки зрения подобная возможность допустима.

Именно для этого в 102 Федеральный закон «Об ипотеке», принятый еще в 1998 году, был введен пункт о возможности распоряжаться со взятым в ипотеку имуществом по своему усмотрению на правах обычного собственника.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду и как на это смотрят банки

В том числе, получать доход от использования такого объекта. Но в любом законе есть свои «оговорки» и «подводные» камни.

К ним в законе об ипотеке относится приписка, что использовать жилое помещение, приобретенное в кредит, для получения дохода плательщика можно лишь в ситуации, если соглашение о предоставлении займа не включает иных условий.

Некоторые финансовые организации включают в такой документ пункт, строго препятствующий возможности коммерческого использования жилья, приобретенного в ипотеку, позволяя использовать его только для проживания заемщика.

Как правило, это связано с опасением банка, что качество объекта недвижимости, который до завершения выплат продолжает ему принадлежать, будет ухудшаться временными владельцами.

Дополнительным пунктом, также усложняющим положение владельца, продолжающего гасить платежи, становится пункт о праве банка проверять условия содержания приобретенного в кредит жилья.

Представители финансовой организации имеют право проводить подобную ревизию один-два раза в год и практически всегда пользуются таким правом. В том числе часто это делается для исключения предоставления квадратных метров, по которым продолжаются платежи, во временную собственность наймополучателям или арендаторам.

Узнайте на нашем сайте о том, как правильно составить, заключить и зарегистрировать договор аренды квартиры. А также, как составить доверенность от собственника на право сдачи жилого помещения.

Почему банки не любят аренду ипотечного жилья

До тех пор, пока кредит за квартиру не будет полностью погашен, банк остается официальным владельцем недвижимости. В том случае, если заемщик по каким-либо причинам в течение длительного времени не вносит ежемесячные платежи, финансовая организация имеет право выставить квартиру на продажу, а полученные средства направить на погашение существующего долга по ипотеке. Именно поэтому финансовая организация должна отслеживать все вопросы использования жилья.

Сдача в аренду ипотечной квартиры также должна согласовываться с финансовой организацией.

ВАЖНО! Еще буквально несколько лет назад купить квартиру в ипотеку и сдавать ее внаем финансовые организации категорически запрещали. На данный момент ситуация изменилась, и аренда ипотечной недвижимости стала возможной.

Еще по теме  Как заверить трудовую книжку 2020

Причина, по которой банки неохотно согласовывают предоставление аренды ипотечного жилья, заключается в том, что на время действия договора между арендодателем и арендатором финансовая организация теряет возможность распоряжаться жильем.

Большинство займодателей требуют от клиентов, оформляющих ипотеку для сдачи в аренду, предварительного согласования данного действия.

Однако в России есть банки, которые допускают возможность заключения договора аренды без собственного вмешательства.

ВАЖНО! Если в договоре не указан запрет на аренду недвижимости и нет информации о необходимости согласования данного пункта с банком, владелец жилья имеет право взять квартиру в ипотеку и сдавать ее без предварительного разрешения.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду и как на это смотрят банки

Несмотря на то, что риск последствий аренды квартиры без разрешения банка довольно незначительный, заемщику лучше оградить себя от любых возможных неприятностей. Почему нельзя сдавать квартиру в ипотеке без согласования с банком? Если в кредитном договоре строго прописан запрет на аренду, нарушителя могут ожидать определенные последствия, в число которых входят:

  • наложение штрафа;
  • увеличение процентной ставки по кредиту;
  • требование банком досрочного погашения долга;
  • принудительное изъятие и продажа ипотечной недвижимости.

Чтобы избежать всех перечисленных проблем, заемщик, сдавший квартиру без согласования с банком, должен ответственно соблюдать все остальные требования банка и своевременно вносить все платежи по кредиту, чтобы не навлечь на себя проверку со стороны финансовой организации.

Нужно ли оповещать банк?

Каково отношение финансовой организации к подобной сделке? Можно ли сдать жилое помещение, купленное в кредит? Предполагая сдавать свою недвижимость, которая пока еще не окончательно приобретена, в аренду, собственнику важно внимательно изучить договор о предоставлении кредита на покупку жилья.

В ситуации, если в документе отсутствует пункт, препятствующий такой сделке, сдачу жилого помещения можно оформить стандартным соглашением о найме.

Оповещать банк о сделке не обязательно, хотя и желательно для исключения возникновения проблем в случае проведения финансистами уже упомянутой проверки пока еще их собственности.

Если такой пункт присутствует, а это случается практически всегда, заемщику потребуется получить одобрение сделки в банке, в котором оформлен кредит и предоставить пакет обязательных документов.

О том, что включает в себя оплата за найм жилого помещения, а также о понятии коммерческого найма, вы можете узнать на нашем сайте.

Позиции банков

Если будущий заемщик планирует взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду, то ему следует уточнить наличие такой возможности еще в момент оформления соглашения с банком. На сегодняшний день существуют три возможных позиции, которых придерживаются финансовые организации, предоставляющие кредит на покупку жилья.

  1. Банк разрешает сдачу жилья или же не указывает данного пункта в договоре, который заключается с клиентом.
  2. Аренда квартиры допускается при выполнении ряда условий, которые прописаны в договоре.
  3. Любая аренда недвижимости запрещена финансовой организацией. В таком случае любые попытки сдать жилье будут являться незаконными.

ВАЖНО! Узнать о возможностях сдачи в аренду жилья, взятого в ипотеку в конкретном банке, можно у менеджера, занимающегося оформлением сделки, или на официальном сайте финансовой организации.

Необходимые документы

Что включается в пакет документов для разрешения сдачи ипотечной квартиры?

В законодательных документах обязательный перечень материалов, которые заемщику необходимо предоставить в банк, не указывается.

По практике выполнения такого оформления, требуется:

  • заявление в кредитную организацию;
  • договор аренды или найма (для банка специально готовится дополнительный экземпляр);
  • документ, подтверждающий согласие на такую сделку страховой компании, осуществляющей страховое покрытие помещения, в котором должна быть обязательно указана готовность финансовой организации сохранить условия потенциального страхового покрытия убытков.

Отказ

Часто ли финансовая организация препятствует таким сделкам?

В большинстве случаев кредитная организация, получающий ежемесячные платежи, не препятствует предоставлению квартиры в наем. В том числе за счет появления дополнительного обеспечения погашения займа.

Препятствием может стать:

  • отказ страховой компании в сохранении условий;
  • неисполнение своих обязательств погашения ежемесячных платежей;
  • выявление недостоверной информации об условиях найма в представленном в банк заявлении.
Еще по теме  Социальный отпуск продолжительность условия и порядок предоставления

Некоторые финансовые структуры могут предоставить и другие требования, неисполнение которых становится основанием отказа.

О том, как быстро и правильно сдать квартиру самостоятельно, а также о том как сдать ее официально и законно, вы можете узнать из наших статей. Узнайте также о правах и обязанностях арендодателя.

Выгодно ли сдавать ипотечную недвижимость?

Включение в договор пункта, запрещающего сдачу в аренду, объясняется стремлением банка контролировать состояние залогового имущества, ведь пока задолженность по кредиту в полном объеме не погашена, существует вероятность перехода квартиры в собственность кредитора.

Кредитная организация заинтересована в сохранении ценности предмета залога, а заемщик, передавая недвижимость в пользование третьим лицам, не сможет постоянно следить за ее состоянием, чтобы во время предотвратить возможную порчу.

Для снятия запрета необходимо убедить банк в том, что его интересы не пострадают. Рекомендуемый механизм действия:

  1. Составить заявление на имя кредитно-банковского учреждения с просьбой дать согласие.
  2. Указать в заявлении причины, побудившие воспользоваться дополнительным источником дохода – например, возникновение финансовых затруднений.
  3. Предоставить залогодержателю на ознакомление составленный договор аренды, содержащий раздел, обязывающий использовать арендуемое жилое помещение строго по прямому целевому назначению и сохранять его состояние в первоначальном виде. Положительно охарактеризовать кандидатуру арендатора.
  4. Приложить справку, выданную страховой компанией, что она уведомлена о намерении собственника сдавать жилье внаем.
  5. Ждать ответа. Рассмотрев документы, в течение недели банк примет решение.
  6. При положительном ответе – оформить арендный договор официально. Госрегистрация требуется только для долгосрочных – свыше года, соглашений.

Если кредитор настроен отрицательно, можно ли не информировать его?

Ведь, казалось бы, риск невелик – как банк узнает о заключенном в устной форме соглашении?

Это умозаключение ошибочно, отсутствие письменной формы лишает банк возможности доказать факт незаконного действия, но узнать о заселении в залоговую квартиру посторонних лиц он сможет от:

  • Соседей;
  • Работников страховой компании, которые выявят, кто находился в квартире в момент наступления страхового случая;
  • Представителей залогодержателя, уполномоченных на проведение проверки наличия, состояния и условия содержания заложенного имущества.

Неисполнение требований влечет подачу судебного иска о принудительном взыскании предмета залога.

Если в подписанном кредитном договоре есть пункт, запрещающий передавать жилое помещение в аренду, то за нарушение условий договора – штраф.

Сумма штрафа и механизм начисления должны быть отдельно прописаны.

Если заемщик решит сдавать недвижимость уже после заключения ипотечного соглашения, в котором указан запрет на данное действие, решить проблему можно тремя способами:

  • Сдавать жилье без согласования с финансовой организацией. Запрет банка на предоставление аренды недвижимости носит лишь юридический характер. На деле заемщик может взять на себя ответственность и заключить договор аренды, не предупредив банк. Несмотря на то, что финансовая организация оставляет за собой право проверять, кто именно проживает в квартире, на практике такие случаи являются единичными. Кроме того, банк не сможет доказать, что жилье сдается в аренду, если не увидит соответствующего договора между заемщиком и арендатором недвижимости.
  • Перезаложить недвижимость в другой финансовой организации, способной предоставить более лояльные условия, в том числе возможность сдачи квартиры в аренду.
  • Получить разрешение банка. Даже если в договоре прописан запрет на аренду жилья, всегда можно попробовать наладить диалог с финансовой организацией. Не исключено, что банк пойдет навстречу своему клиенту и составит дополнительное соглашение, разрешающее найм кредитной недвижимости.

ВАЖНО! Запрос на разрешение сдачи жилья в наем рассматривается банком в течение недели. В случае принятия положительного решения, финансовая организация также может наложить определенные ограничения, например, ограничить сроки аренды или требовать предварительного согласования договора о найме жилья.

Если вы не любите нарушать договора или не хотите рисковать, то стоит уведомить банк о своих планах. Для этого надо подать заявление о ваших планах по сдаче жилья в аренду и ждать ответа от кредитной компании. Обычно, банки дают «добро», поскольку заинтересованы в том, чтобы заемщик без проблем выплатил свой долг вовремя и полностью.

Еще по теме  Учеба в колледже входит в трудовой стаж

    Почему же в такой ситуации многие заемщики не торопятся уведомлять кредитора об изменившихся условиях? Чаще всего дело в изменении стоимости страховки имущества: она может вырасти на 20–30%, а это немалая сумма.

    Кстати, если изначально ипотечное жилье покупалось с целью сдать его в аренду и вы решили предупредить об этом банк еще до заключения договора, то процентные ставки могут повыситься на 1–3%.

Сдавать недвижимость выгодно тем, кто имеет собственную жилую площадь. Арендный доход – источник регулярных поступлений. Удобно полученные платежи направлять на погашение ипотеки. Это позволит избежать значительных затрат из семейного бюджета.

Исходя из размера арендной ставки, выручка компенсирует часть ежемесячных отчислений банку, либо полностью покроет их. Недвижимость, приобретенная в ипотеку, окупится за 10-12 лет. В крупных городах этому способствует высокий спрос на съемные квартиры, в маленьких – низкая первоначальная стоимость метров.

Штрафные санкции

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду и как на это смотрят банки

Может ли заемщик быть оштрафован за предоставление жилья в аренду?

Штрафные санкции в большинстве случаев указаны в договоре о предоставления кредитных средств.

Несогласие банка с правом своего клиента сдавать жилье в итоге может привести:

  • к выселению арендатора с автоматическим расторжением подписанного последним договора о проживании, так как юридическим владельцем объекта до завершения платежей остается банк;
  • заемщик может быть оштрафован на сумму, которая обязательно указывается в числе многих пунктов ипотечного договора;
  • договор банка с заемщиком может быть расторгнут финансовой организацией с требованием полного погашения суммы займа.

При выявлении факта сдачи без информирования и банка, и налоговых органов, финансисты передают дело заемщика в ФНС для взыскания не выплаченных своевременно налогов и штрафных санкций.

В заключении стоит обратить внимание, что в большинстве случаев сделка предоставления ипотечного жилья в наем осуществляется успешно и получает одобрение финансовой структуры.

При возникновении проблем и спорных ситуаций заемщик может обратиться за помощью к кредитному брокеру или другому опытному юристу, готовому подготовить пакет аргументированной документации для рассмотрения банком, которая буде почти всегда успешно одобрена.

Чем рискует арендатор

Арендатор жилья, находящегося в залоге у банка, является наиболее защищенным лицом в любых спорных ситуациях, возникающих между заемщиком и банком. Съехать с квартиры ему придется только в одном случае: если владелец жилья перестанет вносить ежемесячные платежи по кредиту. Тогда банк имеет право выставить жилье на продажу, а арендатор будет должен искать новые варианты для дальнейшего проживания. На решение вопроса с жильем и поиск новой квартиры в данном случае будет предоставлено 30 дней.

ВАЖНО! Если арендатор внес аванс за определенный срок проживания, то при возникновении внештатных ситуаций, связанных с продажей квартиры, арендодатель обязан вернуть все денежные средства за неиспользованный период аренды.

Как правило, платежи, вносимые арендатором за пользование жилплощадью, направляются собственником на погашение кредита.

Поэтому стабильность в отношениях с банком во многом зависит и от ответственности человека, проживающего в ипотечной квартире.

Чтобы защитить себя от возможных рисков, арендатору недвижимости следует придерживаться следующих правил:

  • предварительно уточнить, не находится ли квартира в залоге у банка и в зависимости от этого принимать решение о заселении;
  • требовать заключения договора, регулирующего права и обязанности каждой из сторон;
  • своевременно вносить ежемесячные платежи, которые будут направлены на погашение долга банку.

Заключение

Возможность аренды недвижимости, приобретенной в ипотеку, не запрещена российским законодательством, но не приветствуется финансовыми организациями, предоставляющими ссуду. Поэтому, оформляя кредит на покупку недвижимости, заемщику следует заранее уточнить у банка, как сдать ипотечную квартиру в аренду правильно, чтобы в дальнейшем избежать возможных проблем. Если банк категорически запрещает найм залоговой недвижимости, лучше всего поискать другого, более лояльного кредитора.